Pretensão de Restituição da Comissão de Corretagem em Jurisprudência

APELAÇÃO. MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL COMPROVADO. DISTRATO POSTERIOR. COMISSÃO DEVIDA. CORRETOR CONTRATADO PELOS COMPRADORES. RESPONSABILIDADE DESTES PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- Mais do que a mera aproximação, as partes pactuaram, por instrumento contratual o compromisso de compra e venda do imóvel. O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato. É isso que se extrai do comando do art. 725 do atual Código Civil , que dispõe ser a remuneração devida ao corretor, desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 2.- O pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo - o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária - socorro ao art. 490 do CC/2002 , dado que não se está a tratar de despesas com escritura ou tradição da coisa.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. APLICABILIDADE. REJEIÇÃO. CONTRATO VERBAL DE INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. REMUNERAÇÃO DEVIDA SOBRE O VALOR TOTAL DA COMPRA E VENDA. ALÍQUOTA DE CORRETAGEM. CONFIRMAÇÃO. I - Pela teoria da asserção, a relação jurídica deve ser analisada conforme as afirmações da parte autora contidas na petição inicial, abstratamente, não se confundindo com a relação material, que diz respeito ao mérito da causa. II - O corretor de imóveis que afirma ter celebrado contrato verbal para intermediação de venda de imóveis, a despeito de ser proprietário de empresa que então promovia a administração dos aludidos bens para fins locatícios, tem legitimidade ativa para cobrar a remuneração de corretagem imobiliária a qual diz ter direito. III - A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. IV - Demonstrado que o corretor atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo com êxito o múnus a ele conferido pelo vendedor, cabível a cobrança da comissão de corretagem. V - Comprovado que os imóveis foram vendidos por valor acima daquele informado na escritura pública de compra e venda, a comissão de corretagem deve ser apurada com base no preço total dos lotes objeto da transação imobiliária. VI - Diante da ausência de prova de que o percentual cobrado a título de comissão de corretagem está acima do contratado verbalmente, impõe-se a manutenção da alíquota declinada na petição inicial e acolhida na sentença, a qual se harmoniza com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e não destoa dos usos e costumes locais. VII - Recurso conhecido e não provido.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TEMA 938 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA 1. A pretensão referente ao ressarcimento dos valores pagos a título de corretagem fica condicionada à verificação da ocorrência da prescrição que, no caso, é trienal, conforme entendimento firmado no Tema 938 pelo STJ. 2. Transcorrido mais de três anos entre o desembolso de valores, alegadamente pagos a título de comissão de corretagem, e o ajuizamento da ação, deve ser reconhecida a prescrição da pretensão à restituição da quantia paga. 3. Recurso desprovido.

EMENTA: Tripla Apelação Cível. Ação ordinária de indenização c/c obrigação de fazer c/c repetição de indébito. I. Comissão de corretagem. Valor não discriminado no contrato. É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão. Não informado ao contratante os valores a serem pagos a título de comissão de corretagem, descabida a devolução das quantias dessa natureza. II. Taxa de evolução de obra. Cobrança lícita. A taxa de evolução de obra (juros de obra) é cobrada, a rigor, durante o período de construção do imóvel até a expedição da carta de habite-se. Incabível, nesse contexto, o reembolso do pagamento da taxa de evolução da obra pela construtora requerida se o imóvel foi entregue na data aprazada. III. Devolução da comissão de corretagem. Prescrição. Consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de Recurso Especial Repetitivo (Tema 938), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (artigo 206 , § 3º , inciso IV , do Código Civil ), cujo termo inicial é a data do efetivo desembolso. IV. Honorários advocatícios recursais. Vencido os três apelantes, majoram-se os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85 , § 11 , do Código de Processo Civil . Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015 : 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp XXXXX/SP ).2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp XXXXX/SP ).2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015 , fixa-se a seguinte tese:Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83 /STJ. 2. Agravo interno não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786 /2018 - PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO NEGÓCIO - APLICAÇÃO - LEGALIDADE - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - LOTE VAGO - IMPOSSIBILIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA ABUSIVA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA - SENTENÇA REORMADA EM PARTE - RECURSO PROVIDO EM PARTE. - Deve ser aplicada a Lei do Distrato (Lei nº 13.786 /2018) se o contrato de promessa de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob a sua vigência - Faz jus a ré/promitente vendedora a restituição de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, na forma da cláusula penal validamente pactuada - Disposição em consonância com os parâmetros dispostos no art. 32-A da Lei nº 6.766 /79 com a nova redação dada pela Lei do Distrato - Não se mostra cabível indenização pela fruição do bem, por se tratar de terreno vago - Por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP , submetido ao rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou o entendimento de que é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Para tanto, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente - Inexistindo previsão no contrato quanto ao valor devido a título de comissão de corretagem, de forma destacada, sua cobrança se mostra abusiva - "Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ, AgRg no REsp XXXXX/RJ ) - "Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e v enda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor" (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp XXXXX/RN ).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83 /STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002 , e não a prescrição trienal do art. 206 , § 3º , IV , do CC/2002 . Precedentes. Súmula 83 /STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA. RETENÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2. Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título. 3. Com o desprovimento do recurso, os honorários recursais devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.