Promessa de Compra e Venda em Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL . ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993 , INCISO IV , ALÍNEA G, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . 1. Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte. 2. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 3. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766 /1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 4. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766 /1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 5. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. 6. Recurso especial provido.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 /STF. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público" ( AgInt no REsp XXXXX/PE , Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 06/02/2017). 2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283 /STF. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de vícios no instrumento contratual. Alterar essa conclusão demandaria reexame de matéria fática, vedado em recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO - PARCELAS PERIÓDICAS E VINCENDAS – APLICABILIDADE DO ARTIGO 323 DO NCPC – I – Ação de execução fundada em 'Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças' – Decisão agravada que não permitiu a inclusão futura de eventuais parcelas vincendas da dívida – II - Contrato entabulado entre as partes que prevê o adimplemento da obrigação através de parcelas periódicas e contínuas, as quais tornam-se exigíveis ao longo da lide – Reconhecida a possibilidade de inclusão das parcelas vincendas também em sede de ação de execução de título extrajudicial - Inteligência dos arts. 323 c.c. 771 , parágrafo único , do NCPC – Observância aos princípios da efetividade processual, celeridade processual, economia processual e devida prestação jurisdicional – Precedentes deste E. TJSP, desta C. 24ª Câmara e do C. STJ – Decisão reformada – Agravo provido".

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO parcial DO PROMITENTE COMPRADOR. 1. Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com imissão na posse e perdas e danos, cuja causa de pedir repousa no inadimplemento da obrigação pelo promitente-comprador. 2. A sentença rejeitou os pedidos principais e o pedido contraposto e julgou extinto o processo com resolução do mérito. Determinou que as custas devem ser repartidas e fixou honorários advocatícios de 10% do valor da causa para cada parte. 3. Com arrimo no art. 481 , do Código Civil de 2002 , "pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro". 4. Assim sendo, o contrato de compra e venda é o negócio jurídico pelo qual decorre obrigações recíprocas, na qual uma das partes assume a obrigação de transferir o domínio de uma determinada coisa mediante o pagamento de um valor pecuniário. 5. As partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda e cessão direitos sobre imovel pelo preço certo e ajustado de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a ser quitado em 80 parcelas mensais de R$ 500,00. 6. É fato incontroverso que os promitente-compradores apenas teriam arcado com o pagamento de treze parcelas, que totalizam o valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), permanecendo inadimplentes desde então. 7. Logo, deixaram os recorridos de integralizar o preço do imóvel, devendo ser observado que não se manifestaram em nenhum momento destes autos no sentido de interesse em quitar a dívida existente. 8. Com efeito, a promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 9. Bem de ver que as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade apostas em contrato de compra e venda apenas impedem eventual arrependimento, mas não obsta que a parte invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais (arts. 474 e 475). 10. Nesse passo, a ausência de cláusula expressa possibilitando a resolução do contrato não configura óbice à pretensão da parte de buscá-la diante do inadimplemento a contraprestação avençada, por força da cláusula resolutiva tácita inerente aos contratos bilaterais. 11. Não há dúvidas, portanto, quanto à mora dos promitentes compradores, na forma do art. 394 do CC/2002 , o que autoriza o acolhimento do pleito resolutório. 12. Logo, deve ser resolvido o pacto celebrado pelas partes e, como consequência lógica e jurídica, a reintegração do promitente vendedor na posse do bem. 13. De certo que, tratando-se de pacto celebrado entre particulares com paridade de forças, a relação jurídica entabulada deve ser regida pelas disposições contidas no Código Civil . 14. Por sua vez, não há que se falar em retenção dos valores pagos pelo promitente comprador ao promitente vendedor a título de cláusula penal, eis que ausente a estipulação de cláusula penal compensatória no ajuste, de forma a substituir o cumprimento da obrigação, prefixando as perdas e danos oriundas do inadimplemento, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda). 15. Conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes. 16. No entanto, o inadimplemento do réu ensejou o não aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo o autor exigir-lhe o cumprimento, impõe-se a restituição do status quo ante e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil . 17. Portanto, os réus devem ser condenados ao pagamento de indenização por perdas e danos equivalente à taxa de fruição durante o período de ocupação irregular, compensando-se o valor pago ao autor, no tocante as prestações adimplidas, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, conforme dispõe o artigo 509 do Código de Processo Civil . 18. Tendo em vista que a taxa de fruição equivale as perdas e danos ou aluguel em razão do tempo de utilização do imóvel, aplica-se ao caso o artigo 402 e segs. do CC/02 , incidindo correção monetária a contar da data do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação, compensando-se os valores pagos pelos Réus à Autora, os quais, por sua vez, deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês apenas a contar do trânsito em julgado da sentença proferida no processo de liquidação. 19. Provimento do recurso.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC . RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido.

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp XXXXX/DF , pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Ação fundada no inadimplemento do compromissário comprador pelo não pagamento das parcelas do contrato. Procedência dos pedidos. Insurgência. Descabimento. Arguição de prescrição. Pleito de restituição de quantias pagas. Inadmissibilidade. Tratando-se de pedido de rescisão contratual, cumulado com reintegração de posse pelo inadimplemento do preço ajustado, o prazo prescricional é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil , contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário. Precedentes desta Corte e do E. STJ. Inadimplência de longa data, inconteste. Posse injusta configurada. Reintegração que é consequência do rompimento do negócio. Perda das parcelas adimplidas. Possibilidade. Peculiaridades do caso que autorizam a retenção pela promitente vendedora. Ausência de enriquecimento sem causa. Compensação pelos prejuízos e uso gratuito do bem. Fixação de alugueres pela fruição do bem, cujo montante certamente ultrapassaria o valor das prestações pagas, considerando o baixo valor das parcelas e o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação (mais de 10 anos). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS. ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DE JUROS ABUSIVOS, PRÁTICA DE ANATOCISMO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA QUE MERECE ACOLHIDA, VEZ QUE A PROVA PERICIAL SE REVELA IMPRESCINDÍVEL AO DESLINDE DA DEMANDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FIRMADO DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. CESSÃO DO CRÉDITO A FUNDO DE INVESTIMENTO. CEDENTE ORIGINÁRIO QUE NÃO É INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SENTENÇA QUE SE ANULA DIANTE DO ERROR IN PROCEDENDO PARA REALIZAÇÃO DA PROVA PERICIAL CONTÁBIL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. NECESSIDADE DE OBEDIÊNCIA À FORMA DESCRITA NO ART. 32 DA LEI Nº 6.766 /79. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADA POR E-MAIL REGISTRADO. INVALIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. 1. Defendem as apelantes a validade da notificação da mora da devedora, sob o argumento, em síntese, de que o art. 49 da Lei n.º 6.766 /79 autoriza intimação extrajudicial diversa da prevista no art. 32 da mesma lei. 2. O art. 32 da Lei n.º 6.766 /79 dispõe ser necessário a intimação o devedor através de Oficial do Registro de Imóveis para que se constitua mora do devedor em contratos de compra e venda de imóvel loteado. 3. No caso em testilha, para comprovação da mora, as apelantes providenciaram a notificação apenas mediante e-mail registrado, consoante fls. 147/157 dos autos, o que não é autorizado por lei, tornando-a inválida. Precedentes. 4. A Lei n.º 6.766 /79 não prevê notificação via e-mail, ressalta-se que a notificação pessoal com aviso de recebimento seria a exceção albergada pelo art. 49 arguida pelas recorrentes. 5. Ademais, a previsão contratual, descrita no "item 8.1", fl. 125, é nítida em lecionar que a forma de notificação extrajudicial válida ao contrato em apreço é via cartório de registros de títulos e documentos, asseverando obediência ao disposto no art. 32, da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, Lei n.º 6.766 /79, utilizada pelo juízo singular para fundamentar a procedência do pleito. 6. Recurso de Apelação conhecido e não provido. Decisão monocrática confirmada. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a Primeira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Relator

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DECISÃO MANTIDA. 1. É devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal, o negócio é desfeito em razão do inadimplemento dos compradores. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.