STJ se manifesta quanto à aplicabilidade das regras de locação residencial à locação para fins de fixação de ponto de comércio

Informativo n. 0465

Período: 28 de fevereiro a 4 de março de 2011.

As notas aqui divulgadas foram colhidas nas sessões de julgamento e elaboradas pela Assessoria das Comissões Permanentes de Ministros, não consistindo em repositórios oficiais da jurisprudência deste Tribunal.

Terceira Turma

LOCAÇAO COMERCIAL. TRESPASSE.

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com ação de cobrança dos aluguéis; o primitivo locador realizou a cessão do fundo de comércio a terceiros (trespasse), o que, a seu ver, exonerá-lo-ia da responsabilidade por ulteriores débitos locatícios em razão da inaplicabilidade do art. 13 da Lei n. 8.245/1991 aos contratos de locação comercial. Apesar da relevância do trespasse para o fomento e facilitação dos processos produtivos e como instrumento para a realização do jus abutendi (o poder de dispor do estabelecimento comercial), ele está adstrito a certos limites. O contrato locatício, por natureza, reveste-se de pessoalidade, pois são sopesadas as características individuais do futuro inquilino ou fiador (capacidade financeira e idoneidade moral), razão pela qual a alteração deles não pode dar-se sem o consentimento do proprietário do imóvel. Assim, não há como entender que o referido artigo da Lei do Inquilinato não possa ser aplicado às locações comerciais, visto que, ao prevalecer o entendimento contrário, tal qual pretendido pelo recorrido, o proprietário do imóvel estaria à mercê do inquilino, que, por sua conveniência, imporia ao locador honrar o contrato com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que pode não ser apta a cumprir o avençado por não possuir as qualidades exigidas pelo proprietário. Assim, a modificação, de per si , de um dos polos do contrato de aluguel motivada pela cessão do fundo do comércio fere o direito de propriedade do locador e a própria liberdade de contratar, quanto mais não sendo permitido o fomento econômico à custa do direito de propriedade alheio. Dessarte, o juiz deve reapreciar a inicial ao considerar aplicável o disposto no art. 13 da Lei n. 8.245/1991 ao contrato de locação comercial. REsp 1.202.077-MS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ-RS), julgado em 1º/3/2011.

NOTAS DA REDAÇAO

De acordo com o Código Civil (art. 1.142), considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. Assim, toda a reunião de bens (corpóreos e incorpóreos) necessários ao desenvolvimento da atividade econômica é chamada de estabelecimento empresarial. Trespasse, por sua vez, é a denominação atribuída pela doutrina para o contrato de compra e venda de estabelecimento empresarial.

A decisão proferida nos autos do REsp

MS, relatado pelo Min. Vasco Della Giustina, trata exatamente das especificidades que circundam o trespasse e um dos elementos do estabelecimento empresarial: o ponto.

O ponto comercial compreende o local específico em que o estabelecimento se encontra. Tendo em vista o ramo da atividade explorada, a localização do estabelecimento pode importar acréscimo no seu valor, daí sua importância e daí também porque a Lei de Locações disponibiliza seção especial, denominada da locação não residencial. Já que a locação de imóvel destinado à fixação de possível ponto comercial é tão importante para o desenvolvimento da atividade econômica, as regras deste contrato não podem ser as mesmas da locação residencial.

Assim, de acordo com o artigo 51, da Lei 8.245/91: nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente (...).

A questão em julgamento, no entanto, diz respeito ao poder de dispor do estabelecimento comercial. A parte recorrente pretendia o reconhecimento da inaplicabilidade do art. 13 da Lei, que preconiza: A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador . E, certo da inaplicabilidade desta regra, o locador inicial realizou a cessão do fundo de comércio a terceiros, sem o prévio consentimento do proprietário do imóvel.

Para o Min. relator, no entanto, a modificação de um dos polos do contrato de aluguel, ainda que motivada pela cessão do fundo do comércio, fere o direito de propriedade do locador e a própria liberdade de contratar, pelo quê, a orientação foi no sentido de que, no caso concreto, fosse observada a regra do art. 13 da Lei n. 8.245/1991 ao contrato de locação comercial.