Locador em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. MERA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. RESCISÃO ANTECIPADA PELA LOCATÁRIA. DEFEITOS OCULTOS. INFILTRAÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCADOR. MULTA CONTRATUAL. FIXAÇÃO DESCABIDA. DANO MATERIAL. ÔNUS DA PROVA. - A legitimidade para a causa consiste na qualidade da parte de demandar e ser demandada - Nos contratos de locação, a imobiliária figura como mera administradora do imóvel, portanto, não detém legitimidade passiva para responder por eventuais danos suportados pelo locatário - Nos termos do art. 22 , IV , da Lei nº 8.245 /91, o locador é obrigado a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação - Locado o imóvel com vícios ocultos (infiltrações), cuja constatação não era, quando da vistoria inicial, exigível do locatário, assiste a este o direito de exigir os necessários reparos, sendo-lhe facultada a resolução do negócio se não corrigidos - Hipótese de descumprimento contratual por culpa do locador - Não cabe ao locatário assumir o pagamento da multa pelo desfazimento antecipado do negócio jurídico que não se deu por sua culpa - Para a configuração do dano material, cabe a parte autora o ônus da prova dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373 , I , CPC - A afirmação sobre a intenção do locador em cobrar cerca quantia a título de rescisão contratual, por si só, tendo a imobiliária emitido o boleto para pagamento pela locatária, o qual não foi realizado, não serve como prova de prejuízo material.

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, POR CULPA DO LOCADOR - OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA - EXEGESE DO ART. 422 , DO CÓDIGO CIVIL - INOBSERVÂNCIA DOS DEVERES ANEXOS - VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO - OCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO AO ART. 22 , INCISOS II E III , DA LEI DO INQUILINATO - RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE OS VALORES NÃO TERIAM SIDO REGULARMENTE ABATIDOS DOS ALUGUEIS, NO MOMENTO EM QUE O AJUSTE SE ENCONTRAVA EM VIGOR - CLÁUSULA PENAL - MANUTENÇÃO - REPARAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS E MORAIS SOFRIDOS PELOS AUTORES - POSSIBILIDADE - CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS RESPECTIVOS ENCARGOS. - A Informação, que decorre diretamente da boa-fé objetiva, disciplinada no art. 422 , do Código Civil , é um dos deveres anexos que deve estar presente em toda relação contratual, cuja inobservância gera uma modalidade de inadimplemento denominada pela doutrina de violação positiva do contrato - Nos termos do art. 22 , incisos II e III , da Lei nº 8.245 /1991, constitui obrigação do Locador, dentre outras, a garantia, durante o tempo da Locação, do uso pacífico do imóvel, bem como a manutenção da forma e destino do bem - Os lucros cessantes significam a perda do ganho expectado, sendo devidos quando evidenciada a diminuição potencial do patrimônio da parte lesada - Havendo as partes deliberado livremente que o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas pelos Locatários se daria mediante o abatimento dos valores de doze aluguéis, durante o período em que o Pacto ainda se encontrava em vigor, não há que se indenizar os Autores por tal razão, quando eles não se desincumbiram do ônus que lhes competiam, de evidenciar o adimplemento da totalidade das quantias, sem a redução acordada com o Locador - Não há que se falar em afastamento, tampouco em redução da Cláusula Penal, na hipótese d e rompimento abrupto do Ajuste, por culpa do Locador, para que não ocorra o enriquecimento injustificado do Réu, bem como na consagração da injustiça contratual a seu favor e em detrimento dos Demandantes, o que, por óbvio, não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário, que, ao revés, deve envidar esforços para repelir atitudes dessa espécie - A rescisão antecipada do Pacto Locatício, por culpa do Locador, que ocasiona o encerramento abrupto das atividades comerciais de restaurante em funcionamento no imóvel locado, tipifica conduta desleal do Réu, que viola o Princípio da boa-fé objetiva e o direito de informação dos Autores, além de manchar a imagem do estabelecimento e impedir que o seu sócio aufira renda para a sua sobrevivência, conferindo aos Postulantes o direito à reparação pelos danos materiais e morais sofridos - A configuração da sucumbência recíproca impõe a distribuição proporcional dos respectivos encargos entre as partes, nos termos do art. 86 , caput, do Código de Processo Civil .

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - MULTA CONTRATUAL - LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO - RESCISÃO ANTECIPADA - CULPA DO LOCADOR - DEMONSTRAÇÃO - RECONVENÇÃO - COBRANÇA DA MULTA PELO LOCATÁRIO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - MEROS ABORRECIMENTOS. - Demonstrado o descumprimento, por parte do locador, dos deveres estabelecidos no art. 22 da Lei nº 8.245 /91, não há que se falar em cobrança da multa por rescisão antecipada do contrato de locação firmado por prazo determinado - Havendo previsão em favor do locatário da multa rescisória, procede a pretensão de cobrá-la diante da culpa do locador pela rescisão antecipada da avença - O mero descumprimento contratual, seguido de dissabores, não enseja o dever de indenizar.

Apelação. Locação comercial. Ação de despejo por falta de pagamento c./c. cobrança de aluguéis. Pedido reconvencional de rescisão contratual por culpa exclusiva do locador e cobrança de multa compensatória. Sentença de improcedência da ação principal e procedência da reconvenção ofertada. Irresignação do Autor/reconvindo que não se sustenta. Culpa do locador pela rescisão antecipada do contrato bem demonstrada. Descumprimento, pelo locador, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22 , incisos I , III , IV e V , da Lei 8.245 /91. Multa contratual devida. Valores cobrados a título de aluguéis indevidos. Nos contratos bilaterais, a parte somente pode exigir o cumprimento da outra caso tenha cumprido com suas obrigações, "ex vi" do artigo 476 do Código Civil . Aplicabilidade do princípio da exceção do contrato não cumprido. Litigância de má-fé caracterizada. Aplicação da multa prevista no artigo 81 do CPC . Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, com aplicação de multa.

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. SUBMISSÃO AO COLEGIADO DAS QUESTÕES TRAZIDAS PARA APRECIAÇÃO JUDICIAL. HIGIDEZ DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO. MÉRITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. LOCAÇÃO PELO POSSUIDOR. LEGITIMIDADE. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE QUE OS CRÉDITOS LOCATÍCIOS SÃO DEVIDOS AO PROPRIETÁRIO E NÃO AO LOCADOR CONSTANTE DO INSTRUMENTO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. -Na espécie, o Apelo contraria a Jurisprudência remansosa e a doutrina, e na forma da Súmula 568 do STJ, analogamente aplicada, resta perfeitamente hígida a atuação isolada do Relatora, ainda mais que se está submetendo ao órgão colegiado todas as arguições do recurso monocraticamente improvido, a fim de evitar qualquer possível nulidade processual -O contrato de locação móvel de toda contenda foi firmado pela pessoa física da locatária possuidora e é irrelevante a comprovação do domínio do imóvel, haja vista que o possuidor também pode locar o bem. O locador pode ser mero possuidor do imóvel locado, não havendo necessidade que seja o proprietário. O possuidor, pois, é aquele que exerce, de fato, de forma plena ou não, algum dos poderes inerentes à propriedade (usar, gozar, dispor e reivindicar). Além disto, possível é o desmembramento da posse em direta e indireta, sem desnaturalizar o instituto. Neste sentir, a locação de imóvel pelo possuidor permite-lhe resguardar, na condição de locador, a posse. É, assim, totalmente sem fundamento jurídico a exigência de que o locador seja aquele que exibe título de propriedade. A propósito: "O locador não é, necessariamente, o proprietário da coisa locada, embora, na maioria dos casos, assim se verifique, acumulando ela a condição de locador e senhor do domínio, o que explica a expressão popular de"senhorio", pela qual ele também se identifica. Sendo a" ratio essendi "do contrato a transferência da posse, e não do domínio, estará legitimado para ceder em locação aquele que tiver a posse e dela disponha. Podem figurar, como locador, entre outros, o proprietário do imóvel, o promissário comprador ou cessionário, o usufrutuário, o possuidor, o fiduciário e até o próprio locatário, se autorizado pelo locador a sublocar" (SOUZA, Sylvio Capanema de. Da Locação do Imóvel Urbano. Direito e Processo. Editora Forense: Rio de Janeiro, de 2001, p.19). Com efeito, o contrato de locação não tem como requisito que o locador seja, além de possuidor, proprietário do imóvel, de modo que, no caso concreto, o negócio jurídico celebrado entre as partes é hígido e válido, fazendo a locadora jus aos alugueis e como credora dos mesmos ser executada e ter seus valores penhorados. Não se pode, em absoluto, confundir a figura do locador com a do proprietário, pois, embora seja muito frequente que ambas se fundam na mesma pessoa, tal situação não é obrigatória. O contrato de locação constitui-se na mera cessão onerosa da posse de coisa infungível, não transferindo ao locatário o domínio, tal como acontece, por exemplo, na compra e venda, permuta ou doação. Portanto, está autorizado a locar não somente o proprietário da coisa, mas quem dela pode dispor, como o mero possuidor. Sendo a ratio essendi do contrato de locação a transferência da posse e não do domínio, estará legitimado para ceder em locação aquele que tiver a posse e dela disponha. Podem figurar como locador, reprisando, o proprietário do imóvel, o promissário comprador ou cessionário, o usufrutuário, o possuidor, o fiduciário e até o próprio locatário, se autorizado pelo locador a sublocar. É dizer: o locador poderá não ser o proprietário, sem que isso implique qualquer irregularidade do contrato. RECURSO IMPROVIDO. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravos Internos, acorda a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em negar provimento ao Recurso nº XXXXX-60.2019.8.06.0001 /50000, nos termos do voto da Relatora. Fortaleza, 07 de abril de 2021. VERA LÚCIA CORREIA LIMA DESEMBARGADORA Relatora

CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO DE 120 MESES. CLÁUSULA QUE PREVÊ A RESCISÃO UNILATERAL POR QUALQUER UMA DAS PARTES. LOCADOR PRETENDE A RETOMADA IMOTIVADA DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. INADMISSILIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DECLARADA. VIOLAÇAO DO DISPOSTO NO ART. 4.º E 45 DA LEI N.º 8.245 /91. SENTENÇA REFORMADA. A cláusula que permite ao locador a retomada unilateral do imóvel antes do término do contrato, sem dúvida se afasta dos objetivos primordiais da lei, dentre eles aquele que prevê que durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado (art. 4.º), e deve, portanto, ter a sua nulidade declarada. Recurso provido.

RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC . PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL . JULGAMENTO: CPC/15 . 1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela. 4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC . 9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206 , § 3º , V , do CC/02 , refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02 . 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. VÍCIOS OCULTOS. CULPA. DEVER LEGAL DO LOCADOR. SENTENÇA QUE RECONHECE A PERDA DO OBJETO EM RELAÇÃO AO PEDIDO RESCISÓRIO E JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INDENIZATÓRIO. APELAÇÃO DO RÉU. DISCUSSÃO QUE ENVOLVE A FALTA DE CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE NO IMÓVEL ALIADA À INÉRCIA DO LOCATÁRIO NA RESOLUÇÃO DOS PERCALÇOS. 1 - Compete, por lei (art. 22 , I , III e IV , da Lei 8.245 /91 e art. 566 , do CC ), ao locador o dever de entregar e manter o imóvel locado em condições de habitabilidade, ou seja, devidamente apto para o uso a que se destina durante toda a locação e solucionar eventuais vícios ocultos que previnam o locatário de usar o gozar do bem. 2 - Ademais, o contrato não se esgota apenas na obrigação de dar, fazer, ou não fazer. Ladeando, pois, esse dever jurídico principal, a boa-fé objetiva impõe também a observância de deveres jurídicos anexos ou de proteção, não menos relevantes, a exemplo dos deveres de lealdade, confiança e assistência. 3 - A comprovação de inúmeros e sucessivos problemas no imóvel locado, de forma a prejudicar a utilização plena do mesmo, configura violação às obrigações legalmente estipuladas para o contrato de locação, possibilitando a resolução e a condenação do locatário em danos materiais consistentes no período de inutilização e no ressarcimento da quantia desembolsada a título de garantia. 4 - Por outro lado, o apelante afirma que nunca se manteve inerte, sempre se prontificando a resolver os problemas surgidos no imóvel objeto do contrato locatício. No entanto, tal ponderação não encontra eco na instrução probatória, já que não há qualquer documento que demonstre a efetiva presteza na tentativa das soluções enfrentadas pelos locatários em razão da urgência demandada pela questão, seja diretamente ou através da administradora. 5 - Independentemente da realização de prévia vistoria do imóvel, que se dá de forma superficial, foi comprovado que o mesmo, em pouco tempo de uso, apresentou relevantes defeitos nos sistemas hidráulico e elétrico, o que só poderia ser constatado a partir do momento em que as locatárias tivessem posse do bem. Assim, tendo em vista que se trata de defeito contemporâneo à formação do contrato, concernente a vício oculto existente no objeto, a rescisão é medida que se impõe, devendo ser desconstituído o negócio jurídico, o que foi tornado prejudicado em razão da entrega das chaves. 6 - Culpa do locador evidenciada. Danos materiais consistentes na devolução dos alugueres comprovadamente adimplidos durante o período de inabitabilidade do imóvel, além da devolução da quantia destinada a título de caução. Precedentes nesse sentido. RECURSO DESPROVIDO.

LOCAÇÃO – RESCISÃO ANTECIPADA POR INICIATIVA DA LOCADORA – Ação de indenização por danos morais e materiais proposta pelo locatário, julgada parcialmente procedente para condenar a ré ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 5.600,00 e de indenização por danos materiais no importe de R$ 167,84, reconhecida a sucumbência recíproca – Recurso da ré, aduzindo que a rescisão contratual se deu por motivo de força maior, tendo buscado contato com o autor locatário, que evitou as ligações, não podendo ela ser responsabilizada pelos danos alegados – Rescisão antecipada do contrato pelo locador – Impossibilidade – Inteligência do artigo 4º da Lei n. 4.825/91 – Sendo o contrato de locação celebrado por tempo determinado, não pode o locador buscar reaver o imóvel antes do decurso do período de locação previsto no instrumento – Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos – Verba honorária majorada, na forma do artigo 85 , § 11º do Código de Processo Civil – Recurso desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO - BENFEITORIAS NECESSÁRIAS - VÍCIOS ANTERIORES À LOCAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. 1) Nos contratos de locação de imóvel urbano, a responsabilidade pelas benfeitorias necessárias será sempre do locador, salvo quando os danos forem causados pelo locatário, seus prepostos, ou familiares, hipótese em que serão suportados por este, nos termos do art. 23 , V , da Lei nº 8.245 /91. 2) Havendo necessidade de reforço das fundações do prédio e de substituição do telhado, é devida a condenação do locador à obrigação de fazer relativa às reformas, por serem indispensáveis ao regular uso do bem. 3) O abatimento do aluguel previsto no art. 26 da Lei nº 8.245 /91 somente é devido quando a desídia for imputável ao locador, o que não se verificou no caso em tela.