Validade de Contrato de Promessa de Compra e Venda em Jurisprudência

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 /STF. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público" ( AgInt no REsp XXXXX/PE , Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 06/02/2017). 2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283 /STF. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de vícios no instrumento contratual. Alterar essa conclusão demandaria reexame de matéria fática, vedado em recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

APELAÇÕES CÍVEIS. POSSE. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. VALIDADE DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ OBJETIVA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Validade contratual. O entendimento do egrégio STJ é no sentido de que é válido o contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado. Inteligência da Súmula nº 84 do STJ. Ainda, a falta de assinatura de testemunhas no contrato de compra e venda também não afeta a validade do negócio, somente a força executiva. Boa-fé objetiva e adimplemento substancial. A parte autora, quando celebrou o contrato, em 16/04/2009, acreditava que não havia a possibilidade de permanecer os gravames sobre o imóvel adquirido, tendo em vista a sentença de procedência proferida nos autos do processo sob nº 076/1.08.0000856-5, transitada em julgado, que determinou o cancelamento das respectivas restrições. Cumpre destacar que o levantamento dos gravames foi realizado em 22/07/2009, conforme os termos da matrícula do imóvel juntada às fls. 28/29. Contudo, para a sua surpresa, os registros das restrições foram lançados novamente na citada matrícula, em 23/12/2009, em decorrência da procedência da ação rescisória ajuizada pelas demandadas. Destarte, impositiva a manutenção da sentença, pois o autor adquiriu o imóvel de boa-fé e adimpliu substancialmente o contrato, pois efetuou o pagamento da importância expressiva de R$ 1.533.522,00, faltando apenas o pagamento da última parcela, que não ocorreu em virtude da ausência de transmissão da posse do bem. Diante desse contexto, o réu não pode se valer da própria torpeza, devendo adimplir com a sua parte contratual e responder às demandadas pelos prejuízos sofridos em decorrência da sua conduta, uma vez que ajuizou a ação de cancelamento de gravame sem a ciência dos herdeiros e demais interessados. APELAÇÕES DESPROVIDAS.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA VERBAL. VALIDADE. PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL. DANOS MORAIS REJEITADOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA VERBAL: A doutrina e jurisprudência admitem que, mesmo sem se subordinar aos requisitos formais, a promessa verbal de compra e venda tem validade e vincula as partes ao cumprimento das obrigações avençadas na negociação. No caso, considerando as provas (documental e testemunhal) que demonstram as tratativas verbais de compra e venda do imóvel em discussão e o pagamento do preço inicialmente ajustado, impõe-se o reconhecimento da validade do contrato de compra e venda de imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito de parte. DANOS MORAIS: Para que ocorra uma indenização por danos morais, devem estar presentes os requisitos essenciais, tais como a conduta, o prejuízo, o nexo de causalidade entre a conduta e o dano e a culpa, quando se tratar de responsabilidade subjetiva. Não caracterizado o dano moral por ofensa à honra, o pedido de reparação pecuniária deve ser julgado improcedente. Sentença mantida, no ponto. SUCUMBÊNCIA: Restam redistribuídos os ônus sucumbenciais. Não se majora a verba honorária em pedido formulado em contrarrazões. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ: Ausente má fé da parte autora, especialmente quando a ação é julgada procedente. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70068459627, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 07/04/2016).

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – NEGÓCIOS JURÍDICOS – EMPRÉSTIMO FINANCEIRO E COMPRA E VENDA DE GADO – FORMA VERBAL – VALIDADE – ARTIGOS 107 E 104 DO CÓDIGO CIVIL – PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS – MENSAGENS WATHSAAP E ÁUDIOS ENTRE AS PARTES – DÍVIDA DEMONSTRADA – ÔNUS DA PROVA – ARTIGO 373 , INCISOS I E II , DO CPC – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO. Nos termos dos artigos 104 e 107 do Código Civil , a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, salvo quando a lei exigir, sendo admitida a validade dos contratos verbais, desde que firmado por agente capaz, objeto lícito e determinável. Na comprovação dos negócios verbais, atualmente as ferramentas eletrônicas como whatsapp, áudio, e-mail, tem sido amplamente recepcionados como meio de provas. Ao autor da ação cumpre o ônus de demonstrar fato constitutivo de seu direito, enquanto a parte requerida cumpre o ônus de apresentar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado pelo autor. Inteligência do artigo 373 , I e II do Código de Processo Civil .

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - DIRETO DAS SUCESSÕES - INVENTÁRIO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - FALECIMENTO DO PROPRIETÁRIO ANTES DO PAGAMENTO DA ENTRADA - RATIFICAÇÃO DO INSTRUMENTO PELAS HERDEIRAS - PERCEBIMENTO DE VALORES VULTUSOS - DISCORDÂNCIA DO HERDEIRO INVENTARIANTE - VALIDADE DO INSTRUMENTO CONTRATUAL - QUESTÃO DE ALTA INDAGAÇÃO - REMESSA DOS AUTOS AS VIAS ORDINÁRIAS PELO JUÍZO DE ORIGEM - IMPOSSIBILIDADE DO DEPÓSITO DE VALORES CONCERNENTES AO CONTRATO SOB QUESTIONAMENTO NOS AUTOS DO INVENTÁRIO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O questionamento a respeito da validade do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelo de cujus, que foi ratificado por parte das herdeiras, com o percebimento de valores expressivos, impõe a remessa da discussão às vias ordinárias, conforme preceitua o art. 612 , do Código de Processo Civil . 2. Remetida a discussão as vias ordinárias, descabe o depósito de valores referentes ao arrendamento do imóvel nos autos do inventário, preservando-se a competência do juízo no qual a validade do contrato será resolvida para apreciar toda a matéria relativa a validade e eficácia da promessa de compra e venda.

Consumidor – Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária – Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP – Tema 938 do STJ - Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem – Dever de informação descumprido - Restituição simples devida - Sentença mantida – Recursos não providos.

APELAÇÃO. CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REQUISITOS DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DOLO. FALTA DE PROVAS. ÔNUS DA PROVA. ARTIGO 373 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . 1. O negócio jurídico somente será considerado válido quando, além de observar os requisitos previstos no artigo 104 do Código Civil , for praticado de forma livre, consciente e desembaraçada. 2. A declaração de nulidade do negócio jurídico é medida excepcional e somente deve ocorrer quando constatada a ausência de algum dos requisitos de validade do negócio jurídico ou quando provada a existência de um dos vícios enumerados no artigo 171 do Código Civil . 3. Considerando que os elementos trazidos aos autos somente comprovam a realização do negócio jurídico, e não a existência de vício de consentimento e má-fé, não há como se reconhecer sua nulidade. 4. Nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil , incumbe ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito e ao réu provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. 5. Não sendo o apelante capaz de comprovar os fatos que alega serem suficientes à reforma sentencial, a negativa de provimento ao recurso é medida impositiva. 6. Negou-se provimento ao apelo.

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DEVEDOR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE RETROVENDA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO. NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA. MULTA POR EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS. DESCABIMENTO. 1. A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição). 3. No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração. Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública. 4. Diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa da promessa de compra e venda válida, não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula de retrovenda (a qual não se confunde com a cláusula de arrependimento) que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo. 5. Isso porque, uma vez exigida a manifestação expressa das partes para a instituição de cláusulas especiais na compra e venda (direito de retrovenda, entre outros), sua renúncia deve observar o mesmo rigor, tendo em vista o princípio do paralelismo das formas encartado no artigo 472 do Código Civil . Com efeito, o direito obrigacional, titularizado pelo vendedor, enquanto não for suprimido, de comum acordo, deverá ser observado por ambas as partes contratantes, ainda que a escritura pública silencie a respeito. 6. No tocante ao tempo para o exercício do direito potestativo da retrovenda, o caput do artigo 505 do Código Civil prevê o prazo decadencial "máximo" de três anos, o que não impede que as partes convencionem período inferior, situação que se configurou na hipótese dos autos. 7. Desse modo, conquanto se afigure impositiva a reforma do fundamento do acórdão estadual no sentido da renúncia tácita da cláusula de retrovenda, é de se manter a improcedência da pretensão autoral, uma vez caduco o exercício do direito requerido pelos promitentes vendedores após o decurso do prazo decadencial expressamente estipulado na promessa de compra e venda. 8. Nos termos da Súmula 98 /STF, os embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não tem caráter protelatório, motivo pelo qual descabida a multa do parágrafo único do artigo 538 do CPC de 1973 . 9. Recurso especial parcialmente provido.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DA CONSTRIÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PENHORA NO MOMENTO DA AQUISIÇÃO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ.SÚMULA 84 DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. 1. Embora não registrado, o contrato de compra e venda torna legítima a propositura de embargos de terceiro pelo comprador. 2. Sendo a penhora do imóvel posterior ao contrato de compra e venda, presume-se a boa-fé do terceiro adquirente, uma vez que não tinha como ter conhecimento da existência de execução em face do vendedor.Apelação Cível provida. (TJPR - 15ª C.Cível - AC - 1721895-4 - Terra Rica - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - Unânime - J. 13.09.2017)

COMPRA E VENDA – BEM MÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VÍCIO OCULTO – VÍCIOS NÃO SANADOS PELA VENDEDORA – INCÊNDIO DO VEÍCULO – ART. 18 DO CDC – RESCISÃO CONTRATUAL – FINANCIAMENTO E COMPRA E VENDA – CONTRATOS COLIGADOS – RESTITUIÇÃO À CONDIÇÃO ANTERIOR – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I – Comprovado nos autos o fato de que o veículo adquirido pela autora ostentava vícios ocultos, sendo levado à reparo pela vendedora por diversas vezes, até que pegou fogo, de rigor a procedência da ação no tocante à rescisão contatual, sendo devido o ressarcimento pelos valores pagos, além de danos materiais e morais. A questão em foco é regrada pelo CDC ; II – Os contratos de compra e venda de veículo e de financiamento de bem móvel são ajustes coligados, de modo que o destino do primeiro determina a do outro, conforme disposto no art. 54-F do CDC ; III – São evidentes os danos morais causados à autora pela desídia das rés. A quantificação da compensação derivada de dano moral deve levar em consideração o grau da culpa e a capacidade contributiva do ofensor, a extensão do dano suportado pela vítima e a sua participação no fato, de tal sorte a constituir em um valor que sirva de bálsamo para a honra ofendida e de punição ao ofensor, desestimulando-o e a terceiros a ter comportamento idêntico. No caso dos autos, o valor da indenização deve ser eleito em R$ 10.000,00, divididos igualmente entre os réus.