Contrato de Compra e Venda de Terreno Urbano em Jurisprudência

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp XXXXX/DF , pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VIOLAÇÃO DO ART. 37 , DA LEI Nº 6.766 /79 - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. Considerando que restou evidenciada a irregularidade do loteamento e a inércia do vendedor em providenciar a regularização junto à prefeitura, restando inviável a outorga de escritura, deve ser reconhecida a responsabilidade do vendedor e o direito da parte compradora à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos para a aquisição do bem pretendido, sem qualquer abatimento. A não regularização da situação do imóvel negociado entre as partes, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda e causando imensuráveis transtornos e indignação aos compradores, ultrapassa em muito a categoria do simples descumprimento contratual e do mero aborrecimento, dando causa à configuração de um verdadeiro dano moral passível de reparação. A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e sempre buscando atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agente pelo ilícito já praticado e inibi-lo na adoção de novas condutas lesivas.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO POR PESSOAS FÍSICAS - INAPLICABILIDADE CDC - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO CARACTERIZADA - RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DO FORNECEDOR - CADEIA DE CONSUMO. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "denotado que o negócio jurídico dos autos é compra e venda de imóvel, entre pessoas físicas, não há falar em aplicação do CDC " entre elas. É aplicável o CDC na relação comprador x imobiliária intermediária do contrato de compra e venda do imóvel. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos ( CDC , art. 14 ). O Código de Defesa do Consumidor impõe a responsabilidade solidária de todos os fornecedores integrantes da cadeia de consumo pelos danos ou infortúnios suportados pelo consumidor, conforme o disposto nos artigos 7º e 25 da Lei 8.078 /1990.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. RETENÇÃO, PELO VENDEDOR, DA QUANTIA INVESTIDA. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. LOTE VAGO. 1. Conforme dispõem os arts. 12 e 25, § 1º, do Código do Consumidor, há responsabilidade solidária entre todos os intervenientes na cadeira do fornecimento, inclusive a empresa que atua como intermediadora do negócio jurídico, a qual, portanto, possui legitimidade passiva ad causam. 2. É lícita a retenção de 10% (vinte e cinco por cento) até 25% (vinte e cinco) sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador ante o desfazimento do negócio. 3. Conforme entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta eg. Corte, para os casos de rescisão contratual em compromisso de compra e venda de imóvel urbano, a restituição deverá ocorrer em prestação única e, imediatamente, após a resilição do contrato. 4. Não há cogitar de retenção de valor a título de fruição se o objeto do contrato rescindido consiste em lote de terreno vago e não construído. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786 /2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786 /2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A , inciso II, da Lei 4.591 /1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução. O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem causa. É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTE DE TERRENO - Sentença que indeferiu a inicial e julgou extinto o processo de execução por ausência de título executivo. CABIMENTO: A execução não está amparada em título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784 , III do CPC . Incidência da Lei nº 6.766 /79 – Art. 32 – Contrato de compra e venda de lote de terreno que não se presta a amparar processo de execução, por ser sinalagmático ou bilateral. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA (ART. 1.242 CC )- CONTRATO DE COMPRA E VENDA - JUSTO TÍTULO - POSSE MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI - DEMONSTRADA - SOMA DA POSSE DO ANTECESSOR - POSSIBILIDADE (ART. 1.243 CC )- LAPSO TEMPORAL DE 10 ANOS - COMPROVAÇÃO - REQUISITOS PREENCHIDOS - PRESCRIÇÃO AQUISITIVA RECONHECIDA. - A usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade ou de outro direito real, possibilitando o reconhecimento da condição de proprietário ao possuidor, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto - A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do CC , tendo como pressupostos a posse pelo prazo de 10 anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, além de justo título e boa-fé - O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça - Nos termos do artigo 1243 do CC , é possível ao possuidor, com o fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde que todas sejam contínuas, pacíficas e com justo título - Demonstrados os requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva, deve ser julgado procedente o pedido inicial.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA- INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - MORA COMPROVADA - PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - DESNECESSIDADE. Sabe-se que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC . É sabido que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato. Segundo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp nº. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO EM LOTEAMENTO. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL CONDICIONADA À CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. PLEITO OBRIGACIONAL DE ENTREGA DA INFRAESTRUTURA E DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS SUPORTADOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO DO AUTOR. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . MORA DA PROMITENTE VENDEDORA NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. AUSÊNCIA DE PRAZO ESTABELECIDO NO CONTRATO. OFENSA AO DISPOSTO NO ART. 39 , XII , DO CDC . CONSUMIDOR QUE NÃO PODE SER COMPELIDO A AGUARDAR ETERNAMENTE O CUMPRIMENTO DO CONTRATO PELA EMPREENDEDORA. PRAZO DE ENTREGA DE DOIS ANOS PREVISTO NO DECRETO MUNICIPAL QUE APROVOU O PLANO DE LOTEAMENTO. MORA CONFIGURADA MESMO QUE UTILIZADO O PRAZO DE 4 ANOS PREVISTO NA LEI Nº 6.766 /1979. OBRIGAÇÃO CUMPRIDA NO DECORRER DO PROCESSO. CLÁUSULA PENAL. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL CONFIGURADO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO JUDICIAL DA CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTE DO STJ. DANO MATERIAL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DO VALOR DESPENDIDO COM ALUGUERES. IMPOSSIBILIDADE. DANOS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS. ATRASO DESARRAZOADO E SEM JUSTIFICATIVA. SITUAÇÃO QUE NÃO PODE SER COMPREENDIDA COMO MERO DISSABOR COTIDIANO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA PARA ACOLHER EM PARTE A PRETENSÃO DO AUTOR. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 13ª C. Cível - XXXXX-14.2019.8.16.0126 - Palotina - Rel.: Juiz Victor Martim Batschke - J. 04.12.2020)