Rescisão Injustificada, por Iniciativa dos Compradores em Jurisprudência

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp XXXXX/DF , pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA VENDA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC ). 2. Configura inadimplemento contratual, apto à caracterizar culpa exclusiva do promitente vendedor, a ausência de entrega do imóvel após vencido o prazo contratual, bem como o prazo de prorrogação. 3. Sendo a culpa da rescisão do promissário vendedor, não há retenção de valores em seu favor, nos termos da Súmula 543 , da Corte Cidadã. 4. Consolidado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no recurso repetitivo 1.002, que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DIREITO À RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. ENORME ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA, INCLUINDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. ADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES, MESMO COM A INJUSTIFICADA PARALISAÇÃO DAS OBRAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO PREÇO, PAGO PELO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 543 , DO STJ E Nº 98, DO TJRJ. RESTITUIÇÃO AO ESTADO ANTERIOR COMO CONSEQUÊNCIA DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. ABUSIVIDADE. ART. 51 , IV , DO CDC . TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE O VALOR, A SER DEVOLVIDO AOS PROMITENTES COMPRADORES. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO 1.002 DO STJ QUE DETERMINA INCIDÊNCIA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO, O QUAL PRESSUPÕE INICIATIVA DO DESFAZIMENTO PELO COMPRADOR. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. DESCABIMENTO. INADIMPLEMENTO OU DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR, NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA, MANTIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRACAP. AQUISIÇÃO EM LICITAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO DO SINAL E DO ITBI INCIDENTE SOBRE A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E TRIBUTOS EVENTUALMENTE NÃO PAGOS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DESISTENTE. É cabível a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel adquirido a prazo em licitação por iniciativa do devedor, que arca com as consequências da desistência, com vistas a minimizar os prejuízos de ambas as partes. É devida a restituição ao comprador das quantias por ele desembolsadas, com a retenção do sinal pela vendedora, que não deu causa à inexecução contratual. O comprador desistente deve arcar com o ITBI incidente sobre a devolução do imóvel devolvido à vendedora e demais tributos eventualmente não pagos e suportados pela vendedora.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO EM VIRTUDE DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. 2 ANOS SEM ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. RESCISÃO INICIATIVA DO COMPRADOR. CULPA DO DEVEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL SEM RETENÇÃO DE MULTA. SÚMULA 543 DO STJ. VALORES CORRESPONDENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. ENCARGO DA VENDEDORA. DESCUMPRIMENTO DOS DITAMES DA SÚMULA 938 DO STJ. JUROS DE MORA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DATA DA CITAÇÃO. I. Em caso de demora prolongada e injustificada na entre de imóvel aos compradores, o inadimplemento contratual deve ser atribuído aos vendedores, que deram causa à rescisão contratual. II. É possível a condenação da vendedora ao pagamento de danos morais aos compradores em caso de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel, em razão da demora ou da não entra do bem, porquanto a frustração da expectativa em gozar e adquirir a casa própria supera em muito o mero aborrecimento. III. Descumpridos os ditames da súmula 938 do STJ, que vincula a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador à previsão expressa do valor da comissão de corretagem, o encargo permanecerá ao vendedor. IV. Na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de morais dos valores restituíveis será a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória, ao passo que, em se tratando de rescisão por culpa do vendedor, os juros moratórios incidirão a partir da citação. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

EMENTA : APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR - SENTENÇA EXTRA PETITA - AFASTAMENTO - MÉRITO - RESCISÃO POR INCAPACIDADE FINANCEIRA PARA O ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS - POSSIBILIDADE - FIXAÇÃO DA DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA MANTIDA. I - Em obediência ao princípio da congruência, a sentença deve ser correlacionada com os elementos objetivos da demanda, mediante a deliberação dos pedidos postulados pelo autor e consoante os fundamentos da causa de pedir suscitadas pelas partes. II - A sentença só é extra petita quando o juiz fundamenta sua sentença em questão de fato - causa de pedir diversa da alegada pelas partes. III - Para fins de rescisão contratual, a fixação da data da rescisão contratual é consequência lógica da própria rescisão, O Juiz incorre em omissão se não fixar. IV - De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, existe a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa do comprador, quando este afirmar que não mais é possível arcar com as obrigações contraídas. V - Diante da possibilidade de rescisão contratual unilateralmente pelo comprador, a data da rescisão é da notificação extrajudicial.

PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CABÍVEL. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PELO COMPRADOR, CONTUDO COM RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO VALOR PAGO EM FAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA, COMO FORMA DE PAGAMENTO DOS PREJUÍZOS ADVINDOS DO INADIMPLEMENTO. MAJORAÇÃO DE 25% PARA 50% (CINQUENTA POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. APLICAÇÃO DO ART. 53 DO CDC . MAJORAÇÃO INDEVIDA. ENTENDIMENTO DO STJ, SÚMULA 543 . PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE SE MOSTRA ADEQUADO. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA EGRÉGIA CORTE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. A controvérsia cinge-se ao direito de majoração da retenção pela parte ré, ora apelante, do valor arbitrado pelo juízo a quo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelos autores, objeto de rescisão contratual, máximo permitido em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte de Justiça. II. A jurisprudência pacífica tem entendido ser possível a retenção de parte do valor pago como forma de indenização pelos prejuízos suportados pela promitente vendedora, como despesas com a administração, divulgação, comercialização, corretagem que venham a incidir sobre o imóvel, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC . III. A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. IV. A jurisprudência da Corte Superior "tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ , Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). V. Em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como considerando a jurisprudência firmada no STJ e desta 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE, mostra-se razoável o arbitramento da retenção na importância de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelos compradores, ora apelados, devendo o restante ser a eles devolvidos. O montante revela-se adequado, tendo em vista as peculiaridades do caso em tela, devendo a sentença ser mantida, indeferindo a majoração para o percentual de 50% (cinquenta por cento), como pretende o apelante pois previsto na cláusula 10.6 do contrato em apreço. Declaração de nulidade desta cláusula abusiva pelo juiz de primeiro grau. VI. Os juros de mora, por sua vez, no caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento do adquirente, têm incidência, à taxa de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, uma vez que não há que se falar, antes disso, em mora da vendedora, pois a rescisão contratual se deu por culpa dos compradores. Precedentes do STJ. VI. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Visto, relatado e discutido o Recurso apelatório nº XXXXX-20.2018.8.06.0001 , em que figuram as partes acima nominadas, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 31 de agosto de 2022. Juiz Convocado Dr. José Lopes de Araújo Filho RELATOR

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 CC – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA DURANTE O PRAZO DE TOLERÂNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE -VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – DANOS MORAIS – REPARAÇÃO INCABÍVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543 /STJ. De acordo com o artigo 476 do CC , nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto” (STJ - AgInt no AREsp: XXXXX MG XXXXX/XXXXX-0, Relator : Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento : 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786 /2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ) Não demonstrada ofensa aos direitos da personalidade, mormente quando constatado que o inadimplemento contratual foi motivado pelo próprio postulante, incabível a reparação por danos morais.

RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO INJUSTIFICADA, POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL FIXADA SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO DE RETENÇÃO A PERCENTUAL SOBRE O TOTAL EFETIVAMENTE PAGO. PROPORCIONALIDADE QUE JUSTIFICA AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO NA SENTENÇA PARA 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA Nº 71007101306. AUSÊNCIA DA COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZOS PARA JUSTIFICAR A DEVOLUÇÃO DOS VALORES DE FORMA PARCELADA.RECURSO PROVIDO, EM PARTE.

RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR/AUTOR. APLICAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM PARA DECLARAR A RESCISÃO CONTRATUAL E CONDENAR A RÉ A RESTITUIR O VALOR DE R$ 8.595,00 AOS AUTORES, AQUI JÁ DESCONTADA A MULTA NO IMPORTE DE 10% SOBRE O VALOR PAGO PELOS CONSUMIDORES. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. PLEITO DE CUMPRIMENTO DOS TERMOS PACTUADOS. INCIDÊNCIA DE MULTA DE 5% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO OU, SUBSIDIARIAMENTE, 30% DO VALOR ATÉ ENTÃO ADIMPLIDO. TESE NÃO ACOLHIDA. CONTRATO QUE PREVÊ PENALIDADES DISTINTAS PARA AS PARTES, EM HIPÓTESE DE RESCISÃO. APLICAÇÃO DA MENOS GRAVOSA AO CONSUMIDOR. PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR PAGO, POR OCASIÃO DA RESCISÃO DE INICIATIVA DA RÉ. BOA-FÉ CONTRATUAL QUE EXIGE IGUAL APLICAÇÃO PARA A RESCISÃO PELO CONSUMIDOR. CONSECTÁRIOS LEGAIS. RELAÇÃO CONTRATUAL. JUROS DE MORA A CONTAR DA DATA DA CITAÇÃO, POR FORÇA DO ART. 405 DO CC . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.