Rescisão Injustificada, por Iniciativa dos Compradores em Jurisprudência

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp XXXXX/DF , pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução. O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem causa. É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA VENDA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC ). 2. Configura inadimplemento contratual, apto à caracterizar culpa exclusiva do promitente vendedor, a ausência de entrega do imóvel após vencido o prazo contratual, bem como o prazo de prorrogação. 3. Sendo a culpa da rescisão do promissário vendedor, não há retenção de valores em seu favor, nos termos da Súmula 543 , da Corte Cidadã. 4. Consolidado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no recurso repetitivo 1.002, que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DIREITO À RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. ENORME ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA, INCLUINDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. ADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES, MESMO COM A INJUSTIFICADA PARALISAÇÃO DAS OBRAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO PREÇO, PAGO PELO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 543 , DO STJ E Nº 98, DO TJRJ. RESTITUIÇÃO AO ESTADO ANTERIOR COMO CONSEQUÊNCIA DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. ABUSIVIDADE. ART. 51 , IV , DO CDC . TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE O VALOR, A SER DEVOLVIDO AOS PROMITENTES COMPRADORES. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO 1.002 DO STJ QUE DETERMINA INCIDÊNCIA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO, O QUAL PRESSUPÕE INICIATIVA DO DESFAZIMENTO PELO COMPRADOR. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. DESCABIMENTO. INADIMPLEMENTO OU DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR, NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA, MANTIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015 , fixa-se a seguinte tese:Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL AMBIENTAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. ACIDENTE AMBIENTAL. EXPLOSÃO DO NAVIO VICUÑA. PORTO DE PARANAGUÁ. PESCADORES PROFISSIONAIS. PROIBIÇÃO DE TEMPORÁRIA DE PESCA. EMPRESAS ADQUIRENTES DA CARGA TRANSPORTADA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. NEXO DE CAUSALIDADE NÃO CONFIGURADO. 1. Ação indenizatória ajuizada por pescadora em desfavor apenas das empresas adquirentes (destinatárias) da carga que era transportada pelo navio tanque Vicuña no momento de sua explosão, em 15/11/2004, no Porto de Paranaguá. Pretensão da autora de se ver compensada por danos morais decorrentes da proibição temporária da pesca (2 meses) determinada em virtude da contaminação ambiental provocada pelo acidente. 2. Acórdão recorrido que concluiu pela improcedência do pedido ao fundamento de não estar configurado, na hipótese, nexo de causal capaz de vincular o resultado danoso ao comportamento de empresas que, sendo meras adquirentes da carga transportada, em nada teriam contribuído para o acidente, nem sequer de forma indireta. 3. Consoante a jurisprudência pacífica desta Corte, sedimentada inclusive no julgamento de recursos submetidos à sistemática dos processos representativos de controvérsia (arts. 543-C do CPC/1973 e 1.036 e 1.037 do CPC/2015 ), "a responsabilidade por dano ambiental é objetiva, informada pela teoria do risco integral, sendo o nexo de causalidade o fator aglutinante que permite que o risco se integre na unidade do ato" ( REsp nº 1.374.284/MG ). 4. Em que pese a responsabilidade por dano ambiental seja objetiva (e lastreada pela teoria do risco integral), faz-se imprescindível, para a configuração do dever de indenizar, a demonstração da existência de nexo de causalidade apto a vincular o resultado lesivo efetivamente verificado ao comportamento (comissivo ou omissivo) daquele a quem se repute a condição de agente causador. 5. No caso, inexiste nexo de causalidade entre os danos ambientais (e morais a eles correlatos) resultantes da explosão do navio Vicuña e a conduta das empresas adquirentes da carga transportada pela referida embarcação. 6. Não sendo as adquirentes da carga responsáveis diretas pelo acidente ocorrido, só haveria falar em sua responsabilização - na condição de poluidora indireta - acaso fosse demonstrado: (i) o comportamento omissivo de sua parte; (ii) que o risco de explosão na realização do transporte marítimo de produtos químicos adquiridos fosse ínsito às atividades por elas desempenhadas ou (iii) que estava ao encargo delas, e não da empresa vendedora, a contratação do transporte da carga que lhes seria destinada. 7. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015 , fixa-se a seguinte TESE:As empresas adquirentes da carga transportada pelo navio Vicunã no momento de sua explosão, no Porto de Paranaguá/PR, em 15/11/2004, não respondem pela reparação dos danos alegadamente suportados por pescadores da região atingida, haja vista a ausência de nexo causal a ligar tais prejuízos (decorrentes da proibição temporária da pesca) à conduta por elas perpetrada (mera aquisição pretérita do metanol transportado). 8. Recurso especial não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRACAP. AQUISIÇÃO EM LICITAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO DO SINAL E DO ITBI INCIDENTE SOBRE A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E TRIBUTOS EVENTUALMENTE NÃO PAGOS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DESISTENTE. É cabível a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel adquirido a prazo em licitação por iniciativa do devedor, que arca com as consequências da desistência, com vistas a minimizar os prejuízos de ambas as partes. É devida a restituição ao comprador das quantias por ele desembolsadas, com a retenção do sinal pela vendedora, que não deu causa à inexecução contratual. O comprador desistente deve arcar com o ITBI incidente sobre a devolução do imóvel devolvido à vendedora e demais tributos eventualmente não pagos e suportados pela vendedora.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO EM VIRTUDE DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. 2 ANOS SEM ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. RESCISÃO INICIATIVA DO COMPRADOR. CULPA DO DEVEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL SEM RETENÇÃO DE MULTA. SÚMULA 543 DO STJ. VALORES CORRESPONDENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. ENCARGO DA VENDEDORA. DESCUMPRIMENTO DOS DITAMES DA SÚMULA 938 DO STJ. JUROS DE MORA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DATA DA CITAÇÃO. I. Em caso de demora prolongada e injustificada na entre de imóvel aos compradores, o inadimplemento contratual deve ser atribuído aos vendedores, que deram causa à rescisão contratual. II. É possível a condenação da vendedora ao pagamento de danos morais aos compradores em caso de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel, em razão da demora ou da não entra do bem, porquanto a frustração da expectativa em gozar e adquirir a casa própria supera em muito o mero aborrecimento. III. Descumpridos os ditames da súmula 938 do STJ, que vincula a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador à previsão expressa do valor da comissão de corretagem, o encargo permanecerá ao vendedor. IV. Na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de morais dos valores restituíveis será a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória, ao passo que, em se tratando de rescisão por culpa do vendedor, os juros moratórios incidirão a partir da citação. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

EMENTA : APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR - SENTENÇA EXTRA PETITA - AFASTAMENTO - MÉRITO - RESCISÃO POR INCAPACIDADE FINANCEIRA PARA O ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS - POSSIBILIDADE - FIXAÇÃO DA DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA MANTIDA. I - Em obediência ao princípio da congruência, a sentença deve ser correlacionada com os elementos objetivos da demanda, mediante a deliberação dos pedidos postulados pelo autor e consoante os fundamentos da causa de pedir suscitadas pelas partes. II - A sentença só é extra petita quando o juiz fundamenta sua sentença em questão de fato - causa de pedir diversa da alegada pelas partes. III - Para fins de rescisão contratual, a fixação da data da rescisão contratual é consequência lógica da própria rescisão, O Juiz incorre em omissão se não fixar. IV - De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, existe a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa do comprador, quando este afirmar que não mais é possível arcar com as obrigações contraídas. V - Diante da possibilidade de rescisão contratual unilateralmente pelo comprador, a data da rescisão é da notificação extrajudicial.

PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CABÍVEL. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PELO COMPRADOR, CONTUDO COM RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO VALOR PAGO EM FAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA, COMO FORMA DE PAGAMENTO DOS PREJUÍZOS ADVINDOS DO INADIMPLEMENTO. MAJORAÇÃO DE 25% PARA 50% (CINQUENTA POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. APLICAÇÃO DO ART. 53 DO CDC . MAJORAÇÃO INDEVIDA. ENTENDIMENTO DO STJ, SÚMULA 543 . PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE SE MOSTRA ADEQUADO. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA EGRÉGIA CORTE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. A controvérsia cinge-se ao direito de majoração da retenção pela parte ré, ora apelante, do valor arbitrado pelo juízo a quo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelos autores, objeto de rescisão contratual, máximo permitido em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte de Justiça. II. A jurisprudência pacífica tem entendido ser possível a retenção de parte do valor pago como forma de indenização pelos prejuízos suportados pela promitente vendedora, como despesas com a administração, divulgação, comercialização, corretagem que venham a incidir sobre o imóvel, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC . III. A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. IV. A jurisprudência da Corte Superior "tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ , Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). V. Em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como considerando a jurisprudência firmada no STJ e desta 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE, mostra-se razoável o arbitramento da retenção na importância de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelos compradores, ora apelados, devendo o restante ser a eles devolvidos. O montante revela-se adequado, tendo em vista as peculiaridades do caso em tela, devendo a sentença ser mantida, indeferindo a majoração para o percentual de 50% (cinquenta por cento), como pretende o apelante pois previsto na cláusula 10.6 do contrato em apreço. Declaração de nulidade desta cláusula abusiva pelo juiz de primeiro grau. VI. Os juros de mora, por sua vez, no caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento do adquirente, têm incidência, à taxa de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, uma vez que não há que se falar, antes disso, em mora da vendedora, pois a rescisão contratual se deu por culpa dos compradores. Precedentes do STJ. VI. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Visto, relatado e discutido o Recurso apelatório nº XXXXX-20.2018.8.06.0001 , em que figuram as partes acima nominadas, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 31 de agosto de 2022. Juiz Convocado Dr. José Lopes de Araújo Filho RELATOR