Promitente Vendedor Ou Promissário Comprador em Jurisprudência

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC . CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC , firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42 , parágrafo único , do Código de Defesa do Consumidor . 5. Recursos desprovidos.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA DE CONDOMÍNIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. 1. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro do compromisso de compra e venda, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2. No caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador. 3. In casu, não restou comprovado que o promissário comprador se imitira na posse, nem que o condomínio teve ciência inequívoca da transação; daí, a legitimidade passiva para arcar com as despesas condominais ser do promitente vendedor. 4. Conf. § 11 do art. 85 do CPC , o Tribunal, ao julgar o recurso, majorará os honorários fixados pelo MM. Magistrado a quo; hipótese em que há de ser condenada a Apelada nos honorários recursais, fixando-se-os no importe de 3% (três por cento) sobre o valor atualizado da causa, cumulados com os honorários de sucumbência, fixados na instância primeva. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. TEORIA DA CAUSA MADURA ( CPC , ART. 1.013 , § 3º ). JULGAMENTO DE MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR ANTES DA ESCRITURA DEFINITIVA. CONTRATO QUITADO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. 1 - Consoante disposto no art. 1.418 do Código Civil , "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". 2 - É evidente o interesse de agir do promissário comprador para o manejo da adjudicação compulsória quando a outorga da escritura definitiva fica inviabilizada com a morte do promitente vendedor. Precedentes. 3 - Sentença anulada. 4 - O pagamento integral do preço garante ao promissário comprador a adjudicação compulsória do imóvel.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALECIMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA ANTES DA LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. BEM QUE JÁ NÃO MAIS INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DA PROMITENTE VENDEDORA POR OCASIÃO DE SEU FALECIMENTO. EXTINÇÃO DO FEITO COM FUNDAMENTO NA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (ART. 485 , INCISOS I E VI , DO CPC ). ERROR IN PROCEDENDO EVIDENCIADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO. EVIDENTE INTERESSE PROCESSUAL. ANULAÇÃO, DE OFÍCIO DA SENTENÇA. É consabido que se faz desnecessária a eventual abertura de inventário, já que o óbito do promitente vendedor ocorreu após a quitação integral do valor acordado para a venda do bem, ou seja, o bem objeto da lide já não mais integrava a esfera patrimonial do falecido quando do evento morte. Dessa forma, preenchido está um dos requisitos formais essenciais para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, pois negado à parte autora o direito de obter a escritura definitiva do bem integralmente quitado. O inventário não é o meio adequado para a providência requerida nestes autos, pois o Código Civil autoriza que, em casos como este, o promissário comprador possa exigir dos herdeiros o cumprimento da promessa de compra e venda antes firmada. Afasta-se a alegada ausência de interesse processual e inadequação da via eleita, eis que a ação de adjudicação compulsória é cabível como instrumento para o promitente comprador obter a lavratura da escritura pública de compra e venda a que tem direito. Deve ser cassada a sentença que julgou extinto o processo, na forma do art. 485 , I e VI do CPC , por inadequação da via eleita.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. SUSPENSÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ATÉ O JULGAMENTO DE AÇÃO VERSANDO SOBRE A PROPRIEDADE DO BEM. DESCABIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROMITENTE VENDEDOR E DO PROMITENTE COMPRADOR. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. ENTENDIMENTO PACIFICADO NO STJ SOB O RITO DO RECURSO REPETITIVO ( RESP Nº 1345331/RS ). REFORMA DA DECISÃO. - Insurgência da agravante com a determinação de suspensão da tramitação do feito, em fase de cumprimento de sentença, até o julgamento da ação de anulação de ato jurídico (Processo nº XXXXX-21.2018.8.19.0001 ), sob o argumento de que a decisão diverge de entendimento fixado pelo STJ, sob o rito do recurso repetitivo ( REsp nº 1.345.331/RS ), no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais pode recair sobre o promitente vendedor ou sobre o promissário comprador, ante a natureza propter rem da obrigação - In casu, não foi efetivada a transferência da titularidade do bem objeto do litígio, razão pela qual permanece a antiga proprietária solidariamente responsável pelo pagamento do débito, sendo responsabilidade do promissário comprador, ou seja, da ré nos autos de origem, a efetivação do registro competente, consoante art. 1245 , § 1º , do Código Civil/2002 - Segundo jurisprudência consolidada no STJ, em recurso repetitivo, a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais pode recair sobre o promitente vendedor ou sobre o promissário comprador ( REsp XXXXX/RS ) - No caso concreto, há prova de ciência inequívoca do condomínio embargado sobre a transação realizada entre o antiga proprietária e a ré, que inclusive foi imitida na posse do imóvel - Descabe, pois, a suspensão do cumprimento de sentença até o julgamento da lide que versa sobre a propriedade do bem, posto que, de acordo com o STJ, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser promovida contra o proprietário, conforme o registro, contra o possuidor do imóvel, ou, ainda, contra ambos - Para além disto, independentemente de a demanda ter sido promovida contra o proprietário registral ou o adquirente, em se tratando de execução de dívida condominial, de natureza propter rem, afigura-se perfeitamente cabível, até mesmo, preferencial, que a penhora recaia sobre o imóvel que gerou o débito. PROVIMENTO DO RECURSO.

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Adjudicação Compulsória. Sentença de extinção do feito, sem resolução do mérito. Falecimento dos promitentes vendedores e também de um dos compradores, pai da autora, antes da outorga da escritura definitiva. Fato que não constitui óbice ao pedido de adjudicação. Desnecessidade de abertura de inventário dos vendedores, já que os sucessores expressamente anuíram com a alienação e a transferência da escritura. Preenchimento dos requisitos essenciais para o acolhimento da pretensão, quais sejam, o instrumento particular de compromisso de compra e venda e a quitação do preço. Precedentes desta Corte. Impossibilidade, no entanto, de conceder a outorga da escritura definitiva apenas em favor da requerente (a despeito da anuência dos irmãos e da genitora que lhe cederam a sua cota parte), sob pena de violação do princípio da continuidade registral. Titularidade que deve ser transferida a todos os herdeiros do falecido promissário comprador. Decisão que se prestará a suprir a vontade que, por evidente, não pode ser mais manifestada. Sentença reformada. Recurso provido.

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA - RECUSA DO PROMITENTE VENDEDOR EM CUMPRIR O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REQUISITO PREVISTO NO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL - NÃO CARACTERIZAÇÃO - INTERESSE PROCESSUAL - AUSÊNCIA - EXTINÇÃO DO PROCESSO, DE OFÍCIO - DECRETO. - A recusa do promitente vendedor, em outorgar a escritura definitiva de imóvel objeto de promessa de compra e venda firmado entre as partes, constitui requisito essencial do manejo da ação de adjudicação - ou de outorga - compulsória, sem ela não se configurando o interesse de agir do promissário comprador para a propositura dessa demanda - Não caracteriza recusa do promitente vendedor, autorizadora do manejo de ação de adjudicação - ou de outorga - compulsória, o desaparecimento dele, de modo a ficar impossibilitado contato para se lhe exigir o cumprimento de compromisso de compra e venda.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA VENDA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC ). 2. Configura inadimplemento contratual, apto à caracterizar culpa exclusiva do promitente vendedor, a ausência de entrega do imóvel após vencido o prazo contratual, bem como o prazo de prorrogação. 3. Sendo a culpa da rescisão do promissário vendedor, não há retenção de valores em seu favor, nos termos da Súmula 543 , da Corte Cidadã. 4. Consolidado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no recurso repetitivo 1.002, que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.