Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora EVEN é condenada a devolver 80% dos valores pagos pelo comprador + 100% da SATI

Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Mosaico Vila Guilherme, localizado na Rua Eugênio de Freitas, zona norte da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Goat Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a integralidade da taxa SATI que foi paga indevidamente.

O Juiz de Direito da 6ª Vara Cível, Dr. Rodrigo Marcos de Almeida Geraldes, em sentença datada de 21 de setembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a jurisprudência vem consagrando o entendimento de que pode o comprador, mesmo inadimplente, postular a dissolução do contrato, mesmo assim assistindo-lhe direito à devolução dos valores pagos, ressalvado o desconto de percentual razoável e suficiente para o pagamento das perdas e danos.

Nas palavras do magistrado:

• “Antes de se adentrar nos pontos a serem solucionados, há que se reconhecer que, na espécie, está-se a falar de nítida relação de consumo, devendo ser reconhecido que os Autores são parte hipossuficiente na contratação em análise.
• Está-se a falar do ramo da construção civil, de forma que a atividade desenvolvida pela Requerida está diretamente atrelada à economia popular, em vista da amplitude da comercialização de seus imóveis e a condição econômica daqueles que os adquirem.
• Assim sendo, indene de dúvida a aplicação dos ditames do Código de Defesa do Consumidor à espécie.
• Afasto a preliminar de􀀀ilegitimidade􀀀passiva􀀀ad causam, visto que, em sede de recurso repetitivo e com natureza vinculante (artigo 927, inciso III, do Novo Código de Processo Civil), o Colendo Superior Tribunal de Justiça definiu tese a esse respeito.
• Na r. decisão proferida no REsp n.º 1551956/SP e REsp n.º 1551968/SP, Tema 939, do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se o entendimento quanto à legitimidade passiva ad causam da incorporadora na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de􀀀corretagem􀀀e de taxa de assessoria técnico-imobiliário, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
• Há de qualquer maneira a formação de cadeia de fornecedores, a justificar a responsabilidade solidária entre a vendedora do imóvel e a empresa que realizou a intermediação da negociação, consoante estatuído pelos artigos 7.º, parágrafo único, e 25, § 1.º, ambos da Lei n.º 8.078/90, que não exige do consumidor que faça qualquer distinção quando da propositura da ação.
• Conforme o v. acórdão em Recurso Especial Repetitivo (de nº 1.551.951/SP e 1.551.956/SP), nos termos da ementa que abaixo segue transcrita, dando assim cumprimento ao disposto no art. 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil, a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor de pagamento das comissões de corretagem é legal desde que tenha havido destaque do valor do imóvel daquele cobrado a título de corretagem, como é o caso dos autos.
• Todavia, ainda de acordo com o julgado, configura prática abusiva a cobrança pelo vendedor da taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) vinculada à celebração de compra e venda de imóvel, tal como se observa no caso vertente.
• Resta analisar a questão relativa ao percentual do valor a ser devolvido ao Autor do que foi pago por ele a título de parcelas para aquisição do imóvel.
• Trata-se de uma espécie de ação extremamente corriqueira nesta Justiça Estadual, o que inclusive ensejou a fixação de parâmetros firmes e claros pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a respeito, alguns inclusive objeto de súmulas recentemente editadas.
• Por se pautarem por critérios razoáveis e aos quais me filio na solução de casos deste jaez, estes serão abaixo reproduzidos ou mencionados para a exposição do entendimento aqui despendido.
• Amparado no Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência vem consagrando o entendimento de que pode o comprador, mesmo inadimplente, postular a dissolução do contrato, mesmo assim assistindo-lhe direito à devolução dos valores pagos, ressalvado o desconto de percentual razoável e suficiente para o pagamento das perdas e danos.
• Ainda a este respeito, o C. Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou que “reconhecido que o promitente-comprador tem direito à devolução do que foi pago, posto que negado o pleito do autor, no sentido da perda das importâncias correspondentes, as partes haverão de ser repostas no estado anterior. Possibilidade de determinar-se a devolução, sem necessidade de reconvenção” (STJ - REsp. nº 50.608- 5 - SP (94.0019497-8) - 3ª T - Rel. Min. Eduardo Ribeiro DJU 20.11.95).
• Partindo-se dessa premissa de que cabível a rescisão com a devolução dos valores, basta fixar se deve prevalecer a restituição de acordo com o que estipula o contrato ou se conforme o que pleiteia o Autor a este respeito.
• Nesta seara e a fim de reparar de forma adequada as perdas e danos advindas da rescisão, mostra-se razoável e prudente que a retenção seja feita no patamar de 20% dos valores pagos, excluindo-se destes as despesas com a taxa SATI.
• Em suma, o Autor, a despeito de ter pleiteado a rescisão em virtude de seu confesso inadimplemento, não pode ser penalizado com a perda de parte considerável dos valores já pagos, pena de enriquecimento sem causa da Requerida, aplicando-se à hipótese, como já ressaltado, o art. 53 do CDC.
• A mesma motivação de se evitar o enriquecimento sem causa da Requerida leva ao entendimento de que o valor a ser devolvido deve sofrer a devida atualização monetária, nos termos abaixo consignados.
• Posto isto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, nos termos acima pormenorizados, determinando que a empresa Requerida restitua o valor despendido pelo Autor a título de “taxa SATI” e também 80% (oitenta por cento) do valor pago a título das parcelas para a aquisição do imóvel.
• Os valores a serem restituídos devem ser atualizados de desde os respectivos desembolsos de acordo com os índices previstos na Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e com juros de mora a partir da citação.”

Processo nº 1090210-86.2014.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com - (11) 4123-0337 ou (11) 9.4190-3774

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.