Reconhecimento de usucapião em parcela de área inferior à módulo urbano

O presente informativo tem por propósito trazer à discussão os aspectos que permeiam o instituto do usucapião especial urbano, face ao recente entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, bem assim, questão que resultou em reconhecimento de repercussão geral pela Suprema Corte[1].

Tal matéria, encontra regramento no artigo 183 da Constituição Federal, reproduzido no Diploma Civil Brasileiro, em seu artigo 1.240, cujo teor assevera o direito ao possuidor de área urbana com até duzentos e cinquenta metros quadrados, por no mínimo cinco anos ininterruptos sem qualquer oposição, desde que a utilize para sua família e não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Contudo, é cediço que as diretrizes para o parcelamento do solo são de competência do Poder Público Municipal, mediante o controle do uso e da ocupação de área urbana, dentro dos limites mínimos previstos na Lei Federal nº 6.766/79[2].

Inobstante a controvérsia que cinge a matéria em razão de provável crescimento desordenado da urbe, o entendimento firmado nos mais recentes julgados têm sido no sentido de que, independentemente do módulo urbano definido em legislação municipal, este não poderá obstar o direito à aquisição originária asseverado constitucionalmente.

Assim, temos que a modalidade de aquisição originária da propriedade, traduz o nítido respeito à dignidade da pessoa humana, ao permitir aos mais humildes o acesso à melhores condições de moradia, o que, ao nosso entendimento, consubstancia-se em pleno atendimento aos objetivos fundamentais da República, como louvável ferramenta para “erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais [...]”;

Nessa senda, o reconhecimento da possibilidade de aplicação do instituto em área de imóvel com 35,49m², bem abaixo do mínimo determinado pelo município, fora objeto de decisão no Recurso Especial nº 1.360.017 – RJ (2011/0149923-6), restando assim ementado:

“DIREITO CIVIL E URBANÍSTICO. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA E ÁREA DE IMÓVEL INFERIOR AO "MÓDULO URBANO".

Não obsta o pedido declaratório de usucapião especial urbana o fato de a área do imóvel ser inferior à correspondente ao "módulo urbano" (a área mínima a ser observada no parcelamento de solo urbano por determinação infraconstitucional). Isso porque o STF, após reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os requisitos do artigo 183 da CF, cuja norma está reproduzida no art. 1.240 do CC, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote) (RE 422.349-RS, Tribunal Pleno, DJe 5/8/2015). REsp 1.360.017-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 5/5/2016, DJe 27/5/2016.”

Concluindo, em remissão ao eminente jurista Benedito Silvério Ribeiro, a função social da propriedade deverá se sobrepor aos requisitos urbanísticos, sem o rigor inerente ao parcelamento do solo.

Autores:

Ricardo Sardella de Carvalho – Advogado especializado em Direito Constitucional e Político, Direito Público e Direito Imobiliário.

Ana Claudia Gabriele – Especialista em Licitações e Contratos; Especialista em Gestão Imobiliária e Acadêmica de Direito.

Produzido em 13/07/2016

[1] Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

[2] “Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

[...]

II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;”