Prazo Final de Entrega do Imóvel Previsto para Março de 2013 em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - VALIDADE - LUCROS CESSANTES - PRESUMIDO - CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES - IMPOSSIBILIDADE - DANO MORAL - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. - É válida a cláusula que estipula prazo de carência de 180 dias para a entrega do imóvel em construção, contada do término do prazo de entrega previsto inicialmente no contrato - É cabível a condenação da construtora a indenizar os compradores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, independente de comprovação (Tema 970 do STJ) - A cláusula penal estipulada por atraso na entrega da obra- moratória ou compensatória - não pode ser cumulada com lucros cessantes (Tema 970 do STJ) - O atraso injustificado na construção e entrega de imóvel causa estresse emocional, angústia e temor ao adquirente quanto à possibilidade de não entrega do bem, configurando dano moral, passível de indenização - É possível cobrar da Construtora taxa de evolução de obra, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. (Tema 996 STJ)

APELAÇÃO. Compra e venda. Atraso na entrega de imóvel. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. 1. Ilegalidade da vinculação do prazo de entrega à data de contratação de financiamento. Tema 996 do C.STJ. 2. Licitude do prazo de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel ( IRDR XXXXX-35.2016.8.26.0000 - Tema 01 e Súmula 164 deste Tribunal). 3. Lucros cessantes. Compensação pela privação injusta na posse da coisa. Percentual fixado em 0,5% do valor do imóvel pelo período compreendido entre o fim do prazo de tolerância e a efetiva entrega do bem. Inteligência das Súmulas nº 160 e 162 deste E. TJSP. 4. Dano moral. Mora da empresa na entrega do imóvel que excedeu, em mais de um ano, o prazo de tolerância previsto contratualmente, gerando frustação e consequências que superam o mero desconforto pela espera. "Quantum" fixado em R$10.000,00. Recurso a que se dá parcial provimento.

APELAÇÃO. Compra e Venda de imóvel. Atraso na entrega. Entrega prometida para setembro de 2012, com prazo de tolerância de 180 dias, até março de 2013 – Pretendida indenização por danos materiais (lucros cessantes) desde setembro de 2012, e danos morais no importe de R$10.000,00 - Imóvel efetivamente entregue em outubro de 2013 - Sentença de parcial procedência condenando o réu na indenização de lucros cessantes pelo prazo de 7 meses, de março a outubro de 2013, e negando o pedido de indenização por danos morais - Insurgência do autor buscando a reforma para a condenação do réu em danos morais - Desprovimento - Imóvel com previsão contratual de entrega para setembro de 2012, com tolerância de 180 dias - Obrigação ao pagamento de lucros cessantes no período posterior ao prazo de tolerância, até a entrega efetiva do imóvel ao comprador – Condenação em danos morais afastada - Responsabilidade dos réus no atraso para a entrega das chaves em período inferior a um ano, não gera abalo moral indenizável, a menos que demonstradas excepcionais circunstâncias que justifiquem o contrário – honorários devidos pelo autor majorados a 12% – Recurso desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - CULPA DA VENDEDORA - INADIMPLEMENTO - LUCROS CESSANTES - CABIMENTO - TEMA 996, STJ - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no caso de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida", é cabível indenização por lucros cessantes em razão da injusta privação do uso do bem, de modo que há presunção de prejuízo do adquirente, mesmo que não demonstrada a finalidade negocial da transação. O mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral. O atraso na entrega do imóvel, embora possa ter acarretado desconforto ao promitente comprador e alterações em seu cotidiano, não acarreta maiores aborrecimentos do que aqueles a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais inerentes à vida em sociedade.

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO AUTORAL. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PROMESSA DE ENTREGA DAS CHAVES PREVISTA PARA O MÊS DE MARÇO/2013, E COM TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, PROLONGANDO A DATA FINAL PARA ENTREGA DO IMÓVEL PARA 30/09/2013. IMÓVEL SOMENTE ENTREGUE EM JUNHO DE 2014. INCONTROVERSO O ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS CONTRADITÓRIAS E CONFUSAS, DEVENDO OCORRER A MODIFICAÇÃO, OU INTERPRETAÇÃO DA MANEIRA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR, CONFORME PRECEITUA O ARTIGO 47 DA LEI 8.078 /90 E O ARTIGO 423 DO CÓDIGO CIVIL . MULTA CONTRATUAL DEVIDAMENTE FIXADA. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. TERMO FINAL PARA ENTREGA DO BEM JURÍDICO EM QUESTÃO QUE SE ENCERROU EM SETEMBRO DE 2013, COM A PROJEÇÃO DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MULTA CONTRATUAL CORRETAMENTE ARBITRADA QUE DEVE INCIDIR NO PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE 30/09/2013 E A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO FINAL DA MORA. DATA DO EFETIVO RECEBIMENTO DAS UNIDADES. CERTIDÃO DE ¿HABITE-SE¿ QUE NÃO CORRESPONDE À ENTREGA DAS CHAVES. DEVIDA A RESTITUIÇÃO DO VALOR CORRESPONDENTE AO INCC DURANTE O PERÍODO DA MORA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS DURANTE O PERÍODO DA MORA. DANO MORAL. VERIFICADO. PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. DIREITO DA COMPRADORA. IMÓVEIS QUITADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Cuida-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Perdas e Danos. 2. ATRASO. Nos termos dos contratos firmados, as unidades deveriam ser entregues até 31/12/2012 (cláusula 12ª), admitido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que estenderia o prazo para 30/06/2013. Entretanto, a unidade 1603 foi entregue aos 13/05/2014, conforme Termo de Recebimento das Chaves (fl. 48), o que representa uma mora de 11 (onze) meses. Por sua vez, a autora recebeu as chaves da unidade 2504 aos 03/05/2017 (fl. 543), o que implica um atraso de 3 anos e 10 meses. Portanto, resta evidente o atraso injustificado na entrega das duas unidades residenciais. 3. Embora o ¿Habite-se¿ das unidades seja datado do dia 24/01/2014 (fls. 149-150), este se trata de um documento emitido pela prefeitura, após vistoria realizada pela mesma, atestando que o imóvel foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário e que pode ser habitado/utilizado. Entretanto, não se confunde com a entrega do imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que o mesmo pode gozar das faculdades inerentes ao proprietário. 4. O termo inicial da mora para ambos os imóveis é o dia 1º/07/2013 (1º dia após o término do prazo de tolerância), enquanto que o termo final da mora para a unidade 1603 é o dia 13/05/2014 e, para a unidade 2504, o dia 03/05/2017, datas em que as chaves das unidades foram efetivamente entregues. 5. ÍNDICE INCC. Segundo pacífico entendimento jurisprudencial, o INCC é o índice de correção aplicado para o saldo devedor incidente até a entrega do imóvel. Entretanto, havendo atraso injustificado na entrega da unidade, este índice deve ser aplicado até a data prevista em contrato para a entrega do imóvel, haja vista que o comprador não concorreu para o atraso. Portanto, devida a restituição à adquirente dos valores pagos a título de INCC durante o período de mora da construtora. 6. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. É pacífico o entendimento de que estes são de responsabilidade da vendedora até a efetiva entrega definitiva das chaves. Nesse passo, deve-se reformar a sentença no ponto, para, no que tange à unidade 2504, responsabilizar a vendedora até 03/05/2017, data em que ocorreu a entrega das chaves. 7. LUCROS CESSANTES. O entendimento do Colendo STJ é no sentido de que é cabível a indenização do comprador em lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega da unidade imobiliária, inclusive dispensando-se a prova destes, uma vez impossibilitada a fruição do bem. Em consonância com o que vem sendo aplicado pelas Cortes Estaduais, inclusive por este Eg. Tribunal em casos análogos, aplica-se 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor do contrato devidamente atualizado. Na espécie, é o caso de se reformar o decisum tão somente quanto ao período em que devem incidir os lucros cessantes em relação à unidade 2504, que deve corresponder ao período da mora, qual seja, de 1º/07/2013 a 03/05/2017. No que tange à unidade 1603, mantém-se, posto que os lucros cessantes foram corretamente aplicados. 8. DANO MORAL. In casu, denota-se que não se tratou de um mero atraso tolerável na entrega do imóvel, mas, sim, de um ilícito contratual, ensejador de dano moral, pois as chaves do imóvel nº 1603 foram entregues com 11 (onze) meses de atraso, ao passo que o apartamento nº 2504 foi entregue 3 (três) anos e 10 (dez) meses após o prazo de tolerância, o que, indubitavelmente, causou abalo moral à adquirente. Ademais, o dano moral também decorre dos inúmeros defeitos na unidade 2504, tais como infiltrações, vazamentos, rachaduras em teto e paredes, não colocação de tampas de tomadas e portais das portas etc, ensejando diversas vistorias na unidade, sem solução definitiva, o que causou imenso estresse e abalo emocional à compradora por anos. 9. Considerando que, na espécie, se trata de 2 (dois) apartamentos adquiridos pela recorrida entregues com atraso e em atenção às especificidades do caso em comento, bem como aos parâmetros que vêm sendo adotados por este Tribunal, tenho que deve ser mantido o montante, fixado na origem em R$20.000,00 (vinte mil reais), montante que se mostra adequado e suficiente à efetiva reparação do dano sofrido. Nesse contexto, a quantia se mostra capaz de inibir a reiteração da conduta negligente por parte da ré, sem, contudo, promover o enriquecimento sem justa causa da parte autora. 10. PERDAS E DANOS. Apesar de inexistir cláusula contratual escrita prevendo a mudança das vagas de garagem e o aumento do pé direito da unidade 2504, os elementos contidos nos autos denotam que as partes ajustaram verbalmente tais alterações, sendo as mesmas pontos determinantes que fizeram a apelada decidir pela compra da unidade imobiliária. Ao gerar expectativa na adquirente no sentido de que suas pretensões seriam atendidas e, posteriormente, não atender nenhuma dessas expectativas, a vendedora deixou de observar a boa-fé contratual como princípio norteador das relações contratuais. Destarte, tendo em vista a informação de inviabilidade de atendimento aos reclames, mostra-se plenamente cabível a reparação através de perdas e danos, a teor do que preceitua o art. 499 do CPC . 11. ESCRITURA PÚBLICA. Uma vez que a adquirente comprovou a quitação das duas unidades, faz jus à outorga das escrituras definitivas, sem qualquer ressalva quanto à insuficiência do saldo devedor. O direito moderno não compactua com o comportamento contraditório (venire contra factumproprium), na medida em que a ninguém é dado valer-se de determinado ato quando lhe for conveniente e vantajoso e, depois, voltar-se contra ele quando não mais lhe interessar. In casu, a vendedora emitiu os Recibos de Quitação dos dois imóveis, reconhecendo o pagamento da integralidade do preço, não podendo, depois, querer eximir-se de sua obrigação de lavrar a escritura pública definitiva das unidades a pretexto de que os imóveis não se encontram integralmente quitados. 12. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto, dando-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora.

APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PELO PERÍODO DE 180 DIAS CORRIDOS. PRECEDENTES DO STJ. MORA CARACTERIZADA. DEVER DE REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS SUPORTADOS PELA AUTORA NO PERÍODO DA MORA. ATRASO DA OBRA QUE NÃO IMPLICA EM CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. QUITAÇÃO DE 97% DO CONTRATO. RETENÇÃO DO IMÓVEL QUE SE MOSTRA DESARRAZOADA. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DAS CHAVES. DANOS MORAIS NÃO DEMONSTRADOS. 1. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel com entrega prevista para 31/05/2013 e prazo de prorrogação de até 12 meses, bem como prorrogação automática em caso de ocorrência de caso fortuito ou de força maior. 2. No que se refere à prorrogação do prazo de entrega do imóvel, é entendimento pacificado do STJ a validade da cláusula de tolerância, desde que limitada a 180 dias. Dessa forma, é abusiva a previsão contratual que estipula a prorrogação de tal prazo por igual período. 3. Destaco, ainda, que a ocorrência de greves da construção civil não caracteriza hipótese extraordinária a afastar a responsabilidade da vendedora, tratando-se de evento inerente ao risco do negócio. 4. Considerando a cláusula de tolerância, tem-se que o prazo para a entrega da unidade imobiliária fora atingido em novembro de 2013, no entanto, o Habite-se somente fora expedido em março de 2014. Dessa forma, tem-se caracterizada a mora da promitente vendedora. 5. O atraso na obra não enseja o congelamento do saldo devedor, uma vez que a atualização monetária consiste na mera recomposição do valor da moeda, não implicando em enriquecimento da parte. No entanto, a correção monetária deve ser realizada índice pactuado pelos litigantes tão somente até a data limite para a entrega do imóvel. A partir de então, deverá ser aplicado o IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor, até o efetivo pagamento do saldo devedor. Tema 996 do STJ. 6. No caso, embora tenha efetuado o pagamento em dezembro de 2013, a parte autora desconsiderou a correção monetária incidente sobre o saldo devedor após junho de 2013. Dessa forma, forçoso reconhecer a existência do débito apontado pela construtora e afastar a alegação de quitação do contrato. 7. Embora o contrato entabulado entre as partes estabeleça que a imissão do promitente comprador na posse do imóvel somente ocorrerá após a quitação integral de suas obrigações processuais, houve a quitação de cerca de 97% do contrato pela promovente. Dessa forma, a retenção das chaves é medida desarrazoada, dispondo a parte demandada dos meios legais de cobrar o valor que entende devido. 8. Uma ver reconhecida o inadimplemento contratual da construtora no que se refere ao prazo para a entrega da obra, assim como a não quitação do contrato pela adquirente, é devida a reparação dos danos materiais efetivamente comprovados, consistentes no aluguel despendido pela promovente, durante o período da mora, qual seja: entre 01/12/2013 e 20/03/2014, data em que expedido o Habite-se. 9. O mero inadimplemento contratual, consistente no atraso da entrega da unidade imobiliária adquirida, não gera abalo moral indenizável. Precedentes do STJ. 10. Recurso de apelação interposto pela parte autora conhecido e improvido. Apelação adesiva interposta pela parte promovida conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada tão somente para reconhecer que deve incidir correção monetária sobre o saldo devedor até a data do efetivo pagamento. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso de apelação interposto pela parte autora para negar-lhe provimento e conhecer da apelação adesiva interposta pela parte promovida para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data e hora inseridas pelo sistema. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Relator

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - ATRASO DEMASIADO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CULPA DA EMPREENDEDORA - RESSARCIMENTO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADA APÓS A DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL - DANO MORAL. Configurada a culpa exclusiva da construtora pela perpetuação das obras, após o prazo de tolerância previsto na avença pactuada, não é razoável que, por seu descaso, o comprador suporte o ônus a que não deu causa, ou seja, de arcar com o pagamento da taxa de evolução de obra. Conquanto o descumprimento contratual não seja apto a gerar indenização por dano extrapatrimonial, o atraso excessivo ou incomum na entrega do imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espírito do adquirente, que interfere no seu bem-estar, não se tratando de mero dissabor, ensejando, assim, indenização compensatória pelo dano moral sofrido ( REsp XXXXX/SP ). A condenação ao pagamento de indenização por dano moral deve dar-se com moderação, proporcional ao grau de culpa, às circunstâncias em que se encontra o ofendido e à capacidade econômica do ofensor, de forma a penalizar o agente violador e evitar que novos atos ofensivos se repitam.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - ATRASO DEMASIADO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CULPA DA EMPREENDEDORA - RESSARCIMENTO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADA APÓS A DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL - DANO MORAL. Configurada a culpa exclusiva da construtora pela perpetuação das obras, após o prazo de tolerância previsto na avença pactuada, não é razoável que, por seu descaso, o comprador suporte o ônus a que não deu causa, ou seja, de arcar com o pagamento da taxa de evolução de obra. Conquanto o descumprimento contratual não seja apto a gerar indenização por dano extrapatrimonial, o atraso excessivo ou incomum na entrega do imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espírito do adquirente, que interfere no seu bem-estar, não se tratando de mero dissabor, ensejando, assim, indenização compensatória pelo dano moral sofrido ( REsp XXXXX/SP ). A condenação ao pagamento de indenização por dano moral deve dar-se com moderação, proporcional ao grau de culpa, às circunstâncias em que se encontra o ofendido e à capacidade econômica do ofensor, de forma a penalizar o agente violador e evitar que novos atos ofensivos se repitam.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA QUE NÃO SE CONFUNDE COM A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PELO PERÍODO DE 180 DIAS CORRIDOS. PRECEDENTES DO STJ. MORA CARACTERIZADA. MULTA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS. NÃO DEMONSTRADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O cerne recursal consiste na validade da cláusula de prorrogação do prazo para a entrega da obra, a existência ou não de mora da Apelante, a incidência da cláusula penal e a configuração dos danos morais postulados em razão do inadimplemento contratual. 2. Inicialmente, cabe observar que o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, a data de entrega da unidade imobiliária, não podendo esta ser condicionada à celebração de contrato de financiamento imobiliário entre o promitente comprador e instituição financeira. 3. A entrega da unidade imobiliária corresponde à efetiva entrega das chaves do imóvel ao promitente comprador, não se confundindo com a expedição do Habite-se, o qual consiste em mero requisito administrativo imposto pela Prefeitura. Precedentes. 4. No que se refere à prorrogação do prazo de entrega do imóvel, é entendimento pacificado do STJ a validade da cláusula de tolerância, desde que limitada a 180 dias. Dessa forma, é abusiva a previsão contratual que estipula a prorrogação de tal prazo por outro período. 5. Destaco, ainda, que a ocorrência de greves da construção civil não caracteriza hipótese extraordinária a afastar a responsabilidade da vendedora, tratando-se de evento inerente ao risco do negócio. 6. No caso, o contrato firmado entre os litigantes estabelece a entrega da unidade imobiliária aos 31/08/2013. Considerando a cláusula de tolerância, tem-se que esta fora atingida em 28/02/2014. A despeito da expedição do Habite-se em março de 2014, os promitentes compradores somente foram imitidos na posse do imóvel em 01/10/2014. 7. Uma vez reconhecida a mora das promitentes vendedoras, é devida a incidência da multa contratual. Tal verba deverá incidir no período de mora, compreendido entre março de 2013 e setembro 2014, com atualização monetária pelo INPC, a contar do efetivo prejuízo, e com juros de 1% a.m. a partir da citação 8. O mero inadimplemento contratual, consistente no atraso da entrega da unidade imobiliária adquirida, não gera abalo moral indenizável. Precedentes do STJ. 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.