Responsabilidade da Empresa Promitente Vendedora em Jurisprudência

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM NOMINADA “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, C/C DANOS MORAIS C/C TUTELA DE EVIDÊNCIA”. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL PELOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES A TERCEIROS – INEXISTÊNCIA DE ANUÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA (CEDIDA) – ART. 299 , DO CÓDIGO CIVIL – ALMEJADA RESCISÃO CONTRATUAL PELOS CESSIONÁRIOS – PRETENSÃO IMPROCEDENTE – INEFICÁCIA DA CESSÃO EM RELAÇÃO À VENDEDORA QUE NÃO ANUIU COM O NEGÓCIO JURÍDICO ENTRE CEDENTES E CESSIONÁRIOS – AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL VALIDAMENTE FORMALIZADO ENTRE CESSIONÁRIOS E A PROMITENTE VENDEDORA. IMPROCEDÊNCIA PRESERVADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 6ª C. Cível - XXXXX-93.2020.8.16.0173 - Umuarama - Rel.: DESEMBARGADOR RENATO LOPES DE PAIVA - J. 14.03.2022)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Possibilidade – Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que não reúne condições de honrar as obrigações contratuais – Rescisão do contrato firmado entre as partes – Observância das parcelas reconhecidas como pagas pela vendedora - Retenção a ser efetivada pela promitente vendedora a título de indenização por eventuais prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio – Porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao montante quitado, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Retenção de 15% sobre os valores pagos a título de preço – Irretroatividade da Lei nº 13.786 /2018 aos contratos anteriormente firmados – Perda do sinal – Inadmissibilidade – Natureza de arras confirmatórias – IPTU devido pela promitente-compradora durante o exercício da posse sobre o bem – Recurso provido em parte.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - PRETENSÃO FUNDADA NA INADIMPLÊNCIA DA EMPRESA/PROMITENTE VENDEDORA - INCIDÊNCIA DO CDC - ATRASO EXCESSIVO NO INÍCIO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - DIREITO DA CONTRATANTE AUTORA. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei nº 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor , quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora. Comprovado o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do atraso excessivo no início das obras do empreendimento, restam evidenciados a responsabilidade da empresa ré e o direito da parte autora de obter a rescisão do contrato, por culpa exclusiva da primeira, assim como o direito da segunda de ser restituída de todos os valores pagos em razão do contrato, sem qualquer retenção.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - DEMONSTRAÇÃO - FORÇA MAIOR - NÃO VERIFICAÇÃO - RESTITUÍÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR - SÚMULA 543 DO STJ - ATRASO NA OBRA ALÉM DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RELAÇÃO CONTRATUAL. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - DEMONSTRAÇÃO - FORÇA MAIOR - NÃO VERIFICAÇÃO - RESTITUÍÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR - SÚMULA 543 DO STJ - ATRASO NA OBRA ALÉM DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RELAÇÃO CONTRATUAL. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - DEMONSTRAÇÃO - FORÇA MAIOR - NÃO VERIFICAÇÃO - RESTITUÍÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR - SÚMULA 543 DO STJ - ATRASO NA OBRA ALÉM DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RELAÇÃO CONTRATUAL. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - DEMONSTRAÇÃO - FORÇA MAIOR - NÃO VERIFICAÇÃO - RESTITUÍÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR - SÚMULA 543 DO STJ -- ATRASO NA OBRA ALÉM DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RELAÇÃO CONTRATUAL. Havendo demonstração de atraso na entrega do imóvel, objeto de compra e venda, por culpa da promitente vendedora, impõe-se o dever de restituição integral dos valores pagos, inclusive a título de taxa de corretagem, nos termos da Súmula 453 do STJ. A promitente vendedora tem o ônus de provar a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior, para eximir-se da responsabilidade pelos danos causados em razão do atraso na entrega do imóvel. O atraso na entrega da obra (além do prazo de carência previamente estipulado) configura inadimplemento contratual e, quando se protrai no tempo por lapso temporal considerável, é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, em virtude da frustração de suas legitimas expectativas. Ao arbitrar o quantum devido a título de danos morais, deve o julgador se atentar para o caráter dúplice da indenização (punitivo e compensatório), bem como às circunstâncias do caso concreto, sem perder de vista os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Tratando-se de relação contratual, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir da data da citação.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - INJUSTIFICADO - FORTUITO INTERNO - CHUVAS INTENSAS - PANDEMIA - IRRELEVÂNCIA - CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - COMISSÃO DE CORRETAGEM - JUROS DE MORA - CITAÇÃO. O atraso na entrega do imóvel ao promitente comprador, para ser considerado caso fortuito ou força maior, deve decorrer de fato inevitável e imprevisível. As construtoras devem estar preparadas para os eventos que fazem parte do próprio risco da atividade. Considerando-se que o primeiro caso de contágio pela Covid-19 no país foi registrado no final de fevereiro de 2020, quando já findo o prazo para conclusão das obras de infraestrutura contratadas, revela-se insubsistente a tese de afastamento da responsabilidade da requerida em função da situação de pandemia. O atraso na entrega do empreendimento enseja a resolução do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, fazendo jus o promitente comprador à restituição integral dos valores pagos, inclusive da taxa de comissão de corretagem, conforme orienta a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. Em se tratando de obrigação decorrente de contrato, os juros de mora devem incidir desde a data da citação.

AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA. IPTU. TRIBUTO QUE DEVE SER SUPORTADO PELO PROMITENTE COMPRADOR, A PARTIR DO MOMENTO EM QUE TOMOU POSSE DA COISA OBJETO DA COMPRA E VENDA. QUANDO A PROMITENTE VENDEDORA PROMOVE O PAGAMENTO DO TRIBUTO LANÇADO PELA PREFEITURA LOCAL, O PROMITENTE COMPRADOR DEVE RESSARCIR OS RESPECTIVOS VALORES. PEDIDO DE IMPOR AO PROMITENTE COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR A PROPRIEDADE. PROMITENTE VENDEDOR QUE NÃO OUTORGOU A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, POIS CONDICIONADA À QUITAÇÃO DO CONTRATO. CONTRATO AINDA NÃO QUITADO. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE OBRIGAÇÃO FUTURA E PENDENTE DE OUTROS ACONTECIMENTOS. PROMITENTE COMPRADOR CONDENADO AO PAGAMENTO DE MULTA DE 2% POR ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA. COMPARECIMENTO SOMENTE DE UM DOS COMPRADORES NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. CONDENAÇÃO REVOGADA DE OFÍCIO. SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - XXXXX-69.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J. 25.07.2019)

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DAS APELANTES. TEORIA DA APARÊNCIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL NÃO CONFIGURADA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OBRAS ABANDONADAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. GREVE DE FUNCIONÁRIOS, ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA NO PERÍODO SAZONAL E CHUVAS INTENSAS NÃO CONFIGURAM EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. INTELIGÊNCIA DO ART. 53 DO CDC E DA SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Preliminarmente, as apelantes alegam a ilegitimidade passiva ad causam de FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA., sob o fundamento de que esta não firmou contrato de compra e venda com o apelado, constando como promitente vendedora Fortal Construções e Serviços Imobiliários Ltda. 1.1. Consoante preconiza a legislação consumerista aplicável ao caso, em especial a Lei nº 8.078 /90, todos os intervenientes na formação do contrato ou na prestação do serviço são responsáveis solidários perante o consumidor (vide art. 7º , parágrafo único , e art. 25 , § 1º , ambos do CDC ). 1.2. Analisando os contratos de compra e venda (fls. 73/85 e 86/98), verifica-se que consta, como vendedora Fortal Construções e Serviços Imobiliários Ltda e como administradora Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda, sinalizando que todas essas empresas pareciam a mesma perante o consumidor nas tratativas de compra e venda do imóvel. 1.3. Pelo que propõe a "Teoria da Aparência", as circunstâncias que envolveram o contrato de promessa de compra e venda do imóvel levaram o consumidor a acreditar que estaria se relacionando também com a Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda., criando legítima expectativa de que essa seria responsáveis também pela construção do empreendimento e a quem seria destinado o pagamento. 1.4. Desse modo, por força da Teoria da Aparência em prol do consumidor e tendo em vista que a lide trata de reparação por danos morais e materiais, as partes Fortal Construções e Serviços Imobiliários Ltda. e como administradora Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda. são legítimas para figurar no polo passivo da presente demanda. Preliminar rejeitada. 2. O apelante repete a preliminar de incompetência territorial suscitada em contestação, defendendo a incompetência do juízo da Comarca de Fortaleza e a necessidade de remessa dos autos à Comarca de Aquiraz. Ocorre que, por meio da decisão interlocutória de fls. 373/376, o Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza reconheceu a sua incompetência para processar e julgar o feito, ante a existência de cláusula de eleição de foro no contrato objeto do processo e determinou a remessa dos autos ao Juízo da Comarca de Aquiraz. Logo, não há que se falar em incompetência do juízo prolatador da sentença. 3. A sentença recorrida não incidiu em julgamento ultra petita, uma vez que o pleito de rescisão contratual implica necessariamente no retorno das partes ao status quo ante, mediante a aplicação das cláusulas contratuais, em razão do pacta sunt servanda. Rejeito, pois, a preliminar arguida. 4. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar: (i) se houve culpa da promitente vendedora pelo atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes, e se há nulidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação indefinida do prazo de 180 (cento e oitenta dias); (ii) o direito da promitente vendedora em reter 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela promitente compradora. 5. Aplica-se ao presente caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor , nos termos dos artigos 2º c/c 3º do aludido diploma. Desse modo, com fulcro no art. 14 , caput, do CDC , responderá a apelante pelos riscos do empreendimento, uma vez que a sua responsabilidade é objetiva. 6. Analisando os elementos de provas coligidos aos autos, sobretudo os contratos particulares de compra e venda firmados entre as promitentes vendedoras e os promitentes compradores (fls. 73/98) e o memorial descritivo de fls. 118/121, verifica-se, a data máxima estimada para entrega da área de lazer e estrutura uso comum do imóvel era junho de 2014. Todavia, até dezembro de 2015, data do ingresso da lide, os mesmos estavam inacabados e em péssimo estado de conservação, consoante se observa das fotografias acostadas às exordial (fls. 99/117). 7. A falha na prestação do serviço restou inconteste nos autos, visto que a construtora apelante teria o dever de cumprir com os prazos previamente estipulados, contemplando, no curso da obra, todas as dificuldades que pudessem vir a encontrar, o que, de fato, não aconteceu. 8. Assim, resta evidenciado que a construtora não cumpriu com a cláusula contratual que lhe incumbia, não terminando, conforme já relatado, a obra, mesmo após findado o prazo efetivo para a entrega, razão pela qual o procedimento cabível é a rescisão do contrato e restituição dos valores pagos, retornando tudo ao status quo ante, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC e Súmula 543 do STJ. 9. Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento de um dos contratantes, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização, também em caso de inadimplemento da outra parte contratante, ainda que omisso o contrato. Precedente em recurso representativo de controvérsia REsp. 1.281.594 -S 10. Recurso de apelação conhecido e não provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora.

RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ EM AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO QUANTO AO PRAZO DE ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA A FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA - INVERSÃO DA MULTA A FAVOR DO ADQUIRENTE - EQUILÍBRIO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I - Evidencia-se o descumprimento contratual pela empresa ré (promitente vendedora), diante da prova de não finalização das obras de infraestrutura no prazo contratualmente estabelecido. II - A luz da Súmula 543 do STJ se a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve acontecer em sua integralidade, sem qualquer dedução em detrimento da promitente compradora. III - O STJ fixou entendimento firmado na sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de ser possível a inversão da cláusula penal quando o contrato de compra e venda prevê a incidência de multa apenas em face do consumidor adquirente, na hipótese de inadimplemento contratual, a fim de se manter o equilíbrio do contrato.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. 1 - O contrato de compra e venda de imóvel subordina-se ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras da construtora/vendedora e do consumidor final (comprador), nos moldes dos artigos 2º e 3º , CDC . 2 - A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel causada por culpa exclusiva da ré/promitente vendedora, que não realizou as obras de infraestrutura no prazo estipulado, descumprindo a sua contraprestação contratual, enseja a restituição das parcelas pagas de forma imediata e integral. Súmula 543 do STJ. 3 - Se ficar claro que o negócio foi intermediado por empresa que atuou em parceria com a ré/apelante, evidenciando a responsabilidade solidária ( § único do art. 7º c/c art. 34 do CDC ), e, a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, mostra-se correta a ordem de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, eis que os prejuízos devem ser suportados por quem deu causa. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS C/C TUTELA DE URGÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA LOTEADORA. INEXECUÇÃO DE OBRA DE INFRAESTRUTURA EM LOTEAMENTO. INSTALAÇÃO DE ÁGUA POTÁVEL. RESPONSABILIDADE DA PESSOA JURÍDICA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM SUA INTEGRALIDADE. DESPROVIMENTO. I - A subsunção do contrato às normas consumeristas e a existências de prazo específico para a conclusão das obras de infraestrutura vinculam o fornecedor, haja vista tratar-se de informação precisa, integrante da oferta. Assim, a não entrega da obra de infraestrutura básica do loteamento dentro do prazo convencionado enseja a resolução pactual por culpa exclusiva do promitente vendedor/loteador. II - Não pode a pessoa jurídica loteadora justificar o descumprimento do contrato sob a alegação de culpa de terceiro, porquanto, referidas situações possuem natureza previsível, redundando, justamente, na concretização de risco inerente à atividade desenvolvida pela empresa, fato que não autoriza o fornecedor alegar em sua defesa as solicitações desnecessárias, incabíveis e arbitrárias da empresa concessionária do serviço de fornecimento de água para afastar sua responsabilidade pelo atraso. III - A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor/construtor enseja a restituição integral dos valores devidamente pagos pelos adquirentes. IV - Quanto aos juros de mora, se a promitente vendedora/loteadora deu causa à rescisão do compromisso de compra e venda, devem os juros moratórios incidir sobre os valores a serem devolvidos a partir da citação. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.