Dívidas de Iptu e de Condomínio em Jurisprudência

ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS ANTERIORES À PRAÇA. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO PAGO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO ADQUIRENTE. ART. 130 , PARÁGRAFO ÚNICO , DO CTN . NORMA DE DIREITO PÚBLICO INAFASTÁVEL. PRECEDENTES. Nos termos do parágrafo único do art. 130 do CTN , a sub-rogação do crédito tributário anterior à praça deve ser realizada sobre o preço pago, já que adquirido o imóvel em hasta pública. A responsabilidade tributária é regida por normas de direito público, que não podem ser afastadas pelo Juízo Trabalhista apenas no momento de se expedir a Carta de Arrematação. O crédito tributário anterior à arrematação se sub-roga no preço pago, devendo ser abatido do pagamento efetuado pelo arrematante, não podendo constar da Carta de Arrematação que o arrematante assume integralmente os débitos fiscais. Os tributos são devidos, a cargo do arrematante, somente a partir da data em que o Juízo defere a arrematação e assina o respectivo auto (art. 903 do CPC ), ou seja, apenas pelos débitos posteriores ao praceamento. DÍVIDAS NÃO-TRIBUTÁRIAS DE NATUREZA PROPTER REM, COMO CONDOMÍNIO. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. ART. 901 , § 1º , DO CPC E ART. 110, PARÁGRAFO ÚNICO, DA CONSOLIDAÇÃO DOS PROVIMENTOS DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA E DA PROTEÇÃO DA CONFIANÇA. Os mesmos fundamentos supramencionados a respeito da isenção do arrematante a respeito crédito tributário que recai sobre o bem, anterior à arrematação, também se aplicam em relação aos créditos não-tributários, ou seja, demais dívidas de natureza propter rem (v.g. condomínio). Isso porque, por força do § 1º do art. 908 do CPC , os créditos de natureza propter rem que recaem sobre o bem sub-rogam-se sobre o respectivo preço. Da mesma forma, o parágrafo único do art. 110 da Consolidação dos Provimentos da Corregedoria-Geral da Justiça do Trabalho expressamente estabelece que ficarão sub-rogados no bem arrematado os débitos de natureza não tributária que constarem expressamente do edital. A responsabilização do arrematante por eventuais encargos tributários e não-tributários de natureza propter rem, tais como (e não exclusivamente), IPTU e despesas condominiais, ainda que omitidos no edital de hasta pública, é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Portanto, todos os débitos do IPTU, de condomínio e demais obrigações propter rem (tributárias e não-tributárias), anteriores à arrematação e até a assinatura do Auto de Arrematação, data em que foi considerada perfeita, acabada e irretratável nos termos do art. 903 do CPC , devem ser sub-rogados no preço pago pelo arrematante. O arrematante responde apenas pelos débitos posteriores ao praceamento. valores

APELAÇÃO. CIVIL E LEI DO INQUILINATO (LEI Nº 8.245 /91). AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS, TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU. PROVA DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PREVISÃO DOS REFERIDOS ENCARGOS. ÔNUS DA LOCATÁRIA DE COMPROVAR O PAGAMENTO DO ALUGUEL, TAXA CONDOMINIAL E IPTU. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 373 , II , DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . DESATENDIMENTO. SENTENÇA FUNDAMENTADA E PROFERIDA COM BASE NA LEGISLAÇÃO CIVIL E ESPECÍFICA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS (ARTIGO 85 , § 11 , DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ). RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cingem-se às razões recursais na alegação de ausência de enfrentamento de todas as questões trazidas em sede de contestação, mormente por não constar pronunciamento na sentença sobre uma das teses apresentadas na Contestação relativa a impossibilidade de cobrança pelo locador ao locatário de taxa condominial, sem a apresentação dos respectivos comprovantes de sua quitação, além da sentença ser extra petita quando condenou-a ao pagamento de alugueis atrasados e encargos, quando o locador não requereu a condenação em encargos. 2. QUANTO A ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL PELO LOCADOR, SEM A COMPROVAÇÃO DO RESPECTIVO PAGAMENTO: De acordo com o artigo 23 , XII , da Lei Nº 8.245 /91, a taxa de condomínio e de IPTU, é de responsabilidade da locatária, já que tratam-se de despesas ordinárias. 3. Na espécie, o autor recorrido instruiu o processo com o Contrato de Locação (fls. 09-13), onde consta Cláusula expressa da assunção de tais obrigações pela locatária, assim como Planilha Demonstrativa do Débito (aluguel em atraso, taxa de condomínio e IPTU), comprovando os fatos constitutivos do seu direito. Logo, cabia a locatária, nos termos do artigo 373 , II , do Código de Processo Civil , o ônus de comprovar o pagamento dos alugueis e acessórios – fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, o que não ocorreu, no caso em exame. 4. Destarte, em razão da colação do contrato locatício firmado pelas partes e, considerando que a legitimidade para figurar em eventual ação de execução proposta pelo condomínio é do locador/proprietário do imóvel (artigo 1.336 , do Código Civil ) e não da locatária, despicienda é comprovação de adimplemento da taxa de condomínio entre locador e condomínio para fins de cobrança do referido acessório a locatária, mormente porque cabe a esta, o ônus de comprovar que se encontra quite com as referidas obrigações. 5. QUANTO A ALEGAÇÃO DE SENTENÇA EXTRA PETITA: Extrai-se da leitura da peça inaugural que o autor ajuizou ação de Despejo por Falta de Pagamento com cobrança de taxa condominial e IPTU, referentes a determinado período em face da ora recorrente. Ao julgar o feito, o Juízo de Planície no dispositivo do comando sentencial concluiu da seguinte forma: "…. JULGO PROCEDENTE o pedido contido na inicial para declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, bem como condenar a promovida a pagar ao autor os alugueres em atrasos e todos os encargos não quitados…" (GN) 6. A locatária/recorrente se insurge contra a expressão "e todos os encargos" para arguir que a sentença é extra petita, uma vez que o locador não pleiteou a sua condenação em encargos. É nítido que a apelante se utiliza do referido argumento com o propósito meramente protelatório, posto que os "encargos", a que fez referência o Juízo de Planície, dizem respeito a taxa de condomínio e ao IPTU, os quais são acessórios decorrentes do contrato de locação firmado pelas partes. 7. Nesse diapazão, prescreve o artigo 25, da Lei do Inquilinado (Lei 8.245 /91)é "atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram." (GN) 8. Como se observa da redação do artigo 23, da retrocitada lei, a taxa de condomínio e de IPTU são despesas ordinárias a serem suportadas pela locatária e se tratam, efetivamente de encargos, decorrentes da locação. Da consulta aos sites especializados na lei do inquilinato , foi extraída a seguinte definição para os Encargos, advindos da locação: são as taxas da locação como IPTU, condomínio, seguro incêndio, seguro fiança, Aguá e Luz. (Fonte: www.leidoinquilinatonapratica.com.br/encargos-da-locacao-residencial). 9. Portanto, não se admite que ao homem médio caiba outra interpretação, senão comungar da conceituação de encargos locatícios e compreender que os "encargos" referidos pelo Juízo de Planície na sentença, refere-se a taxa de condomínio e de ITPU, cujos pagamentos foram devidamente requeridos pelo autor/recorrido na Petição Inicial. Destaque-se que interpretar de modo diverso, contraria a inteligência humana e a boa-fé processual imposta às partes pelo Código de Processo Civil (artigo 5º). 10. Desse modo, não há o que se falar em sentença extra petita, apenas em virtude do Juízo a quo haver substituído as expressões "taxa de condomínio e IPTU" por "demais encargos." No mais, observa-se que o referido decisum se encontra fundamentado e fora prolatado dentro dos limites da legislação específica e civil, devendo ser mantido em sua integralidade, inclusive quanto o termo inicial, o índice de correção e a incidência dos juros e correção monetária. 11. De acordo com o artigo 85 , § 11 , do Código de Processo Civil , majora-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, observado o disposto em seu § 2º, I, III e IV, do referido diploma processual. 12. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto mas negar-lhes provimento, nos termos do voto da relatora.

APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL - Compra e venda de bem imóvel - Distrato - Sentença de parcial procedência que decreta a rescisão da avença celebrada entre as partes e a retenção, pelo autor/vendedor, de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador - Insurgência do autor contra a parte da sentença que não reconheceu a responsabilidade do réu/adquirente pelo pagamento do IPTU e taxas de condomínio, ante a ausência de imissão na posse - Entendimento do C. STJ de que "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN , art. 32 ), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" - Imóvel disponibilizado e não entregue - Responsabilidade da quitação dos débitos relativos ao IPTU e condomínio que serão de responsabilidade do vendedor - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

¿APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL E DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. Versa a hipótese ação de repetição de indébito c/c indenizatória, em que pretende a autora a condenação das demandadas ao reembolso dos valores pagos, a título de cota condominial e IPTU, antes da entrega das chaves, pugnando, igualmente, pelo recebimento de indenização, a título de danos morais. É firme o entendimento jurisprudencial, no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e tributos do imóvel ao adquirente, que ainda não tenha sido imitido na posse do bem, afigurando-se devida a devolução, na forma simples, dos valores indevidamente cobrados. Danos extrapatrimoniais não delineados, eis que a mera cobrança indevida não enseja o pagamento de indenização por danos desta natureza. Sentença parcialmente reformada, para afastar a condenação a primeira ré ao pagamento de indenização, a título de danos morais, restando mantido o decisum, em seus demais termos. Parcial provimento do recurso.¿

Agravo de Instrumento. Ação de Inventário. Dívidas de IPTU, IPVA e taxas de condomínio dos bens pertencentes ao espólio. Obrigação PROPTER REM. Responsabilidade decorrente da propriedade. Expedição de alvará para adimplir os débitos dos bens do espólio. Possibilidade. Levantamento de valor para pagamento de suposto débito decorrente da prestação de serviços contábeis ao de cujus. Ausência de prova. Impossibilidade. Levantamento de alvará para pagamento de honorários advocatícios ao procurador de herdeiro a título de adiantamento de legítima. Medida excepcional. Decisão anterior da magistrada autorizando o levantamento de dinheiro para a mesma finalidade. Princípio da isonomia. I - Por se tratar de obrigação propter rem, o pagamento dos débitos de IPTU, IPVA e taxas de condomínio dos bens pertencentes ao espólio são de responsabilidade do proprietário, ou seja, do espólio. Assim, encontrando-se o processo de inventário em curso, deve o juiz autorizar a expedição de alvará para o pagamento das dívidas vencidas e exigíveis do espólio devidamente comprovadas. II - Não comprovado o inadimplemento e a prestação de serviços contábeis ao de cujus, deve ser indeferido o pedido de levantamento de alvará para quitar suposto débito. III - Comprovado nos autos que os herdeiros/agravantes entabularam contrato de prestação de serviços advocatícios com cláusula prevendo o pagamento da importância de determinado valor, caso transcorrido 02 (dois) anos e meio contados da assinatura do contrato sem que a parte dos contratantes fosse disponibilizada pelo espólio, deve ser autorizado, excepcionalmente, o levantamento da quantia como adiantamento da legítima aos herdeiros/agravantes na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Lado outro, a magistrada condutora do feito na origem autorizou em outro momento a expedição de alvará judicial em favor da inventariante anterior e demais herdeiros para quitar débito idêntico, assim deve ser garantido tratamento isonômico entre os herdeiros. Agravo conhecido e parcialmente provido.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IPTU. TCL. MUNICÍPIO DE CACHOEIRNHA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO. DESMEMBRAMENTO DO TODO MAIOR. CONDOMÍNIO. INSCRIÇÃO INDIVIDUALIZADA. UNIDADES AUTÔNOMAS. 1. Hipótese em que o Fisco Municipal se fundou em dívida tributária que diz respeito a imóvel que, por desmembramento/fracionamento veio a dar origem a diversas inscrições que compõem condomínio horizontal. 2. Cada proprietário é responsável pelo IPTU relativo à aquisição da fração ideal de sua propriedade. Impossibilidade de cobrança da totalidade da dívida em face do condomínio. Mantida a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70079239778, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 31/10/2018).

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. Imóvel adquirido pelas partes na constância do casamento, objeto de partilha em ação de divórcio. Pedido de extinção de condomínio julgado extinto, ante a ausência de comprovação da propriedade do imóvel. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. Cabimento. Uso exclusivo pela ré. Desnecessária titularidade dominial. Precedente do STJ. Acordo firmado na ação de divórcio que estabeleceu o prazo de venda do imóvel em seis meses, tendo a requerida permanecido no imóvel após decorrido o prazo. Encargos e taxas que recaiam sobre o imóvel, tais como IPTU, contas de consumo e condomínio, que deverão ser suportados pela ré, que detém a posse exclusiva do bem. Precedentes desta Corte. Alegação de que as filhas do casal também residem no imóvel, o descaracterizaria uso exclusivo, que não foi alegada em contestação. Inovação recursal. Não apreciação sob pena de supressão de um grau de jurisdição. Veículo comum utilizado de forma exclusiva pelo autor, que não impede o arbitramento de aluguel a ser pago pela requerida pelo uso exclusivo do imóvel. Ausência de pedido reconvencional. Sentença mantida. Honorários majorados. Recurso não provido, com observação.

Agravo de instrumento Ação de Cobrança de despesas condominiais Bem penhorado Pedido de adjudicação formulado pelo condomínio - Decisão que indeferiu o pleiteado sem prévio pagamento do IPTU pendente Inadmissibilidade Recurso provido. 1. A adjudicação, diversamente da arrematação, não gera subrogação dos tributos pendentes no preço, mesmo porque não se deposita o valor do bem, salvo hipóteses excepcionais. Por isso, o condomínio, que adjudicou o bem, passa a ser responsável pela quitação do IPTU pendente. 2. Isso não significa possa o juiz da execução das verbas condominiais exigir do condomínio adjudicante a quitação do tributo referido, posto tratar-se de questão a ser solvida em separado, entre o fisco e o condomínio. 3. O tributo cujo recolhimento condiciona a expedição da carta de adjudicação é o imposto de transmissão, não o IPTU.

USUFRUTO – DESPESAS DE CONDOMÍNIO E DE IPTU – FALTA DE PAGAMENTO – OBRIGAÇÃO DO USUFRUTUÁRIO - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE USUFRUTO – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO – SENTENÇA MANTIDA. É obrigação do usufrutuário o pagamento de despesas de condomínio e de IPTU do imóvel que somente ele usufrui, a qual, uma vez descumprida, dá ensejo à extinção do usufruto, por ação movida pelo nu-proprietário, nos termos do artigo 1.403 , c.c. artigo 1410 , VII , ambos do CC . RESULTADO: apelação desprovida.

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº XXXXX-47.2020.8.09.0174 Comarca de Senador Canedo 4ª Câmara Cível 1ª Apelante: FGR URBANISMO MATA DO ALGODÃO LTDA. 2º Apelante: RODRIGO DE ASSIS E SILVA 1º Apelado: RODRIGO DE ASSIS E SILVA 2ª Apelada: FGR URBANISMO MATA DO ALGODÃO LTDA. Relator: Desembargador Diác. DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE IPTU, EM FACE DO CONSUMIDOR, PELO PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DO BEM. INSCRIÇÃO DÍVIDA ATIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS. MAJORAÇÃO. 1. A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das taxas de condomínio e IPTU se inicia a partir da efetiva imissão na posse do imóvel, ocasião em que lhe é conferido o direito de uso e gozo da coisa. 2. As Taxas de IPTU, anteriormente a posse do comprador no imóvel, devido a sua natureza propter rem, devem ser suportadas pela Construtora, cujo montante será apurado em posterior liquidação de sentença. 3. Restando demonstrado que o nome do Requerente foi incluído em dívida ativa do município, em virtude da conduta da parte Requerida, impõe-se a condenação desta em indenização por danos morais. 4. O valor da indenização por dano moral deve ser arbitrado de forma que não seja irrisório e nem exagerado, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 5. Verba sucumbencial imposta, exclusivamente, em desfavor da Requerida, em decorrência do resultado da apreciação da insurgência. 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DA 1ª APELAÇÃO CÍVEL E NEGAR-LHE PROVIMENTO e CONHECER DA 2ª APELAÇÃO CÍVEL DAR-LHE PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do Relator.