Sobre a aquisição da propriedade (Questão 43)
Resolução da questão 43 - Direito Civil
43) Acerca da aquisição da propriedade, é CORRETO afirmar que:
a) A propriedade imóvel se transfere pela Tradição.
b) A propriedade urbana tem sua função social atendida quando cumpridos todos os direitos de vizinhança.
c) O contrato de compra e venda de bens móveis transfere a propriedade.
d) A usucapião urbana, prevista constitucionalmente, tem prazo específico de cinco anos.
e) Os bens públicos móveis, são sujeitos a usucapião.
NOTAS DA REDAÇÃO
A questão 43 desta prova da Defensoria Pública traz tema "batido" para o concurseiro, todavia, recorrente. Dessa forma é importante frisar as características desse instituto e garantir a pontuação na prova.
O tema "formas de aquisição da propriedade" é extremamente relevante no Livro III do Código Civil , que trata do Direito das Coisas. Apesar de pontos semelhantes, a aquisição da propriedade móvel e imóvel possui muitas diferenças, principalmente quanto aos efeitos. Tratarei dessas duas modalidades de maneira resumida e me atendo ao foco da questão.
*Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel
A propriedade imóvel pode ser adquirida de forma originária (a propriedade é adquirida sem qualquer característica anterior, do outro proprietário) ou derivada (há um sentido de continuidade da propriedade anterior).
As formas de aquisição originária da propriedade são:
- Acessão: ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, plantações e construções;
- Usucapião: ordinária, extraordinária, constitucional ou rural (pro labore), constitucional ou especial urbana (pro misero), especial urbana coletiva, especial indígena (Lei 6.001 /73, art. 33).
Já as formas derivadas:
- registro do título;
- sucessão hereditária.
* A Usucapião
O Desembargador Benedito Silvério Ribeiro define a usucapião como: "a usucapião constitui uma situação de aquisição do domínio, ou mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da servidão), pela posse prolongada, permitindo a lei que uma determinada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma situação jurídica: a aquisição originária da propriedade".
A posse ad usucapionem ou usucapível é uma posse especial e apresenta as seguintes características:
- posse com intenção de dono (animus domini): intenção psíquica do usucapiente de se transformar em dono da coisa;
Obs.: Conceito de posse de SAVIGNY, cujo conteúdo abrange corpus (domínio fático) e o animus domini (intenção de dono).
- posse mansa e pacífica: exercida sem qualquer oposição do proprietário do bem;
- posse contínua e duradoura: a regra é que seja exercida sem intervalo de tempo;
Obs.: O art. 1.243 do CC admite a some das posses sucessivas. CC , art. 1.243 "O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé" .
Importante: Enunciado 317 da IV Jornada de Direito, "Art. 1.243. A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243 , primeira parte, do Código Civil , não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191 , respectivamente ".
A conclusão deste enunciado foi que o instituto da accessio possessionis não se aplica para os casos de usucapião especial urbana ou rural, diante do tratamento específico que consta da Constituição Federal de 1988.
- posse justa: exercida sem violência, clandestinidade ou precariedade;
Obs.: O art. 1.208, 2ª parte, prevê que não induzirá a posse enquanto não cessar a violência ou clandestinidade da posse. CC , art. 1.208 "Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade ".
Obs2.: Segundo entendimento majoritário, se adquirida à título precário, a posse injusta jamais se convalescerá.
- posse de boa-fé e com justo título: em regra, para a usucapião ordinária, seja de bem móvel ou imóvel, a lei exige boa-fé e justo título.
Para outras modalidades de usucapião, havendo uma presunção absoluta ou iure et de iure, tais requisitos são até dispensáveis.
Conforme Tartuce e Simão (DIREITO CIVIL para Concursos Públicos, Vol. 4, p. 168 e 169), devem ser aplicadas à usucapião as hipóteses previstas nos arts. 197 a 202 do CC , adaptadas ao Direito das Coisas.
*Da usucapião ordinária CC , art. 1.242 "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico ".
No caput do dispositivo há previsão da usucapião ordinária regular ou comum, cujos requisitos são:
- posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 anos;
- justo título;
- boa-fé.
Obs.: Quanto ao justo título é importante salientar o conteúdo do Enunciado nº 86 do CJF/STJ, que vem sendo adotado em alguns julgados (REsp 171.204/GO - Rel. Min. Adir Passarinho Junior - Quarta Turma - STJ).
Enunciado 86 - "Art. 1.242: A expressão"justo título"contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro ".
O entendimento é que deve ser considerado justo título para a usucapião ordinária o instrumento particular de compromisso de compra e venda, independentemente do seu registro ou não no Cartório de Registro de Imóveis.
O parágrafo único traz a figura da usucapião ordinária por posse-trabalho. Nesta modalidade o prazo cai para cinco anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, e aquele que tem a posse o utiliza com intuito de moradia, ou realiza obras e investimentos de caráter produtivo, com relevante caráter social e econômico.
A imprescindibilidade de existência de documento hábil que foi registrado e cancelado posteriormente, como é o caso do compromisso de compra e venda, traz grande divergência na doutrina. Alguns entendem que pela literalidade da norma, este elemento é realmente imprescindível; outros, como os professores Tartuce e Simão, pensam o contrário, "pois a posse-trabalho é que deve ser tida como elemento fundamental para a caracterização dessa forma de usucapião ordinária, fazendo com que o prazo caia pela metade. Deve-se então concluir que a existência do título registrado e cancelado é até dispensável, pois o elemento é acidental, formal. A posse-trabalho é o que basta para presumir a existência de boa-fé e do justo título, essa é a melhor interpretação, pois está fundada no princípio da função social da posse".
*Da usucapião extraordinária CC , art. 1.238"Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo ".
O caput do art. 1.238 prevê a hipótese da usucapião extraordinária regular ou comum, e no parágrafo único a denominada usucapião extraordinária por posse-trabalho. O requisito essencial desta modalidade de usucapião é a posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição por 15 ou 10 anos, neste último caso, desde que o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
É importante perceber que não se exige nestes dois casos a prova do justo título ou da boa-fé, havendo uma presunção absoluta ou iure et de iure da presença desses elementos.
*Da usucapião constitucional ou especial rural - pro labore CC , art. 1.239 "Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade ".
Obs.: Também prevista no art. 191 , caput, da CF/1988 e Lei 6.969 /1981.
Requisitos:
- área não superior a 50 hectares, localizada na zona rural;
- posse de cinco anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini;
- utilização do imóvel para subsistência ou trabalho;
- o que pretende adquirir o imóvel por usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele rural ou urbano.
O justo título e a boa-fé se presumem de forma absoluta (presunção iure et de iure).
A Lei 6.969 /1981, art. 3º , proíbe que a usucapião especial rural ocorra nas seguintes áreas:
- áreas indispensáveis à segurança nacional;
- terras habitadas por silvícolas;
- áreas de interesse ecológico, como as reservas biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, declarados pelo Poder Executivo.
Enunciados importantes sobre o tema: IV Jornada de Direito Civil
312 - "Art. 1.239. Observado o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada '.
313 -" Arts. 1.239 e 1.240. Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir".
*Da usucapião constitucional ou especial rural - pro misero CC , art. 1.240"Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural ".
Obs.: Também prevista no art. 183 , caput, da CF/1988 e art. 9º da Lei 10.257 /2001.
O Estatuto da Cidade , Lei 10.257 /2001, trouxe regras complementares quanto a esse instituto:
- o título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil;
- o direito a usucapião especial urbana não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez;
- o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Requisitos:
- área não superior a 250 m².
- posse mansa e pacífica de cinco anos ininterruptos, sem oposição, com animus domini.
- o imóvel deve ser utilizado para sua moradia ou de sua família, nos termos do que prevê o art. 6º , caput, da CF/1988 (pro misero).
- aquele que adquire o bem não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano; não podendo a usucapião especial urbana ser deferida mais de uma vez.
Também não há menção dos requisitos do justo título e da boa-fé, pela presunção absoluta ou iure et de iure de suas presenças.
*Formas de Aquisição da Propriedade Móvel
A propriedade móvel pode ser adquirida de forma originária ou secundária. As formas originárias de aquisição da propriedade são:
- Ocupação ou Achado de Tesouro
- Usucapião
As formas de aquisição derivadas da propriedade móvel são:
- Especificação
- Confusão
- Comistão
- Adjunção
- Tradição
- Sucessão
Vamos tratar de uma das formas de aquisição originária e uma das formas de aquisição derivada da propriedade móvel.
*Da Usucapião dos bens móveis
Os artigos 1.260 e 1.261 do Código Civil tratam respectivamente, da usucapião ordinária e da usucapião extraordinária da propriedade móvel. CC , art. 1.260"Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade ".
Portanto, os requisitos da usucapião ordinária de bens móveis, são:
- posse mansa, pacífica e com intenção de dono por três anos;
- justo título e boa-fé.
Obs.: Justo título seria todo e qualquer ato jurídico hábil a transferir a propriedade, independentemente de registro. CC , art. 1.261"Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé". Para a configuração da usucapião extraordinária de bens imóveis, há necessidade apenas do requisito da posse mansa, pacífica e com intenção de ser dono por cinco anos. Quanto ao justo título e a boa-fé, como na usucapião extraordinária de bens imóveis, há presunção absoluta ou iure et de iure das suas presenças.
Importante: Se aplicam também à usucapião de bens móveis o disposto nos artigos 1.243 e 1.244 do Código Civil .
*Da Tradição
A tradição consiste na entrega da coisa ao adquirente, com a intenção de lhe transferir a sua propriedade.
Dispõe o caput do art. 1.267:" A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição ". Portanto, a título de exemplo, nos contratos de compra e venda e doação, a aquisição da propriedade móvel só acontece com a entrega da coisa.
A tradição pode ser classificada em:
- Tradição real: se dá pela entrega efetiva ou material da coisa.
- Tradição simbólica: quando há ato representativo da transferência da coisa.
Exemplo: traditio longa manu, em que a coisa a ser entregue é colocada à disposição da outra parte.
- Tradição ficta: se dá por presunção.
Exemplos: traditio brevi manu, onde o possuidor possuía e, nome alheio e passa a possuir em nome próprio; constituto possessório, onde o possuidor possuía em nome próprio e passa a possuir em nome alheio.