STJ - Restrições convencionais fixadas pelo loteador não prevalecem frente à legislação municipal.
REsp nº 1.774.818 – SP
As restrições convencionais instituídas por loteador não prevalecem frente à legislação municipal posterior que altere a destinação dos imóveis localizados em determinadas vias públicas.
Com esse entendimento, o STJ julgou o caso de uma advogada que construiu seu escritório em local onde havia restrições convencionais do loteador – que limitavam o uso dos terrenos para fins exclusivamente residenciais – contrárias à legislação municipal, que permitiram o uso misto dos terrenos (residencial e comercial).
Com a finalidade de fazer prevalecer as restrições convencionais do loteador frente às leis municipais posteriores, a associação de moradores do loteamento ajuizou ação de nunciação de obra nova cumulada com ação demolitória contra a advogada, afirmando que o escritório foi construído em desacordo com as restrições convencionais estabelecidas pelo loteador.
A Ministra Relatora, Nancy Andrighi, em seu voto, lecionou que com a promulgação da Constituição Federal de 1988, houve profundas modificações no quesito da autonomia e da competência legislativa dos municípios brasileiros, passando-lhes a ter competência primordial para dispor sobre o ordenamento territorial, nos termos dos arts. 30, I e VIII, e 182, caput, da CF/1988.
Em conformidade com a nova ordem constitucional, a Lei 9.785/99 alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, em seu art. 4º, § 1º, para reconhecer expressamente essa competência do município:
Art. 4º (...) § 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999).
Dessa forma, o STJ entendeu que não há como opor uma restrição urbanística convencional, com fundamento na Lei 6.766/79, à legislação municipal que dispõe sobre o uso permitido dos imóveis de determinada região.
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