Página 2343 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 7 de Outubro de 2011

642.01.2005.006144-7/000000-000 - nº ordem 1318/2005 - Procedimento Ordinário (em geral) - JULIO PESSOTI X TERESA DE LARA - Fls. 487/497 - Rescisão Contratual cc. Reitegração de Posse cc. Indenização Autos nº: 1.318/05 - Cível Autor: Júlio Pessoti (Espólio de Júlio Pessoti) Requerida: Teresa de Lara VISTOS. JÚLIO PESSOTI (Espólio de Júlio Pessoti) move a presente demanda, com pedido de tutela de urgência, contra TERESA DE LARA, por intermédio da qual busca a rescisão do compromisso de compra e venda, em razão de inadimplência da demandada, com a reintegração de posse do imóvel transacionado, além do arbitramento de indenização na ordem de 300 (trezentos) salários mínimos a título de perdas e danos. Aduz, em síntese, ter celebrado um compromisso de compra e venda de uma pousada, melhor descrita nos autos, retificado posteriormente, fixando-se o preço e forma de pagamento das parcelas e dos tributos que recaíam sobre o bem de raiz. A ré, todavia, descumpriu com o pactuado, não efetuando a quitação do valor, causando-lhe prejuízos materiais, com a perda de clientela da pousada e da antiga locatária, bem como imateriais, frente aos dissabores emocionais enfrentados com a situação de inadimplência e a dificuldade para notificação da demandada (fls. 02/07). Juntou procuração e documentos (fls. 08/36). Tutela antecipada concedida (fls. 38/vº). Autos de reintegração de posse do imóvel (fls. 52) e de depósito dos bens móveis (fls. 53/55). A requerida ofertou contestação de forma a tornar controvertidos os fatos em seus desfavor deduzidos no corpo da inicial. Confirmou a celebração de um compromisso de compra e venda de um imóvel (pousada), ajustando-se preço e forma de pagamento. Contudo, não obstante os termos acordados sobrevieram retificações no instrumento tendo o autor exigido a antecipação de duas parcelas, comando aceito mediante duas condições: não apesentação do cheque relativo ao adiantamento e parcelamento do saldo remanescente em quatro vezes, formalizando uma retificação no instrumento, através do qual tornaram sem efeito a cláusula que obrigava o autor a lhe apresentar certidões negativas do imóvel, impondo a ela, ainda, a assunção da vultosa dívida de IPTU que recaía sobre o bem de raiz alienado (R$ 32.850,43), disposição ineficaz por ferir os princípios da probidade e da boa-fé. Necessitou, ainda, efetuar o pagamento de R$ 30.000,00 à antiga locatária para poder ingressar na pousada adquirida, haja vista também assumir a posição de locadora contratual. Não se encontra inadimplente. Ao final, destacou ter pago as parcelas do IPTU do imóvel relativa ao ano de 2005, bem como assumiu débitos junto a Sabesp, impugando, ainda, a existências de prejuízos materiais e morais suportados pelo autor (fls. 57/69). Juntou procuração e documentos (fls. 65/77). Concomitantemente, apresentou reconvenção, por meio da qual buscou a declaração de nulidade e ineficácia da retificação do instrumento, por se mostrar abusiva e violadora dos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, além de caracterizar vantagem excessiva. Houve o reparcelamento do saldo do preço. O autor-reconvindo deixou de cumprir com sua obrigação de entregar o imóvel livre de pessoas e encargos tributários, caracterizando a exceção do contrato não cumprido. Deverá, ainda, indenizá-la, do valor por ela despendido (R$ 30.000,00) para ingressar na posse direta do imóvel. Pugnou, também, pela indenização por danos emergentes e lucros cessantes, a ser apurado em liquidação de sentença (fls. 79/82). Juntou procuração e documentos (fls. 83/96). Contestando à reconvenção o autor-reconvindo sustentou a validade e eficácia da retificação do instrumento, diante do princípio da pacta sunt servanda e da liberdade de contratar, não havendo que se falar em ofensa aos deveres e princípios contratuais elencados. Impugnou a negociação do parcelamento da dívida e da pactuação do preço, haja vista nunca lhe ter sido solicitado antecipações de parcelas de pagamento. A ré-reconvinte ajustou o pagamento da importância de R$ 30.000,00 junto a Nalmi, assumindo uma dívida pela rescisão do contrato. Houve a retificação do instrumento para que a ré-reconvinte assumisse encargos tributários do imóvel. Todavia, não houve a compensação dos cheques emitidos para pagamento da locatária, assim como a quitação dos tributos, sedimentando a inadimplência da ré. Impugnou, ainda, a existência de danos suportados pela ré-reconvinte (fls. 143/149). Juntou documentos (fls. 150/200). Réplica à contestação (fls. 103/114) com documentos (fls. 115/142). Habilitação do espólio do autor (fls. 370). Saneador (fls. 414/419). Conciliação infrutífera (fls. 455). Durante a instrução probatória foi colhida a prova oral consistente nas oitivas de três testemunhas, sendo uma do autor-reconvindo (fls. 457/459) e duas da ré-reconvinte (fls. 460/462 e 463/464). Ao final, as partes apresentaram memoriais, reiterando, em suma, suas pretensões (fls. 470/476 e 479/483). Remessa dos autos a este magistrado (fls. 485). É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Julgamento conjunto das ações (art. 316, CPC). Inequívoco, a meu sentir, a necessidade de rescisão contratual, ante a ausência de manifestação convergente das partes no sentido de prosseguir em seus termos, preservando-se o instrumento outrora firmado. O fator tempo também não pode passar despercebido. Trata de simples relação obrigacional-contratual regida pelas regras do direito material civil (CC/2002). Não sendo caso de relação consumerista, com incidência do protecismo legal, refuta-se a argüição de abusividade das cláusulas, uma vez que os contraentes se encontram em posição de equilíbrio, nenhum deles ostentando caráter hipossuficiente ou de maior vulnerabilidade frente ao outro. Trata-se de regular acordo de vontades contraído pelas partes com finalidade de criar direitos e obrigações. Predomina, pois, a autonomia da vontade, que somente deve ser afastada pela intervenção do Estado, para restabelecer o equilíbrio quando da celebração de contratos impessoais e padronizados, costumeiros em economia de massa ou em casos excepcionais da Teoria da Imprevisão. Deve prevalecer, in casu, o princípio da obrigatoriedade, também denominado princípio da intangibilidade dos contratos, que tem por fundamento a necessidade de atribuir segurança aos negócios, cumprindo-se a palavra empenhada e assinada, e vincular as convenções entabuladas, eis que vontade faz lei entre as partes. Sobre o tema, CARLOS ROBERTO CONÇAVES, citando Caio Mário da Silva Pereira , preleciona que ?pelo princípio da autonomia da vontade, ninguém é obrigado a contratar. A ordem jurídica concede a cada um a liberdade de contratar e definir os termos e objeto da avença. Os que o fizerem, porém, sendo o contrato válido e eficaz, devem cumpri-lo, não podendo se forrarem às suas conseqüências, a não ser com a anuência do outro contraente. Como forma as partes que escolheram os termos do ajuste e a ele se vincularam, não cabe ao juiz preocupar-se com a severidade das cláusulas aceitas, que não podem ser atacadas sob a invocação do princípio da equidade. O princípio da força obrigatória do contrato significa, em essência, a irreversibilidade da palavra empenhada? (Direito Civil Brasileiro, vol. III, Ed. Saraiva, 2004, pg. 28). É certo que o entendimento admite abrandamento na hipótese do art. 393 e parágrafo único, do CC/02. A suavização também comporta incidência quando caracterizada onerosidade excessiva, com a aplicação da Teoria da Imprevisão, frente a possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato, devido a eventos imprevisíveis e extraordinários, com desvantagem a uma das partes, normalmente em instrumentos comutativos de execução diferida ou de trato sucessivo (art. 478, CC/02). O contrato celebrado entre as partes, com seu adendo retificador, é hígido o bastante para ser reconhecido como válido e apto a produzir efeitos no mundo jurídico por atender aos preceitos legais e aos princípios que norteiam o negócio celebrado. As partes, ao tempo da celebração, eram maiores e capazes e o objeto é lícito, determinado e possível, pactuado segundo a livre manifestação de vontades. As cláusulas estão suficientemente redigidas com clareza e limpidez tendo os contratantes a elas aderidos livremente - pacta sunt servanda, inclusive quanto às consequências da posição inadimplente. As partes celebraram um compromisso de compra e venda de um imóvel (pousada), conforme instrumento de fls. 08/10. O objeto (área/imóvel descrito) e os termos da avença (valor, forma e modo de pagamento), diversamente do sustentado, encontram-se bem delineados, não havendo o que se reparar. Da mesma forma, pelo contexto probatório inserido nos autos a hostilizada retificação contratual (fls. 10vº) não comporta declaração de ineficácia ou invalidade. Senão vejamos. Celebrado o instrumento em 20.10.04, avençou-se em R$ 400.000,00 o valor da venda do bem de raiz, quantia a ser paga nas condições fixadas na cláusula terceira do contrato (fls. 08). Desta quantia, extrai-se dos autos que a ré-reconvinte