Página 537 do Diário de Justiça do Estado de Pernambuco (DJPE) de 28 de Abril de 2010

referente a fração ideal".Merece registro, por oportuno, que da leitura da ata da Assembléia realizada no dia 5 de dezembro de 2007 se pode concluir que o restabelecimento da eficácia da regra 28 da Convenção do Condomínio não estava em pauta.A cobrança da taxa condominial com base na área da unidade autônoma tem base legal, não há e nunca houve qualquer vedação neste sentido, aliás, é a regra prevista na lei para o caso de não estabelecimento de outro critério por vontade dos condôminos.Neste sentido diz o artigo 1.336 do CC/02, que repete o já transcrito artigo 16, § 1º, da Lei 4.591/64:"Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".O restabelecimento da eficácia da regra 28 da Convenção do Condomínio deve observar as regras ali estabelecidas e que se encontre de acordo com a Lei vigente à época da realização da Assembléia.O Código Civil vigente, no artigo 1.334, inciso I, autoriza que os condôminos, por vontade, definam as competências das assembléias, sua forma de convocação e o quorum exigido para as deliberações."Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações".No caso, a deliberação foi tomada em Assembléia Geral Extraordinária, fórum adequado para a discussão e votação do tema, em razão do disposto no artigo 13º, alíneas 'a' e 'd' da Convenção, não se aplicando a regra do artigo 10º 'b' porque não se trata de definir a taxa condominial mais votar sobre o restabelecimento do critério de fixação daquela, estabelecido na convenção e modificado pelo costume.A assembléia instalou-se em segunda convocação, permitindo-se a abertura dos trabalhos com qualquer número de condôminos, nos termos do artigo 12º da Convenção, que assim dispõe:"Artigo 12º As Assembléias Gerais Extraordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomas que constituírem o edifício, e em segunda com qualquer número".Compareceram ao ato 8 (oito) condôminos - 301, 901, 1001, 102, 202, 402, 1202 e 1302 - dos 28 (vinte e oito) que compõem o condomínio demandado, 2 (dois) dos quais, apartamentos 202 e 402, através de representantes, cuja representação é impugnada pelo autor, pois, não apresentaram o instrumento de representação.O condômino demandado apresentou com a contestação os aludidos documentos de procuração dos condôminos das unidades autônomas 202 e 402, ambos com data anterior ao ato impugnado pelo autor, Assembléia Geral Extraordinária realizada no dia 8 de agosto de 2007.É bem verdade que autor, em réplica, pediu perícia para determinar a idade gráfica dos documentos, contudo, na audiência do artigo 331, do CPC, a parte anunciou que não pretendia produzir mais qualquer prova além da prova documental. Merece registro a equivocada interpretação que o autor dá ao artigo 9º da Convenção do Condomínio, que trata especificamente da representação dos condôminos.Preceitua a norma referida:"ARITGO 9º. É lícito fazer-se o condômino representar nas assembléias, por procuração, com poderes especiais, condôminos ou não, desde que não seja o proprietário administrador ou membro do Conselho Fiscal, bem como seus respectivos parentes até o terceiro grau".Segundo diz o demandante, o"apartamento 402, cujo proprietário é o Sr. José Pereira Valadares de Souza Neto, foi representado pelo Sr. Bruno Canto de Farias, sem portar qualquer procuração, cujo parentesco com o referido proprietário é o de enteado, ou seja, por afinidade, não incluído no conceito de consangüinidade do Direito das Sucessões".O parentesco referido no artigo 9º da convenção não tem por finalidade dispensar o documento de representação do condômino que se fez representar na assembléia. A norma impede que o parente até o terceiro grau do administrador ou do membro do Conselho Fiscal seja mandatário de qualquer condômino.Assim, ao contrário do que diz o autor, não houve qualquer vício de representação dos condôminos das unidades 202 e 402.O artigo 8 e caput do artigo 14º da Convenção prevêem a regra geral sobre o quorum das deliberações tomadas nas assembléias gerais ordinárias e extraordinárias, enquanto o § 1º daquela regra o único parágrafo da última estabelecem as exceções.A regra é da aprovação das deliberações pela maioria dos votos dos presentes, sem qualquer ressalva quanto a deliberação ser tomada em primeira ou em segunda convocação.Artigo 8º. Cada condômino terá direito a tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presença por todos assinado.§ Primeiro. Será exigida maioria qualificada ou unanimidade para as matérias que exijam por lei.Artigo 14º. Nas Assembléias Gerais, Ordinárias ou Extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes á vista do 'livro de presença' por todos assinados, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo.§ único. Será exigida maioria qualficada ou unanimidade nos seguintes casos: a) será exigida maioria que represente dois terços dos proprietários de unidade autônomas para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no edifício, bem como para deliberar a destituição do síndico; b) será exigida maioria que represente no mínimo dois terços do valor total do edfício para deliberar a não reedificação em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na sua destruição total; c) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura o no aspecto arqutetônico do edifício, bem como a realização de benfeitorias meramente voluntárias; d) será exigida unanimidade ainda, para deliberar sobre o destino do edifício ou de sua unidade autônoma, bem como para decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos; e) será exigida ainda maioria qualificada ou unanimidade para as deliberações para as quais a lei imponha uma ou outra". No caso em exame, o costume modificou os efeitos da regra 28 da Convenção, estabelecendo isonomia do rateio das despesas condominiais, independentemente da área das unidades autônomas, como estabelecido naquela norma interna.O restabelecimento dos efeitos da mencionada regra 28ª equipara-se a modificação de uma norma da convenção e, para tanto, são necessários 2/3 (dois terços) dos condôminos, em razão do disposto na primeira parte do artigo 1.351 do Código Civil vigente e dos antes transcritos § 1º do artigo 8º e § único do artigo 14º da Convenção.Diz o dispositivo material civil referido:Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.Importante salientar que o artigo 1.353 do CC/02 estabelece maioria simples dos presentes para as deliberações tomadas em segunda convocação, como o foi no caso em exame, porém, na parte final, faz a ressalva para as situações em que quorum especial é exigido."Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial".O costume de 23 anos dos 28 (vinte e oito) condôminos não pode ser modificado pela vontade de apenas 8 (oito) condôminos, todos, coincidentemente, proprietários das menores unidades autônomas. A convenção e a lei exigem a aprovação de 19 (dezenove) condôminos, nos termos do artigo 1.351 do CC/02.A toda evidência a suposta (diz-se suposta porque da ata não existe qualquer notícia da votação e do escrutínio) deliberação tomada na Assembléia Geral Extraordinária do dia 8 de agosto de 2007 é nula de pleno direito porque não observou as normas da Convenção e, tampouco, atende aos preceitos civis cogentes antes transcritos, declaração de invalidade que agora faço e cujos efeitos retroagem à data da realização do ato.Ressalto que a Assembléia Geral Extraordinária realizada no dia 5 de dezembro de 2007 não tem o condão de validar aquele ato, pelas mesmas razões antes expostas as quais acresço o fato de não ter sido convocada para tal finalidade, como deixa transparecer a ata, não sendo possível chegar a conclusão diversa pelo simples fato de um condômino ter aceitado pagar a taxa condominial com base na área de seu apartamento.Na mesma assembléia do dia 8 de agosto de 2007, os mesmos 8 (oito) condôminos aprovaram uma taxa extra de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), a ser paga em 10 (dez) parcelas mensais, destinada a "modernização da portaria, grades frontais e rampa de pedestres como forma de valorização do imóvel".Diz o artigo 1.353 do CC/02:"Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial".A deliberação tomada pelos 8 (oito) condôminos quanto a taxa extra também é nula de pelo direito, pois, não observou o quorum exigido pelos já transcritas alíneas 'a' e 'c', do § único, do artigo 14 da Convenção.No dia 5 de dezembro 2007, também em Assembléia Geral Extraordinária, 10 (dez) condomínios votaram pela manutenção da taxa extra. Este fato não convalidou a deliberação tomada no dia 8 de agosto de 2007, pela mesma razão que maculou aquela primeira deliberação, ausência de quorum.Para realizar benfeitorias meramente úteis e inovações no edifício é necessária a provação da maioria que represente dois terços dos proprietários, o que efetivamente não aconteceu em nenhum dos dois momentos.Por mais nobres que sejam as intenções dos condôminos que aprovaram a realização das benfeitorias no condomínio, no Estado Democrático de Direito a vontade que prevalece é aquela que observa as normas jurídicas, oriundas do Estado ou da vontade dos interessados manifestada em consonância com as normas legais cogentes, pois, do contrário, se estabelece o arbítrio e se inviabiliza a harmônica vida em comunidade.As deliberações mencionadas são nulas de pleno direito e, como tais, como afirmado, jamais produziram os efeitos jurídicos pretendidos.Quanto ao dano de natureza moral, não há nos autos qualquer documento que demonstre a sua ocorrência. A carta enviada pelo síndico em resposta aos questionamentos feitos pelo autor sobre a legalidade das deliberações objeto do conflito em nenhum momento atinge a honra do demandante. No mesmo sentido, a ata trazida aos autos não revelam qualquer atitude, de