Página 2848 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 11 de Março de 2020

ciência de que a ocupante reside no local desde a assinatura do contrato e não é invasora. Mencionou que os autores invadiram o imóvel objeto do contrato enquanto sua ex-companheira e filho estavam em Guarulhos e bens posteriormente não foram localizados. Houve lavratura de boletim de ocorrência. Disse que os autores agiram com litigância de má-fé. Houve réplica, com documentos (fls. 178/205); seguindo-se manifestação do réu (fls. 208/212). É o relatório. Fundamento e Decido. Mostra-se desnecessária a produção de provas em audiência, possibilitando o julgamento antecipado da lide, conforme previsão expressa no art. 355, inciso I do Código de Processo Civil. A preliminar de falta de interesse processual confunde-se com o mérito e juntamente com ele será analisada. Lado outro, com o ingresso espontâneo nos autos, o qual supre a citação, houve constituição em mora do réu nos termos do artigo 239, § 1º e 240 do Código de Processo Civil. Outrossim, considerando que, após a contestação, restou esclarecido que a ocupante do imóvel (fls. 120) encontra-se no local em razão de união estável que manteve com o réu (fls. 171, 172/173), logicamente não se trata de invasora, de modo que revogo as decisões anteriores que deram por prejudicada a reintegração de posse, na medida em que, se procedente o pedido, com rescisão do contrato firmado entre os autores e o ex-companheiro, ora réu, a ordem de reintegração poderá ser cumprida contra qualquer ocupante do imóvel, ainda que não tenha sido chamado a integrar esta demanda, já que a reintegração de posse é decorrência da rescisão do contrato. Nesse sentido: Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel Alegação de nulidade em razão da não formação de litisconsórcio passivo necessário Inexistência Relação de direito obrigacional que não exige o comparecimento do cônjuge Não aplicação do disposto no Artigo 10, § 1º, I, do Código de Processo Civil Inexistência de nulidade Possibilidade de cumprimento da ordem de reintegração de posse em relação a todos os ocupantes do imóvel Ausência de insurgência em relação aos demais tópicos da sentença - Sentença de parcial procedência Manutenção Recurso não provido.(TJSP; Apelação Cível 913XXXX-24.2008.8.26.0000; Relator (a):Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru -3ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2013; Data de Registro: 14/03/2013). No mérito, são procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, visto que, não obstante o réu alegar que o “compromisso particular de venda e compra de imóvel a prazo” (fls. 84/93) foi quitado, não carreou aos autos nenhum recibo ou comprovante de pagamento das parcelas inadimplidas (vide fls. 60), cujo ônus lhe competia por força da regra prevista no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Portanto, configurada a mora contratual, cabível a rescisão do contrato e, consequentemente, a reintegração na posse do imóvel. Por outro lado, com a devolução do imóvel aos vendedores, é cristalino o direito do comprador em obter a devolução do que despendeu, observando-se, no entanto, a prerrogativa do alienante de reter parte desse numerário para ressarcimento das despesas administrativas, nos termos da Súmula 1, editada pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, que dispõe: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”. Nessa esteira, para que sejam reparados adequadamente os prejuízos sofridos, afigura-se razoável, na hipótese, que a retenção seja no patamar de 20% dos valores pagos. Neste sentido a jurisprudência de nosso E. Tribunal de Justiça: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão operada pela inadimplência do comprador - Direito dos vendedores reterem 20% das parcelas pagas sobre os valores a serem devolvidos, percentual suficiente para ressarcimento de perdas e danos - Restituição em parcela única Incidência das Súmulas nº 1 e 2 deste Tribunal. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - Verba honorária fixada em R$ 1.000,00 - Valor que não remunera condignamente o advogado dos autores - Majoração dos honorários advocatícios para R$ 2.000,00 que se faz necessária - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP. AP. 000XXXX-81.2005.8.26.0003. Rel. Miguel Brandi. 7ª Câmara de Direito Privado. Data de registro: 26/04/2016); APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. RESOLUÇÃO. Inadimplemento do promitente comprador. Resolução declarada em sentença. Possibilidade de retenção de 20% dos valores desembolsados. Súmula 1 do TJSP. Impossibilidade de cumulação da multa compensatória com o pagamento de eventuais perdas e danos envolvendo despesas suportadas com o desfazimento do negócio. Despesas inseridas no conceito de perdas e danos definido pela cláusula penal compensatória. Taxa de ocupação pelo uso do imóvel devida. Indenização mantida. Sucumbência mínima da autora. Recurso parcialmente provido. (TJSP. AP. 100XXXX-44.2014.8.26.0008. Rel. Hamid Bdine. 4ª Câmara de Direito Privado. Data de registro: 19/04/2016). Registre-se que as parcelas a serem devolvidas devem ser corrigidas monetariamente, pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. De outra banda, é devida em favor dos autores pelo réu, a taxa de ocupação no período de inadimplemento contratual, ou seja, a partir de março de 2017. O valor do aluguel mensal deverá ser fixado em 0,5% sobre o valor do contrato até a desocupação do imóvel, cujo percentual tem sido adotado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo para o cálculo do valor da taxa de fruição do imóvel, em caso de desistência do negócio pelo adquirente. Nesta esteira, há julgados deste Tribunal: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Autor que pleiteia a desistência do negócio em razão de dificuldades financeiras - Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da promitente vendedora - Súmula 01-TJSP (...) Taxa de fruição devida, em quantia equivalente a 0,5% ao mês, calculada sobre o valor contratual do imóvel, no período compreendido entre a data da ocupação e a data da decisão que deferiu a tutela antecipada para o fim de rescindir o compromisso - Autorizada a compensação da taxa de ocupação com os valores a serem restituídos pela ré em decorrência da resilição - Sentença reformada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Apelação Cível n. 101XXXX-46.2018.8.26.0005, 9ª Câmara de Direito Privado, Relª. Desª. Angela Lopes, j. 29/11/2019); “CONTRATO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR, QUE DEU CAUSA À RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO CONTIDO NAS RAZÕES QUE NÃO CONSTOU NA CONTESTAÇÃO CAUSA PREJUÍZO À DILAÇÃO PROBATÓRIA. NÃO CONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER REDUZIDA PARA 0,5%. PRECEDENTES. INFUNDADO PEDIDO DE REDISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS MAJORADOS EM RAZÃO DO RECURSO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (Apelação Cível 100XXXX-90.2014.8.26.0278, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Benedito Antonio Okuno, j 04/12/2019). Referida taxa é devida até a efetiva reintegração dos autores na posse do bem, com correção monetária pelos índices da Tabela Prática deste Tribunal desde cada incidência e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. O IPTU, por sua vez, é deresponsabilidade do réu, desde a celebração do contrato quando ingressou na posse do bem (vide clausula 4ª - fls. 88) até a efetiva desocupação. Por fim, não obstante o resultado da ação, de fato, os autores, ao ingressarem, por conta própria, na posse do imóvel objeto do contrato ora rescindido, mesmo tendo sido indeferida a liminar de reintegração de posse (vide fls. 90/100, 125/126, 145, 155/156), procederam de modo temerário, nos termos do artigo 80, inciso V, do Código de Processo Civil, razão pela qual é medida de rigor que a eles seja aplicada a multa prevista no 81 do referido Código. Assim, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pleitos iniciais, na forma artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; b) reintegrar os autores na posse do imóvel descrito na petição inicial, cuja ordem nos termos da fundamentação poderá ser cumprida em face da ocupante Vanda; c) condenar os autores a restituírem ao réu 80% das parcelas pagas, com correção monetária, pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; d) condenar