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Sumário:
Marinho Dembinski Kern
Nesse capítulo, abordaremos o princípio da prioridade, que representa grande importância para o Registro de Imóveis e para a dinâmica diária do trabalho registral. Serão analisados os seguintes temas: a sua noção preliminar, os elementos essenciais à sua compreensão, as suas dimensões, o seu regime jurídico, a reserva de prioridade, a questão da alteração ou reserva de grau, o intercâmbio de posição no protocolo, bem como algumas questões práticas como o possível conflito entre o princípio da prioridade e o regime da Central de Indisponibilidades, e entre a preferência de atendimento dos vulneráveis e o princípio registral da prioridade.
O princípio da prioridade é uma norma que tem por finalidade tanto ordenar o procedimento registral, estipulando o que deve ser analisado e registrado em primeiro lugar, quanto graduar os direitos reais contraditórios, excluindo aquele posterior incompatível e prorrogando o grau daquele compatível.
No conceito clássico de Afrânio de Carvalho, “o princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore, potior jure ”. 1
Narciso Orlandi Neto explica que “o princípio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos”. 2
Roca Sastre define que o princípio da prioridade é aquele em virtude do qual o ato registrável que primeiramente ingressa no Registro Imobiliário se antepõe, com preferência excludente ou superioridade de grau, a qualquer outro ato registrável que, sendo incompatível ou prejudicial, não havia ainda ingressado no Registro, mesmo que sua data fosse anterior. 3
Em essência, o princípio da prioridade exprime uma regra de como definir qual o direito prevalecente no caso de dois ou mais títulos contraditórios versando sobre o mesmo imóvel. É uma das formas de resolver eventual conflito, embora não seja a única 4 . É tendo em mira exatamente essa possibilidade de conflito que o princípio da prioridade não apenas define como resolvê-lo, mas também estipula mecanismos procedimentais para que a solução se dê por um modo seguro e organizado.
O art. 186 da Lei nº 6.015/73 prevê que: “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”. Assim, o princípio da prioridade resolve o conflito mediante a atribuição de prevalência ao título primeiramente prenotado. O número de ordem a que o preceito em tela se refere é o número da prenotação.
Aqui é importante ressaltar que, conforme o art. 182 da Lei nº 6.015/73, todos os títulos apresentados ao Cartório serão devidamente prenotados, tomando o número de ordem no Livro 1 (Protocolo) que lhes competir de acordo com a sequência rigorosa de sua apresentação. Deve ser observado que, a princípio, não cabe ao Oficial impedir a prenotação de um título, mesmo que ele seja defeituoso ou que não tenham sido atendidas as exigências fiscais, (arts. 12, caput , e 14 da Lei nº 6.015/73) 5 .
Naturalmente que, por vezes, no balcão se visualiza algum vício ou alguma deficiência documental, sendo a parte orientada pelo atendente a providenciar sua complementação. Isso é mais comum no interior, onde, pelo volume menor, os atendentes conseguem visualizar sumariamente o título e os documentos anexos. Não há, evidentemente, nenhuma obrigatoriedade que o atendente faça esta conferência, especialmente porque a efetiva análise será feita pelo setor competente da Serventia, sob a supervisão do Oficial, no momento da qualificação registral. Por outro lado, essa análise prévia (chamada por Ricardo Dip de qualificação abreviada) não obsta, caso a parte deseje, o imediato protocolo, tendo em vista o disposto no art. 12, caput , da Lei nº 6.015/73.
Há uma exceção à criação de prioridade aos títulos apresentados à Serventia: trata-se da situação em que o instrumento é apresentado apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos, conforme se extrai dos arts. 12, parágrafo único, e 174 da Lei nº 6.015/73. Esses títulos não são lançados no Livro 1 (Protocolo), por não criarem prioridade registral, nem se destinarem ao registro lato sensu . O objetivo dessa espécie de apresentação é obter uma análise, manifestada por nota escrita (similar à nota devolutiva ou de exigência), em que o Registro dirá se o título está apto ou não para ser registrado, e, neste caso, indicando as exigências cabíveis, bem como explicitará o valor devido a título de emolumentos. Apesar de a Lei nº 6.015/73 apenas dispensar o lançamento desses títulos no Livro 1, sem indicar a necessidade de controle de sua entrada por meio de outro livro, as Corregedorias Estaduais normalmente preveem em suas normas um Livro de Recepção de Títulos, que é destinado ao lançamento dos documentos apresentados apenas para exame e cálculo.
Como dito supra, a prenotação é feita a partir da ordem rigorosa da apresentação dos títulos, razão pela qual a Lei nº 6.015/73, no seu art. 11, exige que os Oficiais adotem “o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação dos seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número de ordem geral”.
Deve, assim, ser mantido um sistema de fila ordenada, especialmente mediante a utilização de senhas, para que se possa assegurar aos que cheguem primeiro o atendimento prioritário para o protocolo de seus títulos. Um sistema desordenado poderia possibilitar que um indivíduo que ingressou na Serventia depois obtivesse o protocolo antes de outro que já estava ali e isso, em se tratando de títulos contraditórios, geraria um prejuízo aos direitos materiais desta pessoa.
A fila é, portanto, de suma importância, por possibilitar que o Livro 1 (Protocolo) espelhe a ordem de chegada e apresentação dos títulos pelos usuários, garantindo, assim, a prioridade material e procedimental a quem efetivamente chegou primeiro ao Cartório.
Uma vez apresentado o título, ele é protocolado ou prenotado, o que significa dizer que é lançado no Livro 1 (Protocolo), na forma indicada no art. 175 da Lei nº 6.015/73, obtendo um número de ordem, o qual, juntamente com a data de prenotação, é estampado no título (art. 183 da Lei nº 6.015/73).
É exatamente esse número de ordem que lhe assegurará a prioridade pelo prazo legal e esta, uma vez efetivado o registro, a preferência dos direitos reais. Considerando que entre o protocolo do título e a sua efetivação decorre um tempo, em especial pela necessidade de se realizar a qualificação registral, que compreende a análise da conformidade do título ao que dispõe o ordenamento jurídico, a existência da prenotação (e do seu número de ordem) possibilita ordenar os procedimentos internos da Serventia, inclusive para identificar a existência de potenciais direitos contraditórios.
Esta tarefa – de preenchimento no software do Cartório dos dados das pessoas e do imóvel constantes no título, bem como da verificação da existência de outros títulos conflitantes – é denominada na práxis registral de contraditório . Nesse momento também é feita a verificação de eventuais ordens de indisponibilidade na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), capazes de atingir alguma das pessoas constantes do título.
É muito comum haver nas Serventias um setor destinado à sua realização. Hoje a verificação da existência de títulos contraditórios é feita com o auxílio dos programas de computador utilizados pelo Cartório. Normalmente, no protocolo ou, caso haja alguma omissão, no contraditório é feita a vinculação do título em trâmite às matrículas ou transcrições atingidas. Isso possibilita, ao ser visualizada eletronicamente a matrícula, constatar imediatamente a existência de título contraditório, por mensagem de alerta exibida pelo software .
Antigamente, o controle dos títulos contraditórios era feito por meio de fichas provisórias, em que eram lançados os documentos em tramitação relativos ao imóvel. No entanto, o avanço da informática possibilitou descartar as fichas e utilizar o programa de computador como auxílio à pronta constatação da ocorrência de títulos contraditórios.
Após o contraditório, o título é encaminhado para a qualificação registral, setor onde serão verificados o atendimento ao princípio da legalidade e o que determina o princípio da prioridade com relação àquele instrumento. Se houver defeitos, sobrevirá a emissão de nota devolutiva ou nota de exigência, apontando quais são e o caminho para solucioná-los. Se estiver em ordem, o título será registrado ou averbado, com o preenchimento também dos indicadores real e pessoal (Livros 4 e 5), atualmente também eletrônicos, passando, após a subscrição dos atos, para a digitalização tanto da matrícula quanto dos documentos registrados.
Tendo uma ideia geral do procedimento registral na Serventia, bem como do que seja o princípio da prioridade, passaremos ao próximo item, no qual dissecaremos alguns elementos-chave para a compreensão adequada do referido princípio.
Nesse tópico, trataremos dos dois pontos elementares para a boa compreensão do princípio da prioridade: o conceito de direitos contraditórios e a noção e o regime jurídico da prenotação.
Como foi mencionado supra, o princípio da prioridade se revela principalmente – mas não só – como um mecanismo de solução de conflitos entre direitos contraditórios. A priori , o princípio em tela não exige pura e simplesmente que todos os títulos sejam analisados e registrados de acordo com a ordem gerada pelo número de sua prenotação. Há títulos que não possuem nenhuma relação entre si, de modo que é …
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