TÍTULO IX

TÍTULO IX DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Evolução histórica do direito real de aquisição do promitente comprador. É inegável a facilitação dos negócios imobiliários por meio da celebração do contrato de compromisso de compra e venda, ante a possibilidade da forma particular e antecipação de vários efeitos do contrato definitivo de compra e venda, como o pagamento do preço e a transmissão da posse. A promessa de compra e venda ou compromisso de compra e venda é um contrato preliminar, por força de seu objeto encerrar a celebração do contrato definitivo. A promessa de compra e venda, a falta do registro, somente outorga efeitos obrigacionais; assim, no início do século XX ocorreu relevante problema social acerca dos promitentes vendedores que descumpriam o contrato, pleiteando as perdas para futura revenda com valor superior; e, ainda, de forma fraudulenta, realizavam a alienação do imóvel prometido à venda a terceiro, operando a transmissão da propriedade desde o registro da escritura pública de compra e venda. Nessas situações, ficavam desamparados os promitentes compradores. Com o objetivo de conceder proteção aos promitentes compradores, houve evolução legislativa no sentido de conferir direito real de aquisição àqueles por meio do registro do compromisso de compra e venda no registro imobiliário, por meio do qual, o contrato, além da eficácia obrigacional, passa a ter também eficácia real. Desse modo, cabe citar a paulatina e constante ampliação das hipóteses de concessão de direito real de aquisição por meio do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, da Lei n. 649/49 e a Lei n. 6.766/79, culminando com as disposições do Código Civil, ora em estudo. Noção. A promessa de compra e venda com eficácia real é o contrato preliminar, firmado sem cláusula de arrependimento, por meio do qual o promitente vendedor promete celebrar com o promitente comprador contrato definitivo de compra e venda de um imóvel. A promessa de compra e venda, por expressa exceção contida no artigo em exame, não se submete à forma pública obrigatória nos termos do artigo 108 do Código Civil. Assim, ainda que o imóvel tenha valor superior a trinta vezes o salário mínimo, será admitida sua formalização por instrumento particular. A única exigência é a forma escrita, também pela necessidade do registro perante o registro imobiliário. O direito real em questão somente tem aplicação sobre imóveis, donde excluída a possibilidades de efeitos reais de promessa de compra e venda que incida sobre móveis. Nos termos do regramento geral, a constituição do direito real depende do registro do contrato preliminar na matrícula do imóvel perante o registro imobiliário, assim, o contrato, a falta de registro, somente possui efeitos obrigacionais. Na ausência de registro, ainda que os efeitos obrigacionais não sejam oponíveis a direitos pessoais ou reais posteriores, não tendo havido a transmissão do direito real a terceiro pelo promitente vendedor, permanecendo esse como titular da propriedade, é possível a propositura de ação de adjudicação compulsória em face dele. Aliás, esse é o sentido da Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça – O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis . Cumpridos os requisitos de o contrato de promessa de compra e venda sob forma escrita ter por objeto imóvel, e o registro do contrato perante o registro imobiliário, estará presente o efeito real do promitente comprador; de forma que seu direito de aquisição prevalecerá sobre todos os direitos reais ou pessoais constituídos posteriormente sobre o imóvel. A eficácia real do direito de aquisição da promessa de compra e venda exige a outorga do cônjuge na situação do promitente vendedor ser casado por regime diverso da separação absoluta de bens, nos termos do art. 1.647, inciso I, do Código Civil, ante a constituição do direito real. 290 O direito real do promitente comprador, uma vez constituído, tem eficácia erga omnes; para tanto, remetemos o leitor aos comentários do próximo artigo acerca dos efeitos produzidos. * V. art. 69, Dec. 59.428/1966 (Seguros na colonização). Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Efeitos da promessa de compra e venda registrada. O presente artigo trata dos efeitos do direito real de aquisição regularmente constituído, pelo registro do contrato, perante o titular do direito de propriedade do imóvel prometido à venda. Após o cumprimento das obrigações do promitente vendedor no compromisso de compra e venda registrado, há o direito real de sua titularidade em exigir a outorga do contrato de compra e venda, normalmente por forma pública nos termos do art. 108 do Código Civil, diante do titular da propriedade do imóvel. Após o registro da promessa de compra e venda, quaisquer direitos reais adquiridos posteriormente deverão respeitar a eficácia real do contrato preliminar. Assim, se houver o registro posterior da transmissão da propriedade a um terceiro, o promitente comprador poderá opor seu direito real de aquisição a esse, devendo o terceiro outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda, sendo o imóvel de valor superior a trinta salários mínimos; nos termos em que fixados no contrato preliminar. A anterioridade do direito real de aquisição do promitente comprador poderá ser oposta a todos os negócios jurídicos supervenientes à constituição de seu direito, sejam pessoais ou reais. No caso de o promitente vendedor não efetuar a transmissão da propriedade, o direito real será oposto a ele, inclusive permanecendo a propriedade na titularidade do promitente comprador; também seria possível a oposição do efeito meramente obrigacional, por não ter havido transmissão da propriedade. O contrato de compromisso de compra e venda não registrado não impede a exigência da obrigação de fazer do promitente vendedor para celebração do contrato de compra e venda, desde que o promitente vendedor conste na matrícula do imóvel como proprietário. Igualmente, nessa situação é desnecessária a constituição do direito real de aquisição para a propositura da ação de adjudicação compulsória; esse entendimento é previsto na Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça – O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis . De outra parte, caso o promitente comprador ou terceiro ao qual foi transferido o direito de propriedade após o registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário se recuse a celebrar o contrato de compra e venda, é possível o ingresso com ação de adjudicação compulsória objetivando decisão judicial substitutiva do contrato de compra e venda, para ingressar no registro imobiliário com a transmissão da propriedade em favor do promitente comprador. NADER, Paulo. Op. cit. , p. 411.

Comentários ao Código Civil - Ed. 2023

Título IX. Do Direito do Promitente Comprador

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DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

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