Seção IV

Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado1 a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;2

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;3

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;4

IV - responder pelos vícios ou defeitos5 anteriores6 à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;7

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado8 das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;9

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;10

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;11

X - pagar as despesas extraordinárias12 de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias13 de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;14

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;15

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;16

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;17

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;18

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;19

g) constituição de fundo de reserva.20 e 21

• 1. Obrigação do locador. O descumprimento de qualquer um desses deveres é causa para o desfazimento da relação locatícia (LI 9.º II), e pode acarretar ao locador responsabilidade legal e contratual autorizadora de pedido de perdas e danos.

• I: 2. Entrega da coisa locada. Obrigação inerente ao contrato de locação, a entrega da coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina é a principal do locador. Caso a coisa locada seja entregue com vícios que a tornem imprópria ao uso a que se destina, pode ser enjeitada ( CC 441 a 446; CC/1916 1101 a 1106). A esse dever do locador corresponde outro do locatário, de servir-se da coisa locada para os usos convencionados ( CC 569 I; CC/1916 1192 I; LI 23 II) e de suportar o incômodo de permitir obras ( CC/1916 1205; LI 26 e par.ún.) que não deixem a coisa locada perder essa sua característica fundamental de servir ao uso a que se destina. Esses deveres do locador e locatário, se descumpridos, podem ensejar o desfazimento da relação locatícia (LI 9.º II e IV) e despejo com execução provisória, independentemente de caução (LI 64).

• II: 3. Uso pacífico da coisa alugada. Não basta que o locador entregue a coisa alugada em condições de ser usada, como as partes pactuaram que o seria. É mister que o uso pacífico da coisa seja garantido pelo locador, de forma que, ao longo do tempo da relação locatícia, a obrigação principal se torne efetivamente cumprida e garantida ( CC 568 ; CC/1916 1191). Ao locatário cabe, em contrapartida, levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros que possam pôr em risco o uso pacífico do bem ( CC 569 III; CC/1916 1192 III; LI 23 IV).

• III: 4. Forma e destino do imóvel. Se é inerente ao contrato de locação impor ao locatário o dever de servir-se da coisa locada conforme a natureza dela ( CC 569 I; CC/1916 1192 I; LI 23 II), reparando os danos ocasionados ao imóvel (LI 23 V), obrigando-o a levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano que a ele incumba reparar (LI 23 IV), também é obrigação inerente ao locador manter a coisa locada apta a servir ao uso a que se destina ( CC 566 I; CC/1916 1189 I; LI 22 III), sob pena de descumprir dever legal que lhe é próprio. Para a conservação da forma e destino do imóvel a lei autoriza o locador até mesmo o desfazimento da relação locatícia (LI 9.º IV), impondo-lhe a lei sanções penais (LI 44 III) e civis (LI 52 § 3.º), caso não cumpra a obrigação legal em virtude de cuja existência os reparos foram necessários e causaram danos ao locatário.

• IV: 5. Vícios ou defeitos da locação. Contrato comutativo que é, a relação locatícia pode ser desfeita em virtude de a coisa locada apresentar defeitos ou vícios que a tornem imprópria para o uso a que é destinada ( CC 441 a 446; CC/1916 1101 a 1106). O CC exige que tais vícios ou defeitos sejam ocultos, mas a LI não trata dessa ressalva, donde é lícito afirmar que qualquer vício ou defeito anterior à locação, desde que torne a coisa locada imprópria ao uso a que se destina, enseja o desfazimento do contrato. É de um ano o prazo de decadência para o exercício da pretensão redibitória ( CC 445 § 1.º c/c 446) e de um ano o prazo de prescrição para o …