Capítulo II

DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

Seção I

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito1 e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,2 independentemente de notificação ou aviso.3

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador,4 presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.5

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.6 a 8

• 1. Forma do contrato. Em alguns momentos a LI exige contrato celebrado pela forma escrita (LI 13, 22 VI, 46). É o caso deste artigo. Para a aplicação da hipótese deste artigo também é indispensável que o contrato tenha sido celebrado por escrito ( CC 108 , 221 ) porque o legislador optou por prestigiar o negócio locatício por tempo determinado e o contrato verbal é considerado firmado por tempo indeterminado (2.º TACivSP 20).

• 2. Advento do termo final do contrato. Na data fixada no instrumento do contrato como sendo a do termo final da locação ( CC 573 ), o locatário se encontra legalmente em mora quanto a sua obrigação de devolver a coisa locada (LI 23 III). O locador, a partir desse instante, deve providenciar a retomada do imóvel para que não ocorra a prorrogação aludida na LI 46 § 1.º. Para tanto, deve notificar o locatário de sua intenção de retomada.

• 3. Não há necessidade de notificar para o fim do contrato. Deve-se fazer a notificação para a retomada (por cautela, para que não ocorra a prorrogação da LI 46 § 1.º) do imóvel e não para caracterizar o fim do contrato.

• § 1.º: 4. Como se dá a oposição do locador. A oposição deve manifestar-se pelo ajuizamento de ação de despejo, para a desocupação do imóvel, porque o locatário deve cumprir sua obrigação de devolver o imóvel locado (LI 23 III), eis que o contrato já está findo, ou por notificação expedida pelo locador ao locatário, por cautela.

• 5. Se não houver oposição do locador. Haverá a prorrogação da relação locatícia, nos mesmos moldes que constava das cláusulas e condições do contrato findo. A partir disso, poderá o locatário denunciar a locação a qualquer tempo, nos termos da LI 46 § 2.º.

• § 2.º: 6. Como se desfaz a relação locatícia surgida da hipótese da LI 46 § 1.º. A relação locatícia eficaz por tempo indeterminado se desfaz por interesse do locatário (LI 6.º), ou quando interessar ao locador (na hipótese da LI 46 § 1.º e § 2.º). O locador, nesse caso, deverá exercitar a denúncia vazia, quando bem lhe aprouver. O prazo da denúncia é de 30 dias, findo o qual o locatário deverá restituir o imóvel locado (LI 23 III). Se o prazo para desocupação for inferior ao legal, a denúncia não produz efeitos. Na hipótese da LI 46 § 2.º deve-se atentar para os efeitos de eventual reconhecimento jurídico do pedido, que facilita a solução do impasse (LI 61).

• 7. Ação de despejo. Se recebida a denúncia (notificação do locatário para devolver a coisa locada) e fluído o prazo de trinta dias o locatário não desocupar o imóvel, poderá …