Página 845 do Diário de Justiça do Estado de Pernambuco (DJPE) de 18 de Janeiro de 2017

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE PERNAMBUCOJUÍZO DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DO CABO DE SANTO AGOSTINHO Processo nº 000XXXX-10.2014.8.17.0370 Ação de Despejo Autora: CARLIANE LOPES DE OLIVEIRA Ré: ANELISE ALMEIDA DE OLIVEIRA SANTOS Ré: VANIA MARIA DE ALMEIDA FELICIANO S E N T E N Ç A 1. RELATÓRIO CARLIANE LOPES DE OLIVEIRA, qualificada, por intermédio de advogado, ingressou com a presente ação de despejo por falta de pagamento em face de ANELISE ALMEIDA DE OLIVEIRA SANTOS e VANIA MARIA DE ALMEIDA FELICIANO, alegando, primeiramente, que firmou em 01/12/2009 contrato de locação comercial do imóvel situado na Avenida Historiador Pereira da Costa, 778-C, 1º Andar, Centro, Cabo-PE, figurando como locatária, sendo locadora/proprietária a pessoa de ALCINA. Informa que o imóvel estava inacabado, razão pela qual a locadora autorizou que fossem feitas obras para concluir a construção do bem, tendo então realizado a empreitada. Em seguida, afirma que assinou com a proprietária termo de autorização para sublocar o imóvel, bem como alteração contratual para prorrogar a locação até 31/01/2016.Posteriormente, aduz ter firmado com a primeira ré ANELISE ALMEIDA DE OLIVEIRA SANTOS contrato de sublocação datado de 10/09/2013, com término previsto para 18/09/2014, figurando a segunda ré (VANIA MARIA DE ALMEIDA FELICIANO) como fiadora. Alega, porém, que a sublocatária (primeira ré) deixou de efetuar o pagamento do último mês de aluguel, não tendo se manifestado sobre a renovação do contrato ou devolução do imóvel, razão pela qual pugna pelo seu despejo, com condenação ao pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a efetiva desocupação do bem (fls. 2/11). Com a inicial vieram os documentos de fls. 12/57.Foi concedido o provimento liminar para despejo da parte ré, desde que fosse restada caução (fls. 59/60). Depositada a garantia (fls. 62/63), foi expedido Mandado e determinada a devolução de parte do valor consignado pela autora (pago em excesso) [fls. 64/65]. Regularmente citadas, as rés ofereceram contestação, na qual sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da parte autora, bem como a falta de interesse de agir. Defendem que não tinham conhecimento de que o contrato firmado com a demandante era uma sublocação, tendo tomado ciência desta situação apenas quando a proprietária do imóvel (ALCINA) as procurou. Aduzem que a proprietária do imóvel teria lhes dito que o contrato entre esta última e a autora estava sendo rescindindo, de modo que lhes teria oferecido a permanência no imóvel não mais como sublocatárias, e sim como locatárias do bem. Alegam que o contrato principal foi efetivamente rescindindo em outubro/2014, mediante notificação postal, razão pela qual firmaram uma nova avença locatícia, logo em seguida, diretamente com a proprietária. Noticiam que pagaram integralmente o contrato de sublocação firmado com a autora, inclusive pelo fato de que a caução adiantada logo no início do pacto foi compensada ao final. Informam, ainda, a existência de irregularidades na sublocação, posto que teriam sido exigidas duas garantias (fiança e caução), bem como teria sido cobrado, a título de aluguel, um valor superior ao do contrato principal, sendo ambas as situações proibidas por lei. Pugnam, assim, pela improcedência do pedido (fls. 71/78). À defesa foram juntados os documentos de fls. 79/108.As rés ofereceram, conjuntamente, reconvenção, na qual pedem a restituição da quantia de R$10.800,00 (dez mil e oitocentos reais), que seria referente à soma dos valores pagos a maior durante a sublocação (diferença entre o aluguel principal e o aluguel da sublocação) [fls. 109/116]. Com a reconvenção foram juntados os documentos de fls. 117/146.A parte autora se manifestou acerca da reconvenção, informando que a discussão se restringe à falta de pagamento da última parcela da sublocação, e não ao pagamento de sinal. Alegou ainda que não deve ser considerado como repetição de indébito qualquer valor pago anteriormente à mora, razão pela qual pugnam pela improcedência do pedido reconvencional (fls. 149/151). Houve ainda réplica da parte autora acerca dos termos da contestação, tendo sido reiterada a argumentação inicial (fls. 152/156). Foram juntados mais documentos pela parte autora (fls. 157/234), tendo a parte ré se manifestado sobre estes (fls. 253/254). Em decisão saneadora, este juízo indeferiu as preliminares arguidas na contestação e designou audiência de instrução (fls. 256/257). No ato, foi colhido o depoimento pessoal da autora e da proprietária do imóvel (fls. 263/264). Por fim, as partes foram intimadas para oferecer razões finais, porém só a autora se manifestou (fls. 265/269 e 273). 2. FUNDAMENTAÇÃO Cuida-se de ação de despejo fundada em suposta falta de pagamento, pela parte ré, de uma parcela do contrato de sublocação. Em sua defesa, a parte requerida alega ter quitado integralmente o contrato firmado com a parte autora, indicando inclusive ter havido irregularidades na sublocação que ensejariam a devolução de parte do dinheiro pago. Analisando a vasta documentação constante dos autos, constato, primeiramente, que o imóvel situado na Avenida Historiador Pereira da Costa, 778-C, 1º Andar, Centro, Cabo-PE, é de propriedade da senhora ALCINA MEDEIROS DA FONSECA SANTOS, tendo esta locado o bem à demandante mediante contrato firmado em 01/12/2009, com término previsto para 31/01/2015 e valor do aluguel de R$400,00 (quatrocentos reais) [fls. 17/19]. Em seguida, mediante termo firmado em 03/03/2011, houve alteração do prazo final da locação, estabelecendo-se seu término para 31/01/2016 (fls. 39). Posteriormente, em 01/09/2013, a locadora/proprietária autorizou que o imóvel fosse sublocado pela autora/locatária (fls. 37), tendo esta, assim, sublocado o bem à primeira ré, conforme se vislumbra do contrato de fls. 41/44, firmado poucos dias depois daquela autorização da proprietária (10/09/2013). É de se notar que no instrumento firmado entre as partes não há qualquer menção de que o negócio trata de uma sublocação. Além disso, houve expressa disposição no sentido de que haveria o pagamento adiantado, no momento da assinatura, de um mês de aluguel, cuja compensação ocorria por ocasião do encerramento da avença (cláusula 3.6 - fls. 42). O prazo previsto para este contrato de sublocação foi de 12 (doze) meses - período de 18/09/2013 a 18/09/2014 -, sendo o valor do aluguel estabelecido em R$1.300,00 (mil e trezentos reais) [cláusula 2 - fls. 41]. Neste particular, para rebater o argumento colocado na inicial, a parte ré apresentou documentos que demonstram os pagamentos do aluguel da sublocação feita com a autora, mais especificamente um recibo datado de 12/09/2013 (fls. 88), referente ao adiantamento previsto na cláusula 3.6, além de comprovantes de depósito em conta datados de 18/10/2013, 19/11/2013 e 18/12/2013 (fls. 89); 17/01/2014 e 19/02/2014 (fls. 90); 19/03/2014 e 16/04/2014 (fls. 91); 18/06/2014 e 19/05/2014 (fls. 92); 18/07/2014 (fls. 93) e, por fim, 19/08/2014 (fls. 94). Tem-se, assim, que a parte ré efetuou 12 (doze) pagamentos mensais à parte autora referentes à sublocação do imóvel, o que equivale, portanto, ao período estabelecido no contrato para vigência da sublocação (um ano). Além disso, veja-se que não houve renovação automática daquele contrato após seu término, na medida em que esta continuidade só ocorreria caso as partes se manifestassem por escrito e com antecedência mínima de 30 (trinta) dias antes do prazo final da avença (cláusula 2 - fls. 41), o que não restou demonstrado nos autos. Assim, pode-se concluir que a sublocação foi paga integralmente pela parte ré e perdurou até 18/09/2014, tendo havido a rescisão do contrato principal (locação entre a autora e a proprietária) poucos dias depois, em 08/10/2014 (fls. 81). Acerca desta rescisão, cumpre registrar que sua legalidade, assim como a discussão sobre benfeitorias feitas pela autora, não pode ser objeto de deliberação por parte deste juízo, posto que a discussão nestes autos não diz respeito a esse negócio jurídico principal, mas apenas à sublocação que envolve a parte ré. Além disso, a locadora do imóvel (ALCINA), que figura no contrato principal e foi quem comunicou a rescisão à autora, não é parte deste processo, tendo participado da demanda apenas como testemunha (fls. 263/264). Assim, para efeito desta lide, é de ser considerado rescindido o contrato principal de locação na data de 08/10/2014, conforme argumentado. De tudo o que foi verificado se extrai que, ao contrário do alegado na inicial, não há débito da parte ré no tocante à sublocação firmada com a parte autora, impondo-se a improcedência do pedido formulado na inicial. Passando-se ao pleito reconvencional (fls. 109/116), cabe registrar, primeiramente, que não houve cumulação de garantias no contrato de sublocação (caução mais fiança). Neste sentido, veja-se que o adiantamento da primeira parcela pela ré/sublocatária não configura o pagamento de caução, mas apenas uma liberalidade das partes em antecipar o primeiro pagamento do aluguel com base na autonomia de suas vontades, inexistindo qualquer irregularidade neste aspecto. Já no tocante ao valor da sublocação, constato que este foi estabelecido em R$1.300,00 (mil e trezentos reais), conforme cláusula 3 do contrato, tendo sido demonstrado os pagamentos mensais, pela primeira ré, exatamente nesta quantia (documentos de fls. 88/94). Como se sabe, o aluguel da sublocação não pode exceder o do contrato principal (art. 21, Lei nº 8.245/91), sendo certo que, no caso em apreço, o valor do aluguel estabelecido entre a sublocadora e a proprietária do bem (contrato principal) foi de R$400,00 (quatrocentos reais) [cláusula V - fls. 17], não tendo havido qualquer mudança nesta disposição, conforme depoimentos colhidos em audiência. Nem se diga que o valor investido pela autora a título de benfeitorias poderia justificar o aluguel maior cobrado à sublocatária, posto que, nos R$400,00 (quatrocentos reais) que eram pagos por mês à senhora ALCINA MEDEIROS DA FONSECA SANTOS, a autora já fazia a compensação (desconto) do valor das benfeitorias. Neste sentido, veja-se que a própria demandante confirmou tal fato em audiência (pagava uma parte em dinheiro e outra parte era compensada pelas benfeitorias), tendo a proprietária afirmado, também em audiência, que chegou a receber R$188,35 (cento e oitenta e oito reais e trinta e cinco centavos) por mês nesta situação. Desta feita, pode-se concluir que houve ofensa ao art. 21 da Lei nº 82.45/91 no contrato de sublocação, tendo a autora (sublocadora) auferido vantagem indevida no recebimento dos aluguéis em valor maior do que o permitido. Deve, pois, ser ressarcida à parte ré/reconvinte o valor total de R