esclarecendo que os autos permanecerão por 30 (trinta) dias na referida Serventia - ADV: ERIKA RIBEIRO DE MENEZES (OAB 250668/SP)
Processo 106XXXX-49.2014.8.26.0100 - Dúvida - Registro de Imóveis - Milton Arauto Gonçalves - Dúvida - registro de carta de arrematação - qualificação negativa - inexistência de registro efetivo de aquisição do imóvel em nome da executada - ausência de apresentação do original de título aquisitivo - arrematação em ação de execução de dívidas - princípios da continuidade e da legalidade - dúvida procedente Vistos. O 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital suscitou dúvida a pedido de MILTON ARAUJO GONÇALVES, devido à qualificação negativa de carta de arrematação expedida pela 4ª Vara Cível do Foro Regional VIII Tatuapé, nos autos de cumprimento de Título Executivo Judicial Despesas Condominiais, ajuizada pelo Conjunto Residencial Tietê em face de Maria Silva Silva Bahia, cujo objeto é o imóvel matriculado sob nº 28.722. O óbice imposto pelo Registrador (fls. 01/006) refere-se à falta de apresentação de titulo aquisitivo da executada, detentora da fração ideal, Maria Silva Silva Bahia, que deu causa à referida arrematação, visto que o imóvel tem como titular de domínio Eliane Souza Cunha, hipotecado à CEF, que cedeu e transferiu seus direitos à Empresa Gestora de Ativos EMGEA. Ademais salientou ter o suscitado alegado ocorrência de alienação compulsória, algo que não poderia ser considerado válido, vez que se trata de procedimento distinto. Juntou documentos (fls. 07/48). O suscitado apresentou impugnação (fls. 57/58) sustentando a impossibilidade de apresentar instrumento particular em que a referida executada adquire os direitos sobre o imóvel de Eliane Souza Cunha, uma vez que não teria ocorrido venda entre particulares e sim expropriação do imóvel de Eliane pelo Estado e levado a leilão judicial, ocasião em que foi arrematado. Juntou documentos (fls. 59/80) com a cópia do referido instrumento (fls. 60/62). O Ministério Público opinou (fls. 81/82) pela procedência da dúvida, acolhendo as razões expostas pelo Oficial Registrador. É o relatório. DECIDO Com razão o Oficial Registrador e o Ministério Público. De início, ressalto ser pacífico o entendimento no E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo de que, independentemente da origem do título (judicial ou extrajudicial), a qualificação registral por parte do Registrador não só é possível como é necessária. Neste sentido: “Registro de Imóveis - Dúvida inversa julgada improcedente - Negativa de registro de carta de adjudicação Título de origem judicial que também está sujeito à qualificação Imóvel que não estava em nome do autor da herança Violação do princípio da continuidade Princípio da cindibilidade do título Certidão negativa de débito que traz dúvidas a respeito da identificação do imóvel - Recurso não provido” (Ap. Civ. 990.10.247.068-7, j. em 14/09/2010 Rel. Des. Munhoz Soares). Assim, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Por força do princípio da continuidade, uma inscrição (lato sensu) subsequente só transfere um direito se o direito por transferir efetivamente estiver compreendido, objetiva e subjetivamente, na inscrição (lato sensu) antecedente que lhe dá fundamento, ou seja, para que se faça a inscrição subsequente, é necessário que o disponente possa, objetiva e subjetivamente, dispor do direito, o que só se pode concluir pela própria inscrição antecedente. Afrânio de Carvalho, a propósito, explica que: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254). Portanto, é imprescindível que antes da entrada do título no fólio real, verificar se o imóvel foi transmitido a Maria Silva Silva Bahia, sob pena de ocorrer a “transmissão por saltos”. A arrematação em ação de execução de dívidas condominiais não supre tal necessidade. Destarte, nenhum ato pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual dependa (art. 237 da Lei 6.015/1973). Neste sentido dispõe o art. 195 do mesmo diploma legal que, “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”” (Luiz Guilherme Loureiro, Registros Públicos - Teoria e Prática, 5ª ed., São Paulo: Saraiva, 2014, p. 325). É o que diz a Lei de Registros Publicos: “Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. “Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”. No mais, como bem observou o douto Promotor, é inadmissível a registro mera cópia de contrato de compromisso de venda e compra. Tal questão já foi enfrentada em decisão proferida pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 33.624-0/4, relator Desembargador Márcio Martins Bonilha, julgado em 12.09.1996; Apelação Cível n.º 94.033-0/3, relator Desembargador Luiz Tâmbara, julgado em 13.09.2002; Apelação Cível n.º 278-6/0, relator Desembargador José Mário Antonio Cardinale, julgado em 20.01.2005.) Logo, para que o título possa ser registrado, deve-se observar a ordem de encadeamento, sob pena de malferir aludido princípio e colocar em risco a indispensável segurança jurídica em que se fundam os Registros de Imóveis. Em que pese a executada ter firmado compromisso de compra e venda com a titular do domínio, o título jamais foi levado a registro, fato que não pode ser suprido por mera declaração unilateral. Ante o exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a pedido de MILTON ARAUJO GONÇALVES, mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. - ADV: MILTON ARAUJO GONCALVES (OAB 136238/SP)
Processo 107XXXX-95.2014.8.26.0100 - Pedido de Providências - Registro de Imóveis - 6º Oficial de Registro de Imóveis e outro - Marcolino Neves - Marcolino Neves - Vistos. Ante a expedição de folha de rosto para que se proceda a nova constatação, já foi atendido o quanto requerido na petição de fls. 474/476. Aguarde-se a resposta ao mandado expedido. Após, tornem os autos conclusos. Int. - ADV: MARCOLINO NEVES (OAB 23926/SP)
