Direito de Preferência de Compra e Venda de Imóvel

1. O que é direito de preferência de compra de imóvel?

Vamos estudar acerca do direito de preferência de compra e como funciona em caso de venda do imóvel locado, o locatário tem prioridade na compra. E como poder evitar possiveis contrangimentos, sabe -se que existe direitos.

Um determinado imóvel hoje pode está alugado, mais amanhã poderá está á venda pelo o proprietário e como fica esta relaçã0 do locatário, em meio a compra e venda, ou seja, em lidar com a situação de permanecer no imóvel durante um prazo, ou renovar.

2. O que é o direito de preferência de compra?

A previsibilidade está na legislação esparsa no que tange o direito de preferência de compra está previsto na Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991, seção V.

Existem alguns requisitos legais , no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação de pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

No caso do amparo da legislação permite o direito de preferência no caso de venda do referido imóvel e o fechamento do négócio deve acontecer para todos os compradores.

No obstante, existe exceções: Bem como, não alcançará o direito de preferência nos caso óbvio nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Existe outros casos de constituição da propriedade fiduciária e da perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, não alcança o direito de preferência.

3. Como funciona o direito de preferência de compra de um imóvel?

Quando ocorrer um vende de imóvel de verá o locador comunicar com antecedência ao locatária com a carta de preferência.

Deverá ser discrminado as condições de oportunidade, bem como o preço, o valor, se é financiável, á vista ou parcelamento, ainda a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

E qual seria este prazo para o inquilno de 30 dias corridos para manifestar seu interesse pela compra. Se esgotando o prazo e ficar o inqulino inerte, perde o direito de preferência, abrndo espaço para possiveis interressados.

Direito de preferência negado:

O descumprimento do direito de preferência pode gerar uma série de complicações para o proprietário do imóvel. “O desrespeito ao direito de preferência poderá causar diversos transtornos, inclusive judiciais, dentre os quais: suspensão do negócio jurídico, embargo de obras e/ou reformas que já estejam ocorrendo no imóvel e até mesmo a implementação do direito de preferência por ordem judicial, de forma que o terceiro beneficiário tomará para si o bem (restando ao comprador tentar reaver os valores já despendidos diretamente do vendedor). Assim, é essencial assessoria jurídica preventiva na aquisição de imóveis para evitar esses e outros transtornos”, ressalta Fraiha.

4. E o direito de vigência de locação?

No contrato de locação e na Lei do Inquilinato exige um prazo acordado em documento, de que o inquilino pode manter no local atá a vigência, deverá vindo no bojo do contrato o referido prazo e registrado na matrícula do imóvel.

Atenção: para que o Direito de Vigência seja válido, é preciso que o prazo conste explicitamente no contrato de aluguel e que esse contrato esteja registrado na matrícula do imóvel.

É no contrato que ficaram claras quais são as responsabilidades alocadas a ele (como pagamento de condomínio e IPTU) e onde há espaço para exigências que ele pode fazer (como registrar o contrato na matrícula do imóvel).

5. E quando o direito de preferência de compra não é respeitado?

O locatário pode pode entrar com um medida judicial caso tenha interesse na compra do imóvel, para pedir a anulação da compra por outro pretenso na fase de negociação poderá dar oportunidade ao inqulino.

Por exemplo:

Primeiramente, estabelecer cláusulas regulando a forma que o direito de preferência do locatário será exercido;

Outrossim, estipular um prazo de vigência contratual. Qual prazo? Isso já dependerá do tipo de contrato e do interesse das partes.

Pode-se, ademais, estabelecer cláusula de vigência da locação em caso de venda. Mas, além disso, deve-se cumprir com as demais exigências legais para garantir a eficácia do referido direito.

Conter cláusulas penais que assegurem uma compensação pecuniária por descumprimento contratual. Estipulando ou não, a possibilidade de indenização complementar, em caso prejuízos superiores às penalidades.

6.Tempo para o inquilino desocupar o imóvel

Depende, se está estipulado em contrato ou não, ou que haver contrato superior a 30 meses, e demostrar resiliência o novo proprietário fará a notificação de desocupação pelo o prazo de 90 dias, caso não notifique deverá o inqulino ficar até o termo final do contrato, ou aguardando nova notificação.Caso houver um prazo pré determindado deverá ficar até ao fim do contrato do aluguel.

A notificação de venda para os locatários é obrigatória (seja ela judicial, extrajudicial ou por outros meios), sempre pensando que é preciso que o proprietário garanta que ela foi recebida pelo inquilino dentro desse período.

7 O inquilino é obrigado a receber visitas?

Você já sabe da resposta? Sim, deverá o inqulino receber visitas e possiveis compradores, em dias, horas marcados e ajustado, e caso haja resistência poderá ser multado ou despejado.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA

https://www.groupsoftware.com.br/blog/direito-de-preferencia-de-compra/

https://xerfanadv.com.br/2023/06/26/entendaoqueeo-direito-de-preferencia-na-compra-de-um-imovel/

https://carvalhogomes.adv.br/o-direito-de-preferencia-na-locacao-locador-quer-venderoimovel/