Fiador nas relações locatícias: seu patrimônio pelo cumprimento de uma obrigação ou de uma dívida de outra pessoa.

O termo "fiador" vem do latim "fideiussor", que é composto pelas palavras "fides", que significa "fé" ou "confiança", e "ussor", que significa "credor". Ou seja, o fiador é alguém que se responsabiliza por uma dívida ou obrigação assumida por outra pessoa, garantindo ao credor que a dívida será paga ou a obrigação será cumprida, caso o devedor não cumpra com suas obrigações. Esse termo é utilizado no direito civil e comercial para designar a pessoa que presta fiança ou aval para garantir o cumprimento de uma obrigação contratual.

É muito comum que nos contratos de locação a garantia prestada seja a fiança, pela qual o fiador responde praticamente com todo seu patrimônio pessoal pela dívida do locatário inadimplente. Neste outro artigo falamos sobre os outros tipos de garantia nos contratos de locação: " Garantias no contrato de locação de imóveis".

Uma das discussões mais longas sobre responsabilidade do fiador nos contratos de locação referia-se ao chamado bem de família.

O bem de família é um instituto jurídico que protege o imóvel residencial da família, impedindo que ele seja penhorado ou executado para o pagamento de dívidas civis, comerciais, fiscais ou trabalhistas.

A Lei nº 8.009/90 estabelece que o bem de família pode ser um imóvel urbano ou rural, desde que seja o único imóvel residencial da família e esteja registrado em nome do casal ou de uma pessoa física. Além disso, o imóvel não pode ser utilizado para fins comerciais ou empresariais. Deve ser imóvel residencial do devedor ou fiador.

Tal proteção garantida ao bem de família é uma forma de buscar preservar a dignidade da pessoa humana e a proteção da família, impedindo que a única residência da família seja retirada em situações de dificuldade financeira. No entanto, é importante destacar que essa proteção não é absoluta, e existem algumas exceções previstas em lei, como por exemplo, no caso de dívidas de impostos prediais e territoriais, ou de pensão alimentícia.

Por muito tempo houve uma proteção ao único bem imóvel do fiador, entendendo o judiciário que o bem de família não poderia ser penhorado para pagamento de dívida deixada pelo locatário. Depois houve discussão se poderia haver penhora do bem de família para responder por dívida de locação comercial ou residencial.

De toda essa discussão houve no julgamento pelo Supremo Tribunal Federal do Recurso Extraordinário RE 1307334 SP em 09/03/2022 a consolidação do entendimento de que o bem de família do fiador de contrato de locação, seja comercial, seja residencial, pode ser penhorado para pagamento de dívida ou obrigação não cumprida pelo locatário:

    Decisão: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 1.127 da        repercussão geral, negou provimento ao recurso extraordinário e     fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família     pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja     comercial”, nos termos do voto do Relator, vencidos os Ministros     Edson Fachin, Rosa Weber, Cármen Lúcia e Ricardo Lewandowski.     Plenário, Sessão Virtual de 25.2.2022 a 8.3.2022.

    Composição: Ministros Luiz Fux (Presidente), Gilmar Mendes,     Ricardo Lewandowski, Cármen Lúcia, Dias Toffoli, Rosa Weber,     Roberto Barroso, Edson Fachin, Alexandre de Moraes, Nunes     Marques e André Mendonça.

Assim, superada essa questão, você fiador precisa prestar bastante atenção sobre este novo entendimento. Não necessariamente você deve permanecer como fiador no contrato de locação. E você proprietário, não necessariamente precisa aceitar o fiador.

Se tiver dúvidas sobre questões envolvendo fiador, contrato de locação, dívidas e obrigações, consulte sempre um advogado.

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Fernando Motta Advocacia

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