material a ser corrigido - alterações na realidade fática que dever ser registradas em conformidade com as formalidades exigidas em lei e nas NSCGJ - pedido improcedenteVistos.Trata-se de pedido de providências formulado por Roberto Belarmino Herebia, Claudete de Freitas Bezerra Herebia e Paulo Bezerra Herebia, em face da Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, requerendo a retificação da matrícula nº 23.876 da citada Serventia, e dos registros a ela subsequentes.Alegam os requerentes que a matrícula trata de instituição de condomínio, sendo que foram abertas diversas outras matrículas referentes a vagas de garagens autônomas, localizados em três pavimentos no subsolo dos edifícios. Contudo, aduzem que o registro não representa a realidade, pois existem 318 registros de vagas autônomas quando de fato o edifício contém apenas 211 vagas. Apontam a existência de ação judicial em que houve perícia constatando esse número. Além disso, a mera existência de matrículas autônomas contraria o Regimento Interno do condomínio, pois as vagas seriam destinadas ao uso comum dos condôminos. Deste modo, foi requerida a retificação extra-judicial, negada pela Oficial com base na nota devolutiva de fls. 135/137. Em síntese, foi sustentado que não se trata de retificação de matrícula, pois o registro retrata os títulos que deram origem a ele. Assim, o requerimento teria trâmite mais complexo, em que se alteraria a situação registrária para adequação à realidade, devendo haver a concordância dos condôminos, além de transferência de propriedade com o recolhimento do respectivo imposto.Insurgem-se os requerentes contra tais afirmações, apontando vícios no procedimento que deu origem às averbações e aduzindo que visam apenas adequar a matrícula à realidade fática, sendo desnecessárias as formalidades exigidas pela Oficial. Pedem, assim, que este Juízo afaste as exigências e determine a retificação na forma solicitada. Juntaram documentos às fls. 15/92.A Oficial se manifestou às fls. 103/106, com documentos às fls. 107/137. Reitera as razões da nota devolutiva, sobretudo o fato de que as matrículas autônomas das vagas de garagem originaram-se de títulos apresentados dentro da legalidade, e diz que a adequação da matrícula à realidade do condomínio depende do cumprimento de formalidades que garantem a segurança dos registros públicos.Os requerentes manifestaram-se às fls. 143/147, requerendo que se averigue o descumprimento de prazos no presente processo pela Oficial de Registro de Imóveis, além de conduta irregular de funcionária da serventia judicial.O Ministério Público opinou, às fls. 161/162, pela improcedência do pedido.É o relatório. Decido.Preliminarmente, cumpre dizer que o presente procedimento tem natureza administrativa, sendo que o Oficial de Registro de Imóveis não é parte no sentido litigioso do termo, pois não age em interesse próprio, mas apenas participa do procedimento como autor de atos contestados pelo particular. Assim, não há preclusão dos prazos concedidos, tampouco pode-se cogitar em efeitos de revelia devido à manifestação fora do prazo concedido.Já quanto a conduta da Escrevente Judiciária relativa ao ato ordinatório de fl. 100, esclareço que o sistema eletrônico deste Juízo apresentou instabilidade no início do mês de fevereiro, sendo que determinados processos tiveram as intimações e juntada de petições prejudicados. Diante disso, em conjunto ao já exposto quanto aos prazos relativamente ao Oficial, determinei a devolução dos prazos naqueles processos afetados pela instabilidade, incluindo o presente procedimento, não havendo conduta irregular pela serventuária ao atestar tal fato no citado ato ordinatório. Deste modo, rejeito os pedidos secundários de fl. 146.Quanto ao mérito, ressalto que o registro de imóveis tem como um de seus fins zelar pela segurança jurídica, e o faz ao exprimir no fólio registrário a realidade fática. Neste sentido o ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro:”O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e Prática. 2. ed. ver. e atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 230.)”Portanto, deve-se sempre buscar essa coincidência entre informação e realidade. Contudo, não se pode chegar a este fim utilizando-se de meios que não respeitem as formalidades exigidas, sob o risco de prejuízo à própria segurança jurídica.Ainda que demonstrada nos autos a boa-fé dos requerentes e a presença de fortes evidências de que, de fato, o registro não se apresenta conforme o que atualmente se constata no condomínio, a existência de matrículas de diversas vagas de garagem autônomas, cada qual com o respectivo proprietário, faz com que a retificação pretendida deixe de ser mera correção de erro no registro e passe a ser verdadeira alteração essencial naquilo que consta no fólio registral.Conforme bem demonstrado pela Oficial, a matrícula 23.876 e aquelas das vagas de garagem autônomas tiveram origem em documentos legítimos, apresentados há mais de 30 anos, em conformidade com a legislação vigente à época. Ainda, houve aprovação das plantas em que constava a existência de vagas autônomas com áreas próprias e passíveis de propriedade particular, não cabendo ao registrador qualquer responsabilidade sobre a exatidão de tais informações, conforme disposto no § 9 do Art. 32 da Lei nº 4.591/64.Deve-se reconhecer que os diversos documentos relativos à incorporação e à vida condominial são ambíguos, ora tratando as garagens como autônomas ora como de uso comum. Além disso, há séria discussão doutrinária e jurisprudencial sobre a natureza das vagas de garagem em condomínios edilícios e a possibilidade de darem origem a matrículas autônomas, sendo a boa conduta registrária aquela que faz retida análise da situação apresentada, não criando novas matrículas de forma indiscriminada.Contudo, os títulos originários criaram essa possibilidade, e a abertura das diversas matrículas foi realizada em consonância com os usos e a legislação da época. Em suma, o registro exprime fielmente o constante nos títulos que lhe deram origem, não havendo qualquer retificação a ser feita na matrícula, por não haver erro material.Por outro lado, isso não quer dizer que a situação é inalterável. Deve-se, de fato, buscar as alterações, sem que se prejudique direitos de terceiros. Assim, até onde consta na matrícula, existem 318 vagas de garagem de propriedade de particulares. Portanto, para que se alcance o pretendido pelos requerentes, devem ser seguidas formalidades, não podendo haver a simples alteração da matrícula para que conste apenas 211 vagas de uso comum, pois isso acarretaria transferência do direito do proprietários das garagens ao condomínio. Como bem expresso pela D. Promotora, “a retificação pretendida é profunda e importa em supressão e instituição de direitos reais e portanto, não pode ser conhecida apenas como retificação de erro material.”Saliente-se que discussões sobre a real titularidade fogem da competência desse Juízo, sendo que a existência de ações possesórias relativas ao condomínio e suas garagens não tem influência sobre o presente procedimento, que analisa apenas a regularidade da matrícula com base nos títulos apresentados, sendo que determinar o legítimo possuidor em nada altera a aplicação dos princípios que regem os registros públicos.A situação presente se deu porque, conforme se demonstrou, houve o registro regular de determinada incorporação e respectivo projeto e a dinamicidade da realidade prática levou a resultados diversos daquilo que foi assentado em Cartório.Assim, as exigências da Oficial são pertinentes. No que diz respeito à necessidade de instrumento de retificação da instituição, isso se dá diante das exigências legais para que se altere aquilo que consta, corretamente, no registro. No mesmo sentido as exigências sobre projetos do subsolo e quadro de área.Já quanto à exigência de escritura pública de transmissão de fração ideal, esta também é correta, visto que há um proprietário tabular da área das vagas de garagem que, ao se determinar que passará a ser área comum, deverá transferir a propriedade conforme exigido no Código Civil, por tratar-se de ato solene, com as decorrências tributárias respectivas.Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Roberto Belarmino Herebia e outros, em face da Oficial do 4º Registro de Imóveis.Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 05 de abril de 2016 Tania Mara Ahualli Juíza de Direito - ADV: LEOPOLDO FERNANDES DA SILVA LOPES (OAB 9983MS)
Processo 112XXXX-86.2015.8.26.0100 - Pedido de Providências - Propriedade - F.A.Z. e outro - Vistos.Fl.183: Ante as razões expostas, defiro à Municipalidade de São Paulo o prazo suplementar de 60 (sessenta) dias para manifestação acerca dos fatos
