(OAB 412664/SP)
Processo 101XXXX-03.2015.8.26.0577 - Procedimento Comum Cível - Sistema Financeiro da Habitação - INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA DO ESTADO DE SÃO PAULO - IPESP - Valdeci Paschoal - Vistos. INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA DO ESTADO DE SÃO PAULO ajuizou ação em face de VALDECI PASCHOAL, pelo procedimento comum ordinário, alegando, em síntese, que, por meio de instrumento particular de compra e venda, firmada em 11/06/1993, o réu se comprometeu a adquirir o imóvel residencial situado à Rua Santo Ignácio de Loyola, 103, Jardim Oriente, no perímetro urbano desta cidade. Narra que, após o pagamento da maioria das parcelas do financiamento, o réu deixou de pagar as parcelas de vencimento de 11/09/2010 e 11/03/2011, além do saldo residual contratual correspondente ao valor de R$31.438,52. (trinta e um mil quatrocentos e trinta e oito reais e cinquenta e dois centavos), atualizado até abril de 2015. Sustenta o Instituto que, mesmo após ser oficiado, o réu quedou-se inerte, pelo que pretende seja declarada a rescisão do contrato, com a reintegração da posse do imóvel. Devidamente citado, o réu ofereceu resposta, sob a forma de contestação e reconvenção. Em contestação e no mérito, defendeu a impossibilidade do desapossamento, vez que o inadimplemento se deu em razão de erro no sistema bancário que deixou de descontar em conta corrente as parcelas referentes ao contrato. Apontou, ainda, que o saldo residual é indevido e que os cálculos apresentados do valor devido não correspondem às regras contratuais, tais como a cobrança de CES (Coeficiente de Equiparação Salarial) e de seguros MIP e DFI em desacordo com a SUSEP, além da prática de anatocismo (amortizações negativas). Requereu a improcedência dos pedidos. Em reconvenção, o réu pretendeu perícia contábil para revisão do saldo devedor, para constatar os vícios alegados. Declaração do indébito em seu favor, como fim de compensação com aquelas sete prestações não cobradas pelo autor. Houve réplica (fls.161/162). Foi determinada a realização de perícia contábil cujo laudo segue encartado aos autos. Encerrada a instrução processual, em alegações finais escritas, as partes reiteraram seus argumentos. É o relatório. DECIDO. Não havendo preliminares a serem enfrentadas, passo ao conhecimento do mérito. No mérito, os pedidos de rescisão contratual e reintegração do imóvel devem ser julgados improcedentes. É indubitável a existência do débito confessado pelo réu. Contudo, na esteira do entendimento solidificado na doutrina civilista e no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de São Paulo, o adimplemento substancial afasta a resilição contratual, especialmente quando se tem meios para a satisfação do saldo devedor, sem a quebra do contrato. Neste sentido, consigne-se julgado do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO PARCIAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - SALDO DEVEDOR DIMINUTO - ENTENDIMENTO OBTIDO DA ANÁLISE DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO - IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME - INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DESTA CORTE - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - APLICAÇÃO - POSSIBILIDADE - PRECEDENTES - AGRAVO IMPROVIDO. (AgRg no AREsp nº 155885/MS, 3ª Turma, Relator Ministro MASSAMI UYEDA, j. em 16.8.2012) No mesmo sentido, consignem-se julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo: Ementa: COMPRA E VENDA. Ação de consignação em pagamento. Presente dúvida da autora em relação a quem pagar, que não restou especificada no contrato firmado entre as partes. Ação de rescisão contratual que foi proposta dois meses antes da consignatória. Aplicação do princípio do adimplemento substancial, com vistas a preservar os princípios da boa-fé e da função social do contrato. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Autora que já havia quitado mais de três quartos do valor do contrato. Adequação da demanda aos requisitos do artigo 335 do Código Civil. Sentença mantida. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno. Recurso não provido. (Apelação nº 000XXXX-33.2008.8.26.0637, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. HELIO FARIA, j. em 6.11.2013); COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse - Legitimidade ativa do autor decorrente do contrato - Promissários compradores que pagaram cerca de 85% do preço - Adimplemento substancial que impede a resolução do contrato -. Promitente vendedor que deverá buscar a satisfação de seu crédito em ação própria - Ação improcedente - RECURSO PROVIDO. (Apelação nº 000XXXX-12.2010.8.26.0477, 3ª Câmara de Direito privado, Rel. Des. ALEXANDRE MARCONDES, j. em 12.11.2013). No caso dos autos, não identifico qualquer tentativa de execução judicial de forma menos gravosa. Além disso, em sua conclusão, o perito judicial constatou que a requerente auferiu valores incorretos aos cálculos do contrato. Com efeito, em sua conclusão, o expert judicial apurou e corrigiu o valor devido pelo requerido, vez que o requerente não atendeu o que fora pactuado no contrato em sua análise do saldo devedor: “Concluo que os cálculos confeccionados pelo Requerente esta equivocado por não atender o pactuado no contrato e aplicar CES e Juros capitalizados, resultando em amortização negativa e após analisar os cálculos confeccionados pelo Requerido concluo com a ratificação do mesmo, devido ao fato de atenderem o pactuado no contrato. Com base no acima exposto o valor devido pelo Requerido ao Requerente é de R$12.799,50 (Doze mil, setecentos e noventa e nove reais e cinquenta centavos). (fls.254). Nesse sentido, considerando o diminuto montante do débito, aliado a possibilidade de execução dos valores devidos, somado ao valor já depositado judicialmente pelo requerido (fls.343/345), sem a necessidade de movimentação custosa de aparato destinado à alienação extrajudicial do bem imóvel, de rigor a procedência em parte dos pedidos. Isto porque verte dos autos que o requerido já efetuou o depósito de parte do montante devido, apurado em perícia conforme se verificou alhures. Desta feita, apesar de não haver por parte do autor a cobrança do valor devido em seu pleito, visa-se a celeridade na resolução da lide com o menor uso do aparato judicial, condenando o réu ao pagamento do valor apurado pericialmente. Na sequência, melhor sorte não merece a pretensão jurídica desenvolvida pelo réu no pedido de reconvenção. Como foram observados todos os pressupostos e requisitos necessários por ocasião da celebração do contrato, o qual faz lei entre a parte, é inviável a pretensão de alteração das cláusulas regularmente estabelecidas. As cláusulas contratuais não podem ser alteradas judicialmente, seja qual for a razão invocada por uma das partes. “Se ocorrem motivos que justificam a intervenção judicial em lei permitidas, há de realizar-se para decretação da nulidade ou da resolução do contrato, nunca para modificação de seu conteúdo” (RT 714/163). Assim, a regularidade da evolução do saldo devedor deve ser analisada à luz do previsto pela legislação pertinente, bem como do entendimento dominante na jurisprudência avalizada. Em seu esclarecimento sobre os cálculos apresentados pelo perito, de fato, constata-se que em relação ao Coeficiente de Equiparação Salarial CES, assiste razão ao requerido. Embora sua cobrança tenha respaldo legal no art. 8º da Lei 8.962/93, sua incidência exige expressa previsão contratual, conforme acórdãos recentes do E. STJ, entre eles: EDcl no REsp n. 1.238.506/RS, 4ª Turma, Relator Min Luis Felipe Salomão, j. em 18.08.15, e AgRg n. 1.384.952/RJ, 4ª Turma, Relator Min. Marco Buzzi, j. em 02.10.14. Nesse ponto, o laudo pericial confirmou que a aplicação do CES não encontra previsão expressa no contrato: “1- O CES, embora não está inserido no contrato, e parte da composição do encargo mensal, conforme consta do quadro de resumo (anexo 1) e Artigo 16 da Resolução do Bacen nº 1.980 de 30/04/93 (anexo 2), que dispõe; O Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) utilizado para fins de cálculo da prestação mensal do financiamento vinculado ao PES será de 1,15 (um inteiro e quinze centésimos), o que incidirá, inclusive, sobre o prêmio mensal dos seguros previstos na Apólice de Seguro HabitacionalNeste caso, verificamos que Laudo apresentado, não inclui o percentual 1,15 (CES), portanto não pode ser considerado como correto.” (fls.333). Continua ainda o perito: “Ressalto que a cobrança do CES não poderá ser utilizada para a formação dos cálculos, uma vez que não está prevista no contrato celebrado entre as partes, além de resultar em amortização negativa. Da mesma forma entendemos que não há previsão expressa de adotar capitalização dos Juros.” (fls.334). Em relação a amortização negativa apontada pelo requerido, o perito judicial analisou que “Desde já informo as partes e ao MM. Juízo que nos cálculos confeccionados pelo
