Página 3018 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 17 de Abril de 2020

forem gastos na regularização do empreendimento. Alegam simulação de vendas pela SAHYUN a “testa de ferro” para evitar que a mesma fosse alcançada por ações que sofre em razão de incorporação mal-sucedida. Requer a condenação dos réus ao pagamento de “todas as defesas que forem gastas”, quanto às documentações de registro de especificação do condomínio, como também nos reparos nas obras. Pedem perícia para aferir os valores necessários aos reparos. Liminar indeferida (fl. 80). CONTESTANDO, os réus JAIRO e SAHYUN EMPREENDIMENTOS alegaram, em síntese, que além dos contratantes SAHYUN e GOZZI, houve parceria com investidores para construção do empreendimento; todavia, os investidores não honraram suas obrigações contratuais, gerando prejuízos e impondo ao sócio JAIRO o custeio de despesas com seus recursos pessoais; anotam que a documentação do empreendimento está sendo regularizada; pedem suspensão do processo por 120 dias; pedem perícia para apurar a conclusão das obras e a suposta má-qualidade dos materiais usados na construção do empreendimento. CONTESTANDO, a ré MARISA alegou, em síntese, ilegitimidade passiva, apontando não ter assinado como garantidora das obrigações assumidas pela incorporadora SAHYUN, sustentando que apenas figurou como “anuente” no negócio; relata ter se divorciado de JAIRO; nega responsabilidade quanto ao empreendimento, bem como nega ter dado causa aos supostos prejuízos. Impugna os prejuízos, apontando ausência do memorial descritivo na inicial. Pede perícia. Impugna a aplicação do Código do Consumidor. Houve réplicas. Manifestação da parte ré apontou a regularização do empreendimento. Saneamento às fl. 243/244, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva de MARISA e determinando a produção de prova pericial e documental. As partes não custearam a perícia, sendo dada por preclusa a prova pericial (fl. 721). Relatei. D E C I D O. Cabível o julgamento no estado, diante da ausência do custeio da prova pericial que cabia às partes, bem como diante da ausência de novos documentos. Ao contrário do alegado na defesa, reconhece-se que MARISA SAHYUN foi fiadora das obrigações assumidas pela incorporadora SAHYUN no contrato de fl. 50/56, não havendo qualquer ressalva quanto à sua assinatura apenas para concessão de outorga uxória a seu então cônjuge JAIRO, também fiador. Da leitura da Cláusula Décima Primeira do instrumento de fl. 50/56 se verifica que todas as pessoas físicas que assinaram o compromisso de venda e compra estão na mesma situação jurídica de garantidoras, “na sua proporção do empreendimento” (fl.53). Por isso, o divórcio posterior de MARISA em relação a JAIRO não retira sua qualidade de fiadora, permanecendo a garantia prestada até o cabal cumprimento das obrigações ou exoneração da fiança por meio de requerimento (CC 835) ou ação própria, exoneração esta que não ocorreu perante a promitente-vendedora GOZZI. Anoto, por oportuno, que é incabível a discussão nestes autos se o divórcio de MARISA foi ou não fraudulento, não sendo objeto desta demanda, vez que não integra a causa de pedir da inicial e tampouco há requerimentos a respeito nos pedidos mediatos formulados, além de não se poder anular, por meio desta ação, qualquer alienação fraudulenta. No que se refere à ASSOCIAÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES ADQUIRENTES DO EDIFÍCIO SAINT TROPEZ, cujos estatutos estão às fls. 30/43, não há como equipará-la à COMISSÃO DE REPRESENTANTES dos ADQUIRENTES, a que se refere a Lei 4.591/64, art. 50, “caput”: Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.. Conforme LISTA DE ASSOCIADOS de fls. 38/43, referida associação só representa os adquirentes das unidades 11, 12, 51, 52, 71, 72, 101, 102, 132, 31, 81, 82, 91, 92, 111, 121 e 131. A ausência de COMISSÃO DE REPRESENTANTES constituída por regular contrato de construção ou Assembleia Geral não permite que a ASSOCIAÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS se arrogue os direitos e prerrogativas legais atribuídos à Comissão de Representantes prevista no art. 50, da Lei 4.591/64, mesmo no caso de suposta paralisação da obra, pois não teria poderes para outorgar escrituras em nome da incorporadora SAHYUN aos promitentes compradores. A Assembleia Geral de eleição da Comissão de Representantes se constitui por convocação da incorporadora, para a qual devem ser intimados todos os adquirentes para constituição do CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO, e não apenas alguns. O condomínio da construção tem administração legalmente atribuída à comissão de representantes, e não a uma “associação de adquirentes.” Os adquirentes são titulares de direitos reais sobre o conjunto do terreno e das acessões, são os “donos” da obra e, portanto, não precisam constituir “associação” alguma. Além de ser uma figura estranha à Lei 4.591/64, a “associação” não tem poderes para cumprir todos os atos compatíveis com a atividade da incorporação, não tendo poderes, por exemplo, para outorgar as escrituras “definitivas” aos adquirentes mesmo em caso de falência da incorporadora. Há que se reconhecer, portanto, ilegitimidade ativa da ASSOCIAÇÃO. Também não é legítima a GOZZI PARTICIPAÇÕES LTDA para afastar a incorporadora e assumir a regularização do empreendimento. Ainda que assim não fosse, a ASSOCIAÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES pretende afastar a incorporadora imobiliária do empreendimento por meio desta ação ajuizada em fevereiro/2017, para então assumir o custeio da regularização do empreendimento, inclusive o conserto dos vícios construtivos. Neste contexto, há que se reconhecer carência de ação por falta de interesse de agir superveniente, nos termos do que dispõem o NCPC 493 (Art. 493. Se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão) c/c NCPC 485, VI. Isto porque o empreendimento já foi concluído, ocorrendo o registro da conclusão da obra em 21.12.2017, com a consequente constituição do CONDOMÍNIO EDILÍCIO, conforme averbações nº 22 e 23, da matrícula do imóvel (fl. 183). Destarte, concluída a obra e constituído o CONDOMÍNIO EDILÍCIO, a ASSOCIAÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, ainda que eventualmente se admita como equiparada à COMISSÃO DE REPRESENTANTES, não tem mais como assumir a conclusão e o custeio para regularização do empreendimento imobiliário discutido, para prática das atribuições legais contidas nos arts. 31-A a 31-F, da Lei 4.591/64. Daí decorre que houve perda superveniente do objeto da presente ação, com o registro da conclusão da obra e constituição do condomínio edilício, impondo-se neste particular o decreto de carência de ação por falta superveniente do interesse de agir (NCPC 485, VI c/c NCPC 493). Embora não haja provas de que a incorporadora SAHYUN também foi a construtora do empreendimento, nos autos isto está incontroverso. Quanto aos vícios de construção, as autoras pretendem a condenação dos réus ao custeio de reparos “que deverão ser realizados” (fl. 04). Vícios de construção não se presumem, descabendo inverter-se o ônus da prova em favor das autoras. Neste particular, além de a inicial sequer mencionar quais seriam os vícios de construção, ausente qualquer parecer técnico neste sentido, as partes não custearam a perícia determinada para apurar os supostos vícios construtivos. A ausência do custeio da perícia determinada levou ao reconhecimento da preclusão da prova. Impõe-se, por isso, a improcedência do pedido neste particular. No que se refere ao pedido condenação dos réus ao pagamento dos gastos realizados pelas autoras por dívidas de regularização do empreendimento imobiliário que competiam à incorporadora SAHYUN e aos fiadores JAIRO e MARISA, o pleito é procedente. Às fls. 60 apontam-se débitos sobre o imóvel quanto ao IPTU de 2010 a 2014, no valor de R$105.627,56, valor para 30.09.2015 (fl. 57). A Cláusula Décima Quarta do contrato firmado às fls. 50/56 impunha a responsabilidade da COMPRADORA (incorporadora) pelos tributos incidentes sobre o imóvel desde “declarado incorporado o empreendimento” . Tal responsabilidade também se estende ao demais coobrigados - fiadores relacionados na Cláusula Décima Primeira, “na sua proporção do empreendimento” (fl.53) Todavia, o réus não trouxeram prova do pagamento destes tributos, não bastando a impugnação genérica, pois a prova da quitação lhes competia. Muito embora os prejuízos suportados pelas autoras tenham sido totalizados em R$627.057,04 apenas após a propositura da demanda e da