4.3 Princípio da unicidade

4.3 Princípio da unicidade Cada imóvel possuirá uma matrícula no Registro de Imóveis, não podendo haver matrícula para frações ideais do mesmo imóvel. Em resumo, é isto que estabelece o princípio da unicidade da matrícula, previsto no art. 176, § 1.º, I c/c art. 228, ambos da Lei 6.015/1973. Esses artigos estabelecem que o Livro 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro 3, sendo que cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da Lei dos Registros Públicos, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. A abertura de matrícula é o ato cadastral praticado pelo Oficial ex officio e em decorrência de lei, sem custas para o interessado, para caracterizar e identificar o imóvel registrando, conferindo-se-lhe um número de ordem. 1 Devemos lembrar que, antes da entrada em vigor da Lei 6.015/1973, não existia a matrícula do imóvel, os atos de registro eram feitos por transcrição ou inscrição, lançados em livros. Se o imóvel não estiver matriculado, o Oficial exigirá a prévia matrícula, pois não lhe é permitido dar continuidade aos registros lançados em livro – utilizados até a entrada em vigor da Lei 6.015/1973. Muitos desses livros ainda possuem espaços em branco, ou porque não foram devidamente encerrados à época, conforme previa o art. 294 da Lei 6.015/1973, ou porque à margem da sua transcrição ou inscrição não foi praticado ato algum. Entretanto, o Oficial não poderá fazer nenhum ato de registro nesses espaços ou nas folhas desses livros, com exceção do previsto no art. 169, I, o qual dispõe que as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro – numa clara alusão aos livros de transcrição e de inscrição –, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição. Quando o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será apresentado juntamente com certidão atualizada – com menos de 30 (trinta) dias, que é o prazo de validade da certidão de ônus reais –, comprobatória do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus. A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório ou da certidão atualizada do outro cartório que foi apresentada ao Oficial, a qual ficará arquivada na Serventia. Se na certidão apresentada constar ônus, o Oficial abrirá a matrícula, lançará por meio da averbação designada como Av.01 daquela matrícula, a existência do ônus, sua natureza e valor, sem nada cobrar do apresentante, para então proceder ao registro do título apresentado. Procederá da mesma maneira, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório, no sistema de livros – as chamadas inscrições. A matrícula é a identificação do imóvel e é de suma importância, devendo todas as escrituras e todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão fazer-lhe referência ou mencionar o registro anterior, seu número e cartório, ficando sujeitas a esta obrigação, inclusive os instrumentos particulares que as partes celebrarem de atos relativos a imóveis. Nicolau Balbino Filho esclarece que “quando o negócio jurídico incidir sobre a fração ideal do imóvel, a inauguração matricial deverá versar sobre a sua totalidade, trazendo à tábua todos os proprietários com as suas respectivas porcentagens”, 2 denominando tal prática como “recomposição do todo”. Nos termos do art. 233 da Lei dos Registros Publicos, a matrícula só poderá ser cancelada: I – por decisão judicial; II – quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários (como ocorre nos casos de desmembramento de imóveis ou nas vendas de unidades submetidas ao regime de incorporação); e III – pela fusão. A fusão ocorre quando o proprietário de dois ou mais imóveis contíguos, constantes de matrículas autônomas, solicitar a fusão destes em uma só matrícula, encerrando-se as primitivas. Apesar do procedimento simples, para que ocorra a fusão, que nada mais é que um remembramento dos imóveis, devem ser obrigatoriamente observados os seguintes requisitos: I – igualdade de proprietário (não adianta José ser dono do lote A, e do lote B José ser dono de apenas 1/3. José deve ser dono dos dois lotes em sua totalidade ou ser dono de 1/3 nos dois imóveis e os demais 2/3 pertencerem aos mesmos proprietários); II – os imóveis devem ser contíguos (vizinhos, limítrofes, confrontantes); III – os imóveis devem possuir mais de uma matrícula registral; IV – o proprietário deve requerer esta fusão (princípio da instância); e por fim, mas não menos importante, V – o município deverá aprovar tal remembramento, logo, o ato só será praticado, com a apresentação da certidão expedida pela Municipalidade em que conste a descrição do imóvel, após o remembramento, devidamente acompanhada da planta aprovada, para que o Oficial confronte as metragens existentes antes e após a fusão, observando se não houve qualquer mudança ou supressão de medidas ou confrontações. O ato da fusão, caso sejam dois imóveis em duas matrículas distintas, envolverá dois atos de averbação, um em cada matrícula, encerrando-se ao final e abrindo-se uma nova matrícula, contendo a descrição do imóvel já unificado e possivelmente renumerado (os Municípios costumam, ao aprovarem os projetos de remembramento dos imóveis, dar ao novo e único imóvel surgido uma nova numeração, cancelando, ainda, uma das inscrições municipais utilizadas para o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU). Não se deve confundir a fusão com a unificação, apesar de suas semelhanças. Na realidade, a única diferença é que na unificação os imóveis não terão duas ou mais matrículas, mas, sim, duas ou mais transcrições anteriores à Lei dos Registros Públicos, ou duas ou mais matrículas ou transcrições. Logo, todos os demais requisitos necessários à fusão, também deverão estar presentes na unificação. Aqui, como ocorre na fusão, serão praticados dois atos, caso sejam dois imóveis constantes de transcrições ou um objeto de matrícula e outro objeto de transcrição, pois será feita uma averbação da unificação à margem da transcrição (no caso de imóveis transcritos) e a outra averbação será realizada na matrícula do imóvel (no caso de imóveis matriculados), encerrando-se as matrículas e transcrições correspondentes e abrindo-se uma nova matrícula, com a descrição do imóvel já unificado. O art. 235 da Lei 6.015/1973 prevê mais uma hipótese de unificação de matrícula, indicada no inc. III, qual seja: quando dois ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória na posse registrada em nome da União, Estado, Município ou Distrito Federal. Este inc. III foi incluso pela MedProv 514/2010 e ratificado pela Lei 12.424/2011, e visa facilitar e agilizar os trâmites para a regularização dos imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana, para implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária, o que deverá ser informado no requerimento de unificação. A matrícula poderá ser bloqueada, de ofício e a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, nos termos do art. 214, §§ 3.º e 4.º, da Lei 6.015/1973, se o juiz entender que a superveniência de novos registros possa causar danos de difícil reparação. Uma vez bloqueada a matrícula, o Oficial não poderá mais praticar nenhum ato nela, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos. A matrícula poderá ser aberta ainda em outros casos expressamente previstos na Lei dos Registros Públicos, como nos casos dos arts. 195-A e 195-B da Lei 6.015/1973. Diniz, Maria Helena. A Lei de Registros Publicos e o Estatuto da Cidade. In: Dallari, Adilson Abreu; Ferraz, Sérgio (coord.). Estatuto da Cidade (comentários à Lei Federal 10.257/2001). 3. ed. atual. São Paulo: Malheiros, 2010. p. 412. Balbino Filho, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 15. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 128.

4.3 Princípio da unicidade

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