Seção II

Seção IIDa Instituição da Multipropriedade Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. Instituição da multipropriedade. A multipropriedade pode se dar por ato entre vivos ou por testamento (cf. art. 1.358-F do CC; semelhantemente, cf. art. 1.332 do CC). Do ato que a instituir deve constar a fração de tempo atribuída a cada um dos proprietários (cf. também art. 1.358-H). O princípio da tipicidade que envolve os direitos reais externa a sua projeção por meio do registro da convenção de constituição da multipropriedade no registro de imóveis. A convenção deverá conter a descrição do bem adquirido e do pacto de divisão. O direito de propriedade formado a favor do titular é diferenciado. Apesar do titular gozar do atributo da exclusividade, ela obedece ao regime temporal delimitado para a sua fração. O titular não possui o direito de transferir a parcela do imóvel para terceiro e não pode pedir a extinção do condomínio. Não existe a faculdade de destruir o bem, o que engloba também a sua transformação (Tepedino, Multipropriedade imobiliária , p. 103). Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres. Sumário: I. Convenção do condomínio em multipropriedade; II. Direito de acesso e multa. I. Convenção do condomínio em multipropriedade. À semelhança do que sucede em relação ao condomínio edilício (cf. art. 1.334 do CC), também o condomínio em multipropriedade sujeita-se às regras previstas na convenção respectiva, nos termos do art. 1.358-G do Código. O registro da convenção deve prever minuciosamente os equipamentos essenciais que devem guarnecer o bem para que possa ser usufruído por todos os detentores da fração. As despesas de manutenção ordinária para a conservação habitual do imóvel devem ser definidas, inclusive quanto à forma de gestão. As despesas extraordinárias pela conservação, uso e deterioração do bem também devem ser previstas para evitar conflito futuro. Obviamente que o multiproprietário que possuir mais de uma fração terá que arcar com valor maior de manutenção do condomínio. II. Direito de acesso e multa. O direito de propriedade é exclusivo quanto à fruição, contudo a administração e conservação é realizada pelo administrador. Ele tem o dever de gestão e a necessidade de acesso à moradia para manter o padrão de igualdade e conservação das unidades (art. 1.358-G, III). O direito de acesso é condição para realizar consertos ou fiscalização sobre a unidade. O descumprimento das regras da convenção, como a alteração estrutural da unidade ou uso nocivo da fração, poderá propiciar a fixação de multa e a constituição de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, CPC). Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. Limite máximo de frações de tempo. Deve-se prever o limite máximo de frações de tempo que poderão ser atribuídas à mesma pessoa (cf. art. 1.358-H). A respeito, cf. também art. 1.358-F. Como assevera a doutrina, o conteúdo do direito de multipropriedade é marcado pelo direito de habitar a unidade por determinado período (Oliveira Ascensão, Direitos Reais , p. 518). Isso impõe cuidado e detalhamento quanto ao estabelecimento da quantidade de frações que poderão ser comercializadas e que dependerá essencialmente do prazo previsto para a periodicidade da ocupação. Em alguns sistemas, o prazo era estabelecido por meses, contudo, os sistemas tendem a estabelecer prazos menores para fins de otimizar a exploração comercial do bem.

Código Civil Comentado

Seção II. Da Instituição da Multipropriedade

Seção II

Da Instituição da Multipropriedade

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