TJSP • Procedimento Comum Cível • Cobrança de Aluguéis • XXXXX-97.2014.8.26.0100 • 7ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

SENTENÇA

Processo nº: XXXXX-97.2014.8.26.0100

Classe - Assunto Procedimento Comum - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo

Requerente: Planos Administração e Participações Ltda.

Requerido: Carolina de Los Santos Loureiro Martins e outro

Juiz (a) de Direito: Dr (a). Antonio Carlos de Figueiredo Negreiros

Vistos.

PLANOS ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA em face de CAROLINA DE LOS SANTOS LOUREIRO MARTINS e SILVIA CAVALLARI . Alega que celebrou Contrato de Locação de Imóveis Comerciais e Vagas de Garagem com a primeira requerida em 01/03/2014, a vigorar até 28/02/2017, sendo a segunda requerida sua fiadora. Ocorre que em 14/08/2014, a autora recebeu notificação da ré locatária de desfazimento antecipado da relação contratual, recebendo as chaves em 24/09/2014. Dessa forma, a autora requereu (i) pagamento dos alugueis de junho, julho, agosto e o proporcional de setembro (24 dias) de 2014, em atraso, assim como os encargos locatícios do mesmo período, cumulados com juros moratórios de 1% e multa de 10% sobre o aluguel vencido e corrigido monetariamente; (ii) a restituição do valor pago a título de reforma pela entrega dos imóveis em desconformidade com o contrato, no montante de R$ 40.000,00, acrescido de correção monetária; e (iii) multa rescisória proporcional. Juntou os documentos de págs. 44/84 e 88/89.

A corré Silvia Cavallari ofereceu a contestação de págs. 118/124. Alega que assinou como fiadora o contrato somente por amizade com a corré Carolina, mas que esta agiu de má-fé com ela ao incluir cláusula de renúncia ao benefício de ordem, prejudicando-a. Por isso requer primeiramente a restrição dos bens imóveis da locatária, como devedora principal. Juntou os documentos de págs. 127/140.

A corré Carolina Martins ofereceu a contestação de págs. 163/172. Narra que a finalidade da locação celebrada dependia do uso de área comum ao edifício, o que foi negado pela Administração do Condomínio, esvaziando assim o interesse da contestante na locação, o que justifica a exclusão da multa rescisória; que diante da notificação realizada em 14/08/2014 referente ao desejo de devolução antecipada dos imóveis, não tem justificativa a cobrança dos

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alugueis de junho, julho, agosto e setembro, pois o aviso prévio, previsto nas cláusulas 10.3 e 10.3.1, foi cumprido. Por fim, que a devolução dos gastos com a reforma e a multa contratual não são devidas porque a reforma ocorreu sem prévia ciência da ré e, por outro lado, a rescisão do contrato se deu por justa causa. Requereu a improcedência dos pedidos. Juntou os documentos de págs. 175/177.

A autora se manifestou em réplica (págs. 143/147 e 179/192).

É o relatório.

DECIDO.

O julgamento no estado se impõe porque as questões controvertidas são exclusivamente de direito.

A autora comprovou a existência da relação locatícia (págs. 44/52), e a inadimplência dos alugueis vencidos no período indicado é confessa (pág. 53).

O contrato não faz qualquer alusão à área comum do Condomínio como parte integrante da locação, tampouco consta que a permissão para destinação da referida área para uso exclusivo do locatário seria condição para a útil locação do imóvel.

Ademais, conforme asseverou o autor, a ré realizou uma série de outras reformas no imóvel, a indicar que a desejada integração das salas comerciais mediante o aproveitamento de parte da área comum do Condomínio não era considerado, sequer pela mesma, um detalhe indispensável (conditio sine qua non) para o interesse na locação.

De qualquer forma, sem que exista qualquer obrigação expressamente assumida no instrumento do contrato, presume-se responsabilidade exclusiva do locatária a prévia verificação sobre a existência ou viabilidade da infraestrutura e de incrementos periféricos ao bem locado que sejam necessários ou úteis para a destinação que o locatário pretende dar ao imóvel.

Assim, a notificação encaminhada serve, apenas, para formalizar o interesse na rescisão antecipada do contrato, conforme estabelece a cláusula 10.3.

Em suma, não comprovado qualquer fato modificativo do direito - seja o vício de consentimento apto a anular o contrato seja o descumprimento de alguma obrigação assumida pela locadora - impõe-se a condenação da ré ao pagamento de todos os aluguéis insatisfeitos.

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Sobre os aluguéis insatisfeitos incidem correção monetária, juros de mora de 1% e a multa de 10% desde o vencimento da cada uma dos aluguéis, uma vez que se trata de uma obrigação positiva e líquida, com data certa de vencimento.

Assim, uma vez que a devolução das chaves se deu em 24/09/2014, são devidos os aluguéis insatisfeitos até então (no último mês de forma proporcional).

Já a multa rescisória, justifica-se pelo tempo do contrato insatisfeito.

Assim sendo, considerando que nos dois primeiros meses da locação a ré esteve isenta do pagamento do aluguel, o curtíssimo prazo de efetivo cumprimento do contrato justifica uma redução de apenas 1/8 do valor da multa rescisória, ficando assim estabelecida no valor equivalente a três aluguéis e meio.

Por fim, o custo com a reforma realizada pela locadora também deve ser pago pela locatária, que deveria ter entregado o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, nos termos do art. 23, III, da Lei de Locação n. 8.245/91 e da cláusula 7.1 do Contrato de Locação.

Pelos documentos de págs. 58/77, comprova-se o descumprimento de sua obrigação, tendo em vista que o imóvel foi devolvido em condições impróprias para imediato uso.

As despesas com a reforma do imóvel estão reproduzidos no contrato de empreitada global de fls. 78/81, que descreve todas as intervenções necessárias para reconduzir o imóvel ao status quo ante da locação.

Não produziram as rés prova alguma para demonstrar que o orçamento está desproporcional com a natureza das obras necessárias e, por outro lado, pelas condições do imóvel retratadas nas fotos de págs. 58/77 não se identifica qualquer exagero flagrante no orçamento dos serviços executados.

Não há como exigir, cumulativamente, a multa por descumprimento do contrato e o ressarcimento das despesas com a reforma, notadamente porque o contrato já estabelece uma sanção específica para indenizar a inatividade do imóvel pela rescisão antecipada.

De outra banda, a cláusula 5.3 do Contrato de Locação é textual sobre a responsabilidade da fiadora como devedora solidária das obrigações da locatária até a efetiva entrega das chaves, com expressa renúncia ao benefício de ordem.

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O desinteresse da fiadora ré em conhecer as cláusulas do contrato antes de sua assinatura não a exime de responsabilidade pelo cumprimento das obrigações assumidas. Também não subsiste o alegado vício de consentimento porque a autora tinha consciência da natureza do compromisso que assumia ao assinar o contrato, sendo inverossímil que tenha assumido o compromisso sem conhecer as consequências do inadimplemento da locatária.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento (i) dos alugueis referentes a junho, julho, agosto e o proporcional de setembro (24 dias) de 2014 , corrigidos monetariamente e acrescidos de multa de 10% e de juros de mora de 1% ao mês; (ii) de multa por rescisão antecipada, correspondente ao valor de três aluguéis e meio na data da encerramento do vínculo, acrescidos de correção monetária a partir de então e de juros legais de mora desde a citação; e (iii) ressarcimento das comprovadas despesas com a reforma do, no valor de R$ 40.000,00 , acrescido de correção monetária desde o desembolso e de juros de mora a contar de hoje.

Em razão da sucumbência das rés, condeno-as ao pagamento de custas, de despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do total da condenação.

Publique-se e intimem-se.

São Paulo, 2/9/2016 .

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME

IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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