Após o divórcio: como realizar a venda do imóvel que era do casal?

Antes de responder a essa pergunta, é importante ressaltar que você se rememore qual era o regime de bens escolhido quando se casou. Visto que, a partilha dos bens, sejam móveis ou imóveis, é uma consequência jurídica do término da relação conjugal, logo, é o regime escolhido que determinará o destino desses bens.

Desta maneira, para respondermos a essa dúvida, utilizaremos o exemplo de um casal que optou pelo regime mais comum aqui no Brasil: comunhão parcial de bens.

Há outros bens a serem partilhados?

O primeiro passo do processo de venda é verificar se o imóvel em questão é o único bem comum do ex-casal. Isso porque, caso haja outros bens a serem partilhados, as partes podem realizar um acordo a fim de que uma parte fique com o imóvel, sem a necessidade de vendê-lo, e a outra com os demais bens, atingindo o valor deste imóvel, tudo irá depender do que foi estipulado no divórcio.

Como assim “atingindo o valor do imóvel”?

Bom, há a necessidade de serem partilhados de modo igual os bens comuns, para evitar a configuração de doação (excesso não oneroso na divisão do patrimônio comum em virtude da dissolução conjugal – meação), o que leva a incidir o ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação). Exceto se for essa a vontade das partes.

A aquisição foi um único bem imóvel, mas ele é financiado. E agora?

O Imóvel financiado não é, tecnicamente, propriedade de nenhuma das partes. No entanto, nada impede que ele seja partilhado no divórcio.

Alguns desdobramentos podem surgir nesse caso. Veja:

A) Vender o imóvel

Muitos casais preferem cortar qualquer vínculo do antigo matrimônio, optando por colocar o imóvel à venda. Nos casos em que há financiamento bancário, a exigência é que haja a anuência da instituição financeira para que a dívida seja transferida para terceiros.

O valor da venda do imóvel deverá ser repartido meio a meio entre os cônjuges, haja vista o pagamento, até então, em comum esforço.

Destaca-se que o ex-casal jamais poderá deixar de realizar o pagamento das parcelas até que o imóvel seja vendido, pois eventual inadimplemento pode levar ao leilão do bem comum, trazendo prejuízos.

B) O imóvel ficará com um dos cônjuges

Neste caso, o cônjuge que optar por continuar residindo no imóvel assumirá a dívida dali em diante.

Interessante buscar aqui também a anuência da instituição financeira. Há casos em que é negada a transferência da titularidade somente para um dos cônjuges, em razão de eventual análise negativa de crédito, sendo necessária a continuidade do financiamento em nome de ambos. Nesse exemplo, não haverá outra forma, a responsabilidade continuará sendo solidária, cabendo às partes decidirem a melhor saída:

->Uma das partes arcará sozinha com o pagamento, devendo deixar claro tal questão na partilha (ação de divórcio ou na escritura pública nos casos de divórcio extrajudicial) e guardar os comprovantes de pagamento, ficando a outra parte ciente de que, caso aquele que ficar no imóvel deixar de pagar qualquer parcela, ficará igualmente responsável pela dívida;

->Continuarão ambos pagando o financiamento e, futuramente, realizarão a divisão de tudo que arcaram conjuntamente.

Mas caso meu ex-cônjuge permaneça no imóvel e assuma a dívida, como ficará a parte que eu ajudei a pagar antes do divórcio?

As parcelas pagas do financiamento durante a união do casal até a data do divórcio ou da separação de fato deverão ser calculadas e divididas meio a meio, sendo devido àquele que não permanecer no imóvel a sua quota parte.

Todavia, supondo que seu ex-cônjuge não detenha condições financeiras de arcar com a sua quota-parte de forma imediata, vocês poderão acordar sobre a restituição dos valores pagos, podendo ser de forma parcelada até o pagamento total da quota-parte ou a venda do imóvel ao final do financiamento com os devidos cálculos e a divisão da parte que cabe a cada um.

E a divisão de um único imóvel já quitado?

Do mesmo modo será necessário analisar a vontade das partes, ou seja, se pretendem vender o imóvel ou se um deles permanecerá residindo nele.

Na venda do imóvel, vendido o bem, os valores serão divididos no percentual de 50% para cada parte.

Mas e enquanto não ocorre a venda? Como devemos proceder?

Se o imóvel permanecer vazio, ambos deverão tomar os cuidados para a sua preservação, ou aquele que assumir os cuidados poderá exigir indenização dos valores gastos para a conservação do imóvel até a sua venda.

Se o imóvel for posto à comercialização, como nos casos de locação, por exemplo, os aluguéis serão rateados entre as partes.

Um alerta importante para este caso: acontece muito de um dos ex-cônjuges locar o imóvel sem avisar ao outro (desconhecimento ou má-fé) e receber os aluguéis sem realizar a repartição dos valores. Está errado! O imóvel ainda é de propriedade de ambos e os frutos civis (aluguéis) auferidos devem ser repartidos. Tome muito cuidado com essa prática, pois o ex-cônjuge poderá exigir indenização, e a correção monetária será calculada desde o primeiro aluguel recebido!

No entanto, na maioria dos casos, é comum que um dos ex-cônjuges permaneça no imóvel , devendo, assim, pagar aluguéis à outra parte pelo uso exclusivo do bem, no valor proporcional à copropriedade (se o mercado sinaliza um valor de aluguel em torno de R$2.000,00 (dois mil reais), a parte que permanecer no imóvel pagará a outra a metade, ou seja, R$1.000,00 (mil reais).

E nos casos em que o ex-cônjuge não quer pagar aluguel e não permite a venda da casa?

É muito comum acontecer, infelizmente. Nesse cenário, não há outra solução a não ser ajuizar uma ação chamada de EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, na qual haverá a venda forçada do imóvel em hasta pública e posterior divisão do produto desta alienação.

Contudo, saiba que essa via de solução é, de longe, a mais prejudicial, pois além de todo o transtorno gerado, o processo pode levar anos a fio para ser resolvido. Dessa forma, as partes permanecem em um litígio que poderia ter sido facilmente concluído, e o imóvel pode ser até desvalorizado monetariamente, caso ele não tenha sido arrematado de primeira.

Percebam que buscar por soluções amigáveis e agir de boa-fé são sempre o melhor caminho para evitar prejuízos de ordem financeira e pessoal.

Caso queira conversar mais sobre o tema comigo, estou disponível pelo e-mail anapaulatrentoa@gmail.com e pelo perfil do Instagram @anapaulaatrento (https://www.instagram.com/anapaulaatrento).