Considerada abusiva cláusula que impõe cobrança de aluguel até vistoria final

Cláusula que obriga inquilino a pagar aluguel após a entrega das chaves, até que o imóvel esteja nas mesmas condições em que foi recebido, é abusiva. A decisão é da Terceira Turma Recursal Cível que, confirmando sentença do Juizado Especial Cível do Foro Regional da Tristeza de Porto Alegre, determinou que a imobiliária Stefani Imóveis Ltda. devolva valores pagos a mais.

No recurso, a administradora alegou ilegitimidade passiva e ativa. Defendeu ainda que a exigência está prevista no contrato e afirmou que apesar de o locatário ter deixado o imóvel em dezembro, o local estava cem ondições precárias, de forma que o aluguel continuou a correr até o dia 12 de fevereiro.

O relator do recurso, Juiz Eugênio Facchini Neto, observou que apesar de o inquilino ter descumprido uma das obrigações contratuais, o que foi comprovado pelo laudo de vistoria, é incabível a aplicação da penalidade prevista. Salientou que a exigência de devolução do bem nas “mesmas condições em que foi recebido” é um critério muito vago. Salientou que é comum o inquilino não concordar com a vistoria final e as partes discordarem sobre a extensão dos danos dos quais o inquilino é responsável e, nessa situação, estaria obrigado ao pagamento dos alugueis até que houvesse uma posição final do proprietário.

Enfatizou ainda que, em especial no caso em questão, o resultado da vistoria foi comprovadamente comunicado apenas dois meses após a desocupação. Portanto, se permitida a aplicação da cláusula, o autor estaria sendo penalizado por uma negligência da imobiliária. Dessa forma, concluiu que o último aluguel devido pelo locatário era referente a dezembro, quando as chaves foram entregues, cabendo a administradora devolver o valor de R$ 615,64, pago pelo mês de janeiro.

Ilegitimidade

A respeito da alegação de ilegitimidade passiva, o relator ponderou que, ainda que exista jurisprudência entendendo que a imobiliária é somente mandatária do proprietário e, portanto, o dono do imóvel é quem deveria ser acionado, no caso, a Stefani é parte legítima. O Juiz Facchini ressaltou que esse é um caso em que o locatário sequer sabe quem é o dono do imóvel, pois todas as tratativas são feitas com a administradora. Apontou que a imobiliária pode, posteriormente, repassar ao proprietário eventuais consequencias econômicas.

Na análise da ilegitimidade ativa, de que o autor deveria ser a pessoa que firmou o contrato de locação, afirmou estar evidente que o autor da ação era quem efetivamente ocupava o imóvel, fato que era de conhecimento da imobiliária, que emitiu recibo de quitação em nome do autor. Portanto, mesmo que o contrato não esteja em seu nome, ele tem o direito de ajuizar a ação.

Votaram de acordo com o relator os Juízes de Direito Eduardo Kraemer e João Pedro Cavalli Júnior. A decisão é do dia 18/12.

Proc. 7100220588