Em controvérsia sobre venda de imóvel, registro de escritura prevalece sobre contrato particular

A 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que, em caso de controvérsia sobre dois negócios de compra e venda do mesmo imóvel, reconheceu como válido aquele que teve escritura pública registrada.

O autor alegou que comprou um imóvel, por meio de contrato particular – pagando a quantia de R$ 180 mil –, mas não fez o registro em cartório. Posteriormente, o primeiro dono teria realizado nova negociação com um terceiro, que pagou R$ 250 mil e registrou o título. O autor argumentou que a essa venda seria uma fraude, mera simulação para retirar sua propriedade. Na ação, pedia a anulação da segunda negociação e outorga de escritura definitiva em seu nome. O pedido foi negado em 1º grau, remanescendo somente o direito de o autor buscar eventual ressarcimento de perdas e danos contra o vendedor, em ação própria.

O desembargador Enio Zuliani, relator da apelação, destacou em seu voto que o negócio celebrado entre as partes não transmite a propriedade, embora represente vínculo entre os contratantes. Segundo ele, o que transmite o direito real da propriedade é o registro do título no cartório de registro de imóveis. “No caso de duas vendas do mesmo imóvel – como ocorrido no presente caso – considera-se titular do domínio ou proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo que o negócio que realizou tenha sido posterior ao primeiro”, afirmou.

Segundo o magistrado a fraude não foi comprovada, já que o fato de o comprador e vendedor serem amigos não é suficiente para caracterizar um negócio simulado. “É preciso, na disputa de duas compras e vendas comprometidas por sérias e graves acusações de desvirtuamentos ideológicos, priorizar aquela que seria menos repugnante ao ideal de justiça. Então e diante das incongruências que afetam muito mais a credibilidade do contrato particular, está correta a sentença que outorga primazia a escritura e seu registro. Afinal, presume-se a prova do pagamento do preço, porque foi referido em documento público, sem que se demonstrasse, com substratos probatórios concretos, a má-fé do terceiro adquirente”, concluiu o relator.

O julgamento, decidido por maioria de votos, teve a participação dos desembargadores Alcides Leopoldo, Marcia Dallla Déa Barone, Maurício Campos da Silva Velho, Fábio Quadros e Natan Zelinschi de Arruda.

Apelação nº 1004011-96.2019.8.26.0161

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo