Imóveis novos x usados: os prós e contras de cada um

Por Germano Leardi Neto

Para quem caminha muito pelos grandes centros urbanos, não é raro se deparar com construções de novos prédios em diversas regiões. Mesmo com perspectivas econômicas desfavoráveis, foram lançadas 11,3 mil unidades só no primeiro semestre de 2014 na cidade de São Paulo, segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Entendendo a lógica do mercado, os números não surpreendem. O crescimento da demanda exige novas ofertas e, com o bom momento do mercado imobiliário nos últimos anos, as construtoras investiram de forma mais agressiva ainda.

Agora, na verdade, a pergunta que fica para investidores e imobiliárias é outra: como anda o prestígio dos imóveis usados? O último relatório divulgado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP), aponta para consecutivas quedas nas vendas de imóveis usados. No acumulado do ano até maio, houve um recuo de 21,75%. Ainda conforme o levantamento, essa tendência acontece na capital, no litoral e no interior paulista. Apenas a região do ABC e as cidades de Guarulhos e Osasco apresentaram resultado inverso.

Mas não é por conta desses números que deve-se descartar o mercado dos imóveis usados. Há muitas pessoas que preferem comprar e investir nesse setor. Saiba agora os prós e contras de cada um. Confira:

Novos – É inegável que os imóveis novos já vêm preparados e equipados para atender às exigências dos compradores atuais. Varanda gourmet, layouts compactos e mais vagas na garagem são algumas delas. Com o aumento do consumo de aparelhos eletrônicos, os novos apartamentos possuem um sistema elétrico mais compatível com a nossa realidade, com mais tomadas e carga elétrica.

Áreas de lazer e mais segurança são requisitos indispensáveis nos imóveis lançados recentemente. E nesse caso, diferente do que muitos pensam, o condomínio é mais acessível. Isso porque há mais moradores para dividir as despesas.

Em primeiro lugar, o que assusta é o valor do imóvel, bem mais caros do que os usados com as mesmas características. Acrescente ainda no orçamento, os gastos com acabamentos (chuveiros, lâmpadas, box, entre outros) que podem ser de, no mínimo, 20% do valor do imóvel.

Além disso, quem compra o imóvel na planta corre o risco de ter duas surpresas bem desagradáveis. A primeira é receber o imóvel depois do prazo previsto. As queixas de atraso só tem aumentado em São Paulo, com 2.748 reclamações registradas em 2012. E tudo pode piorar quando o comprador recebe um produto totalmente oposto daquilo que ele imaginava.

Quanto à localização, o entorno pode não favorecer. Com as regiões mais privilegiadas saturadas, as construtoras investem em regiões mais periféricas, ainda em desenvolvimento.

Usados – Uma família com filhos, geralmente, busca um imóvel mais espaçoso. Nesse sentido, ponto para os apartamentos mais antigos. Eles costumam ter sala ampla e dois ou três dormitórios. Destaque positivo, também, para a localização. Se o imóvel é antigo, é natural que o seu entorno tenha se desenvolvido ao longo do tempo, e hoje, oferece todos os tipos de serviço.

Os valores dos imóveis usados também pesam a seu favor para quem for comprar. Segundo o índice do CRECI-SP, houve um decréscimo de 17% no preço dos imóveis em um ano no estado de São Paulo. Vale lembrar também que um imóvel usado de mesmo tamanho de uma nova unidade, pela lógica do mercado, já é mais barato. Outra vantagem é que dá para aproveitar alguns acessórios fixos, como armários embutidos, piso e iluminação.

Além disso, a transação, normalmente, é feita diretamente com uma pessoa física que quer se livrar logo do imóvel, o que facilita na hora de conseguir uma barganha.

Por outro lado, é preciso ficar atento também aos aspectos negativos. Muitos aparecem só depois da aquisição, como infiltrações, reforma nos elevadores e na estrutura dos prédios. Tudo isso impacta diretamente no valor do condomínio. E mais, como os imóveis antigos têm poucas unidades, os gastos nas reformas do prédio são divididos entre poucos moradores. Também é bem difícil encontrar algum prédio antigo com área de lazer completa.

Independentemente da sua escolha, o importante é ficar atento às suas necessidades e pesquisar muito antes de fechar negócio. Boa sorte!

Germano Leardi Neto é diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.
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