Juíza considera lícita cláusula que institui cobrança de "res sperata"

O contratante de um espaço no Centro Comercial Goianira não conseguiu na Justiça a nulidade de cláusula que institui a cobrança de R$ 21 mil a título de res sperata, remuneração paga pelo lojista em face de cessão de parcela de fundo de comécio pertencente ao empreendedor. A sentença é da juíza Fláviah Lançoni Costa Pinheiro do Juizado Especial Cível de Goianira.

A defesa do comerciante alegou que o empreendimento não foi entregue conforme amplamente anunciado, caracterizando propaganda enganosa, visto que vários serviços considerados atrativos não foram implementados. Pontuou, ainda, que o empreendimento não está regulado junto à Prefeitura. Alegou que a cobrança da cláusula “res sperata” é exclusiva de estabelecimentos que preencham os requisitos de um shopping center, o que não é o caso da parte requerida, argumentando que neste caso a cláusula é abusiva.

Em princípio, a juíza Fláviah ressaltou que a "res sperata" trata-se de cláusula excepcionalíssima em avenças que envolvam imóveis em centros comercias ou denominados shopping centers. Ela observou que os centros comerciais constituem uma estrutura híbrida e peculiar na qual o contrato firmado com os locatários possui cláusulas extravagantes que têm como objetivo fazer com que o negócio tenha o retorno econômico planejado, além de fazer com que se mantenha como centro comercial atrativo aos consumidores.

Ao analisar o pagamento da "res sperata", a juíza destacou que em locações de espaços comerciais o argumento para a cobrança é de que o fundo do comércio do empreendimento comercial é de propriedade do empreendedor. “Nesse contexto, é válida a cláusula res sperata e seu pagamento em favor do empreendedor, tendo em vista que o marketing utilizado por este se sobrepõe ao do lojista, uma vez que sua loja não é a única atração, mas o empreendimento como um todo, sendo do interesse do empreendedor aumentar a clientela dos lojistas, já que, do sucesso empresarial destes, viria o seu sucesso como consequência”, salientou a magistrada.

No caso em questão, a juíza entendeu que as provas, bem como o depoimento das testemunhas, demonstram que o empreendimento constitui um centro comercial planejado e administrado de forma centralizada pelo empreendedor. Assim, a referida cláusula que institui o pagamento de "res sperata" é correta, diante da utilização dos serviços de água, luz, segurança, limpeza, estacionamento, banheiros, estrutura física e organizacional, publicidade, tudo com a finalidade de viabilizar e facilitar a atividade do comerciante.

A magistrada concluiu que a cláusula que institui a cobrança de "res sperata" é lícita e que não existe nenhum motivo para a nulidade ou restituição da quantia paga. Ela também ressaltou que nesse contexto a requisição de recisão do contrato se deu por livre e espontânea vontade do autor que não quer prosseguir com o seu negócio no referido centro comercial. "Motivo pelo qual não se pode impor ao réu a condenação ao pagamento de devolução da quantia paga e indenização por danos materiais ou morais", finalizou. Veja sentença