Jurista contesta cobrança de contrapartida financeira de donos de imóveis valorizados

Debatedores questionaram, nesta quarta-feira (20), a redação e os objetivos do Projeto de Lei 5015/13, que propõe a cobrança de contrapartida financeira de proprietários de imóveis beneficiados por mudanças na legislação que resultem em valorização imobiliária, seja por aumento do potencial construtivo ou por alteração de uso do solo. A proposta, autoria deputado Félix Mendonça Júnior (PDT-BA), foi discutida em audiência pública da Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados.

O advogado Toshio Mukai levantou dúvidas quanto a uma possível bitributação, uma vez que o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) já prevê o pagamento de uma espécie de tributo à prefeitura chamado de outorga onerosa do direito de construir do dono que quiser ultrapassar o limite de área construída.

Mendonça Júnior, no entanto, refutou a ideia de bitributação. Segundo ele, o estatuto possibilita a cobrança da outorga onerosa para o caso de o proprietário do imóvel decidir ir além dos limites do plano diretor do município, por exemplo, construindo prédios mais altos ou ocupando uma área do terreno maior do que a prevista.

Planos diretores

De acordo com o deputado, o foco do projeto é reverter para a sociedade eventuais ganhos de valor que os imóveis venham a ter por conta de alterações em parâmetros no respectivo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano ou na Lei Complementar de Uso e Ocupação do Solo (Luos). Modificações no índice de utilização e no coeficiente de permeabilidade, entre outras, resultam em vantagens financeiras para os terrenos. Queremos que os benefícios se estendam à população, sustentou Mendonça Filho.

Atualmente, os municípios, por meio dos planos diretores, definem qual o coeficiente básico e máximo de ocupação de cada região. Assim, por exemplo, quando o coeficiente básico é 1, o proprietário pode construir uma área equivalente a uma vez o tamanho do terreno. Ou seja, o coeficiente básico de ocupação é o quanto é possível construir sem pagar outorga onerosa.

Critérios

Por sua vez, a representante do Ministério das Cidades, Carolina Cavalcanti, apesar de concordar que ações e decisões urbanísticas (obras púbicas, mudanças nas regras de ocupação do solo, entre outras) podem alterar o valor da terra, aumentando o preço de venda de propriedades particulares, questionou de que forma seria possível definir a valorização imobiliária para fins de tributação. Ela ainda contestou os critérios adotados pelo autor para restringir a cobrança a imóveis localizados em municípios com mais de 200 mil habitantes.

Para Cavalcanti, a solução ideal seria aperfeiçoar os atuais instrumentos já previstos no Estatuto da Cidade, como o próprio instrumento da outorga onerosa. Se conseguirmos, nos planos diretores, que os municípios definam os coeficientes de aproveitamento básico dos municípios igual a 1 e que se cobre reserva onerosa de tudo o que exceder esse potencial, equacionaremos essa questão, disse ela, que concorda com a preocupação do autor de evitar que a alteração do potencial de aproveitamento básico dos terrenos leve a ganho de potencial construtivo sem qualquer ônus a particulares.

Relatório

O relator da matéria, deputado Heuler Cruvinel (PSD-GO), considerou útil a reunião de hoje, que também teve a participação do promotor de Justiça da Promotoria de Urbanismo e Meio Ambiente do Ministério Público de São Paulo José Carlos Freitas, e da representante do Instituto Pólis, Stacey Torres. Cruvinel, que havia apresentado parecer favorável à proposta em junho, decidiu realizar audiências para embasar melhor o relatório final, que deverá ser entregue em duas semanas.

Agência Câmara de Notícias