Locação: o fiador diante da nova lei

Por Daphnis Citti de Lauro, advogado (OAB-SP nº 29.212)

É preciso esclarecer, primeiramente, que não há uma nova lei de locação. A lei recentemente aprovada, de nº 12.112 de 09/12/2009, altera a Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), aperfeiçoando regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Assim, é impropriamente denominada nova lei de locação. Na verdade, a lei de locação em vigor é a antiga, de nº 8.245/1991, com as alterações introduzidas pela Lei nº 12.112/2009, que passarão a vigorar no dia 25 de janeiro de 2010.

O que muda com relação ao fiador?

No caso de falecimento do locatário, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial, prossegue automaticamente, com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, que antes, tinha a obrigação de comunicar por escrito ao locador; este, por sua vez, podia exigir a substituição do fiador no prazo de 30 dias, ou alteração da garantia (para caução ou seguro fiança locatícia).

Com a nova lei, o cônjuge ou companheiro terá que notificar por escrito, além do locador, também o fiador. Essa a diferença. Para que este, querendo, possa pedir a sua exoneração no prazo de 30 dias do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias a contar do seu recebimento.

O fiador continua podendo exonerar-se da fiança, também, após o término do prazo contratual, salvo disposição em contrário, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador.

A partir da entrada em vigor da Lei nº 12.112/2009, o juiz dará liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, se não houver apresentação de nova garantia, apta a manter a segurança inaugural do contrato, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Destaque-se que essa caução não precisa ser em dinheiro, pois muitos proprietários de imóveis não têm condições. É possível pedir uma certidão atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, e dá-lo em garantia. Isso evita que despenda a quantia em dinheiro.

Para o locador, a vantagem é indiscutivelmente maior. Antes da alteração introduzida por esta lei, a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário. Essa ação é muito demorada, sendo que quando o inquilino desocupava o imóvel, o prejuízo do locador era enorme.

Para concluir, não é aceitável a crítica de que o sucessor do locatário fica prejudicado, porque 120 dias (quatro meses) é prazo suficiente para que consiga outro fiador ou faça seguro fiança, que são as melhores formas de garantia locatícia.

(*) E-mail: dclauro@aasp.org.br