O usucapião extrajudicial

Por Rodrigo Isolan, tabelião substituto do 3º Tabelionato de Notas de Caxias do Sul
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Novidade trazida pelo novo Código de Processo Civil, trata do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Tal procedimento ocorre sem prejuízo da via judicial, ficando a critério do interessado a opção pela via administrativa, quando não houver litígio. Todavia, as espécies e os prazos do usucapião seguem mantidos, devendo ser observados quando da sua postulação.

O procedimento ocorre diretamente no Registro de Imóveis da comarca em que estiver jurisdicionado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado e representado por um advogado.

São documentos necessários à instrução do requerimento a ser apresentado ao oficial de Registro de Imóveis, a ata notarial lavrada por tabelião de notas, onde este dará fé pública às alegações das partes, atestando o tempo de posse do requerente, bem como de seus antecessores, podendo ser apresentadas tantas quantas atas forem necessárias ao fim pretendido.

A planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, como também assinados pelos titulares de direitos reais ou outros direitos constantes na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. A apresentação das certidões de distribuições de feitos da comarca onde se situa o bem e do domicílio do requerente, bem como a apresentação de justo título a embasar o pedido do requerente também devem ser apresentadas. São exigências legais a embasar o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião.

Nota-se que para o deferimento do pedido o requerimento deverá ser o mais bem instruído possível, não dando qualquer margem de dúvida ao registrador, sob pena de suscitação de dúvida e indeferimento do pedido.

Sinala-se que o indeferimento administrativo do reconhecimento do pedido não obsta a abertura do processo pela via judicial.

Para o correto andamento do procedimento, entendo, s.m.j., que o requerente, acompanhado de seu advogado deverá se dirigir ao Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel é jurisdicionado, para obter uma cópia da matrícula do bem, acompanhada das certidões negativas de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias. Também deverá diligenciar à Prefeitura Municipal, se o imóvel for urbano, ou até ao Sindicato Rural se o imóvel for rural, buscando o correto cadastro do bem no órgão competente, cadastro imobiliário municipal ou Incra.

É importante que o cadastro do imóvel esteja em sintonia tanto na Prefeitura e INCRA, quanto no Registro de Imóveis.

O interessado deverá, igualmente, ter em mãos os comprovantes de quitação dos impostos incidentes sobre o bem usucapiendo, assim como os títulos ou documentos que comprovem a origem, a continuidade e a natureza da posse do requerente.

O memorial descritivo deverá ser feito em estrito cumprimento ao que dispõe a lei, com a correta coleta das assinatura dos confinantes, o que deverá ser feito em cotejo com as matrículas dos imóveis, evitando, assim, impugnações desnecessárias, gerando demora no procedimento.

A ata notarial deverá ser feita pelo notário, tendo acesso a todo o rol de documentos e testemunhas possíveis a embasar o pedido do requerente, pois trata-se de documento de grande valia ao juízo de convicção do registrador. É neste documento que as partes declararam o tempo de posse do requerente, daí sua grande importância para o procedimento.

Trata-se pois de mais um meio de desjudicialização, como ocorreu com o divórcio e os inventários, como exemplo. É também otimização do tempo cidadão em obter o seu direito. Mas, para isso, sempre é necessário o acompanhamento de profissionais habilitados, o estrito cumprimento das leis e o bom senso dos operadores do direito.