Posso devolver terreno financiado? Consigo restituição das parcelas pagas?

É muito comum que pessoas adquiram terrenos com o objetivo de construir a casa própria, no entanto, depois de vários anos pagando as parcelas sem ter conseguido iniciar a construção, acabam tendo problemas financeiros ou simplesmente não querem mais o imóvel. É possível devolver para o empreendimento imobiliário o terreno? É possível reaver as parcelas pagas?

A resposta para cada uma das perguntas, é sim. O comprador poderá devolver o terreno para o empreendimento imobiliário e reaver parte do que pagou. A lei nº 13.786/2018 traz em seus artigos que o comprador arrependido poderá simplesmente devolver o imóvel, porém terá que indenizar à vendedora pelo distrato, sendo que nesse caso, parte das parcelas já quitadas, ficam retidas com a vendedora como forma de indenização.

Como funciona?

O comprador poderá devolver o terreno para a vendedora, porém parte dos valores pagos ficarão retidas, como forma de indenização pelo distrato, ou seja, pela resilição do contrato, desistência.

Qual o percentual que o empreendimento imobiliário poderá reter?

O artigo 67-A da lei 13.786/2018 traz que o percentual máximo é de 25% da quantia paga, ou seja, a retenção em percentual superior é ilegal.

Para a retenção de valor inferior a 25% da quantia paga é necessário que o vendedor comprove prejuízo?

A resposta é não. O valor poderá ser retido independentemente de prejuízo.

Com base na legislação aplicada é certo que o comprador poderá devolver o terreno e reaver 75% da quantia paga. Entretanto, referida lei é aplicável apenas a contratos posteriores, não abrangendo os contratos já vigentes anterior a lei. Vejamos decisao do Tribunal de Justiça de São Paulo nesse sentido:

Compromisso de Compra e Venda Pleito deduzido pelo compromissário comprador, sob a alegação de não mais possuir interesse no contrato Sentença de procedência, determinando a restituição de 90% dos valores pagos Inconformismo da ré Cabimento em parte Preliminar afastada Valor da causa corresponde ao valor do contrato que se pretende rescindir - Possibilidade de restituição de 80% dos valores pagos pelo compromissário comprador Precedentes desta Câmara Aplicação da Lei 13.786/2018, somente nos contratos firmados a partir da sua vigência Eventuais débitos sobre o lote de responsabilidade do comprador somente no período em que esteve na posse precária do bem - Correção monetária que é simples recomposição da moeda corroída pela inflação devendo incidir a partir de cada desembolso Indevida a indenização por tempo de ocupação do imóvel por se tratar de lote de terreno que não propiciaria renda a nenhuma das partes Precedentes desta Quarta Câmara de Direito Privado Incidência de juros de mora sobre a verba a ser restituída somente a partir do trânsito em julgado já concedido na sentença, carência recursal Recurso parcialmente conhecido, e na parte conhecida, parcialmente provido. (TJ-SP, Apelação Cível nº: 1000004-84.2019.8.26.0412, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: FÁBIO QUADROS, julgado em 5 de março de 2020).

Portanto, nos contratos anteriores a lei de 2018 o percentual aplicável de devolução é de 80% a 90% das quantias pagas, conforme jurisprudência, ou seja, a retenção desses contratos não passam de 20%.

É legal a cobrança de 10% sobre o valor do contrato e mais a retenção de 25% da quantia paga?

Não. A vendedora não poderá cobrar cláusula penal sobre 10% do total do contrato, configurando abuso de direito. Portanto, a vendedora poderá cobrar a retenção e abrir mão da cláusula penal, ou cobrar a cláusula penal, porém sobre as quantias pagas e não sobre o total do contrato.

A devolução das quantias pagas podem ser de forma parcelada?

Não. A quantia restituída deverá ser paga de uma única vez, é o que dispõe a súmula 2 do TJSP:

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Nesse mesmo sentido súmula do STJ:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Diante do exposto, é certo que as quantias pagas deverão ser restituídas de uma só vez, lembrando que os valores pagos deverão ser corrigidos monetariamente.

O artigo exposto, traz informações importantes acerca do tema presente, porém existem questões aplicáveis a casos concretos que deverão ser analisadas cada qual de forma individual. Portanto, em caso de dúvidas procure um advogado.