Quem deve pagar o condomínio quando o contrato de venda e compra não está registrado?

A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

Isso porque o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do contrato de compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Se restar comprovado que (1) o promissário comprador se imitiu na posse e (2) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Na controvérsia analisada pelo STJ, o condomínio tinha inequívoco conhecimento de que o contrato de compra e venda havia sido celebrado, ao passo que o vendedor estava morando no imóvel. Nessas circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais recaiu sobre o comprador.

Em seu voto, o Ministro Luis Felipe Salomão destacou que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”.

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* Fonte: Tema/Repetitivo n. 886 do STJ.