Responsabilidade do locador e o caso Shopping Center Norte

Raul Monegaglia*

Denúncia realizada pela revista Veja no último mês de setembro, na matéria “Shopping sob tensão”, relata o problema enfrentado pelos lojistas do Shopping Center Norte, na região norte de São Paulo, já que o shopping fora construído sobre um aterro sanitário, no ano de 1984. A interdição do Shopping Center Norte foi determinada pela Prefeitura de São Paulo em função da ocorrência de gás metano no subsolo do local. Segundo a Prefeitura, há risco de explosão e, por isso, o local não pode receber o público. O shopping entrou na lista de áreas contaminadas da CETESB – Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental – por ter sido construído em uma área onde antes havia um lixão.

A Cetesb, desde 2004, cobra iniciativas da administração do shopping quanto a esse assunto, tendo inclusive aplicado multas diárias que chegam a R$ 17.450, além de sofrerem ameaças de interdição pela Prefeitura Municipal do Estado de São Paulo, além de serem multados em R$ 2 milhões.

Diante dessa situação, onde os lojistas estão perdendo clientela por causa de um problema oriundo muito antes do inicio de seus contratos de locação, faz-se necessária a reflexão sobre os contratos do shopping Center Norte, mais precisamente com relação ao condomínio cobrado por esses empreendimentos e sobre as obrigações dos locadores sobre os imóveis locados.

Segundo a Lei 8.245/91, Lei das Locações, são obrigações dos locadores (art. 22º), dentre outras: (i) entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; (ii) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacifico do imóvel locado; (iii) manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; (iv) responder por vícios e defeitos anteriores à locação.

O locador também é responsável pelas despesas extraordinárias de condomínios, as quais se entendem ser as que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como: obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura interna do imóvel, pintura de fachadas, instalações de equipamentos de segurança e incêndio.

No caso de shopping center, por serem tratados como contratos atípicos de locação, muitas vezes essas despesas são cobradas na cota condominial mensal, sem qualquer prestação de contas por parte dos empreendedores, o que contraria a legislação. A cobrança indevida de verbas extraordinárias nas cotas ordinárias está contrariando a Lei de Locações. No caso da falta de prestação de contas, está ferindo um dever legal, quando se administra interesses de terceiros.

No caso do Shopping Center Norte, e de acordo com a Lei de Locações, o shopping (locador) é obrigado e garantir, durante o tempo da locação, o uso pacifico do imóvel locado, e responder por vícios e defeitos anteriores à locação.

Dessa maneira, é de inteira responsabilidade do shopping o pagamento das multas aplicadas no caso, bem como pelas obras que deverão ser realizadas. Essas despesas, embora muitas vezes cobradas dos lojistas, deverão ser arcadas inteiramente pelo shopping e não podendo ser repassadas aos lojistas.

Vale ressaltar também que o shopping é responsável por todo e qualquer prejuízo que os lojistas venham a sofrer com essa situação. O shopping foi negligente ao não tomar as medidas cabíveis, ainda mais por saber, desde a construção, onde estava sendo erguido o empreendimento e quais as consequências dessa construção

* Raul Monegaglia é advogado especializado em Direito Imobiliário Empresarial e sócio do escritório KBM Advogados Associados