Shopping 26 de Agosto foi adquirido pela menor avaliação técnica

O valor final da aquisição do Shopping 26 de Agosto foi o mais baixo das quatro avaliações auditadas durante o processo de desapropriação e compra do imóvel pelo Governo do Estado. O Tribunal de Justiça, que será o usuário do prédio, irá arcar com o valor de R$ 38.870.000,00.

Os quatro laudos disponibilizados para arbitrar o valor final foram fornecidos pelo ex-proprietário do imóvel, pela equipe técnica do Governo do Estado - composta por seis engenheiros e dois membros auxiliares, pela empresa VCP - Vinícius Coutinho Consultoria e Perícia e, finalmente, por dois profissionais indicados pelo CREA/MS e filiados ao Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).

Os valores finais atualizados fornecidos por cada uma das avaliações foram, respectivamente, R$ 51.199.427,00, R$ 41.684.708,57, R$ 39.101.005,35 e R$ 38.870.000. O engenheiro civil e perito Vinícius Coutinho explica que a diferença pequena nos arbitramentos é normal e se deve à inexistência de outros prédios de mesmo porte para fazer a devida comparação de mercado. “Para ser coerente, a variação normal seria algo em torno de 5 a 10%. Se for avaliado por diversos engenheiros, cada um chegará a um valor diferente, mas semelhante”.

Para chegar a essa quantia, os profissionais filiados ao IBAPE, o engenheiro civil Eduardo Vargas Aleixo e o arquiteto Wellington Valério Villa Nova, esclarecem no laudo que levaram em consideração as características físicas da propriedade e das diversas informações levantadas no mercado.

Métodos justos - No laudo realizado pelos profissionais indicados pelo CREA, foi adotado como método de cálculo do preço final o Evolutivo, que foi obtido a partir da soma do valor do terreno, do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e multiplicação do fator de comercialização. “É um prédio com características muito específicas, por isto esses são os únicos métodos que podem ser adotados”, esclarece o engenheiro Eduardo Aleixo, que realizou a perícia.

Já o valor do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, que identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Por sua vez, o valor das construções e benfeitorias foi apropriado pelo Método Comparativo Direto de Custo, que conclui o valor do bem com a aplicação de tabelas de custos unitários de construção, caracterizados por detalhes particulares como especificação dos materiais aplicados e estado de conservação, todos identificados na vistoria.

Finalmente, o fator de comercialização foi estipulado em função da conjuntura do mercado imobiliário na época da avaliação. O engenheiro Aleixo ainda afirma, na perícia, que durante os trabalhos foram sistematicamente ouvidos corretores, imobiliárias atuantes, pessoas afins, proprietários de imóveis, bem como consultados anúncios de jornais.

Os trabalhos de perícia e avaliação são, conforme ordena a Lei 5.194/66, de competência exclusiva do profissional de engenharia, arquitetura e agronomia e a Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, por meio da NBR 13.752, é quem preceitua a metodologia e procedimentos necessários. “Ao corretor cabe somente opinar sobre valores dos imóveis comumente vendidos, que possuem grande gama de informações disponíveis”, elucida Aleixo.

Questionado se um corretor de imóveis tem habilitação para avaliar o referido imóvel, o perito Coutinho disse que “para avaliar um imóvel desse porte, sem semelhantes na região, entendo que somente os engenheiros e arquitetos estão habilitados, visto que a avaliação neste caso só é possível pela conjugação dos métodos comparativo de dados de mercado para o terreno e o de reprodução de benfeitorias para a edificação e, para isso, somente o profissional qualificado tem o conhecimento necessário. Se fosse um imóvel comum, com similares na região, uma avaliação realizada por um corretor de imóveis seria suficiente”.

Área e adequação - A área do terreno é de 4.465 m². O valor pago somente pelo terreno foi de R$ 6.460.000,00, segundo o laudo dos profissionais do IBAPE. Já as construções e benfeitorias, que alcançam o total de área construída de mais de 13 mil m², chegaram ao valor de R$ 23.440.000,00. À soma desses valores foi multiplicado o percentual de 30%, referente ao fator de comercialização, chegando ao total avaliado.

Os peritos que realizaram a avaliação consideraram que o valor a ser pago pelo TJMS pelo imóvel é justo, estando abaixo da média dos valores encontrados. “Fizemos uma ampla análise e houve bastante discussão para chegarmos a esse número, que consideramos o mais justo”, considera Aleixo.

Além disso, o engenheiro civil Vinícius Coutinho ponderou que o prédio é ideal para aquisição por Órgãos Públicos, por se tratar de um prédio novo, com vãos livres, que possibilita, com facilidade, realizar as adequações necessárias à sua instalação.

O Poder Judiciário de Mato Grosso do Sul contará com a estrutura para viabilizar as instalações de órgãos que compõem o Poder Judiciário, tais como Juizados Especiais, Núcleo de Solução de Conflitos e Escola Judicial do Estado de Mato Grosso do Sul.