STF declara inconstitucional cobrança de taxas de associações de moradores

Após anos de discussão jurídica acerca da constitucionalidade de cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, por parte associações de moradores em face de proprietários não associados, o Supremo Tribunal Federal julgou o tema 492 (repercussão geral), de relatoria do Ministro Dias Toffoli e, por seis votos a cinco, deu provimento ao recurso extraordinário do caso líder (RE 695911), fixando a seguinte tese:

• "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"

Com esse julgamento, ocorrido nas sessões virtuais de 04 a 14 de dezembro de 2020, encerra-se um embate jurídico travado há anos em nossos tribunais, sendo que o Superior Tribunal de Justiça já tinha apreciado o Tema 882 em sede de recursos repetitivos (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP) e, partindo da compreensão de que a questão detinha índole essencialmente constitucional, concluiu pela impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção por intermédio das associações. E o STF, em decisões anteriores, também já vinha se manifestando no mesmo sentido.

Em seu irretocável voto, o Ministro Relator, Dias Toffoli, conclui que:

• ...“à luz dos princípios constitucionais da liberdade associativa e da legalidade, que, até o advento da Lei nº 13465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, não é constitucional a referida cobrança, uma vez que não há como se impor qualquer obrigação a quem não queira se associar (ou permanecer associado), ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional”.

A Lei 13.465/2017, citada na decisão em comento, promoveu alterações na Lei 6.766/1979, dentre as quais a regulamentação dos loteamentos fechados, denominados como “loteamentos de acesso controlado”. Por sua vez, o parágrafo único do artigo 36-A da Lei 6.766/1979, também com redação dada pela Lei 13.465/2017, passou a prever a cotização entre os proprietários dos valores despendidos nas atividades desenvolvidas por associações de moradores:

• “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).
• Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

Assim, nos casos de proprietários que adquiriram lotes antes da vigência da Lei 13.465/17, a obrigação recairá apenas para aqueles que expressamente anuíram com a prestação. Por outro lado, aqueles que adquiram imóveis após a vigência da lei deverão arcar com os custos da atividade, desde que cumpridos todos os requisitos legais, como, por exemplo, o registro da obrigação em Cartório de Registro de Imóveis.