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STJ: é possível o pedido de alienação judicial de bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda.

há 6 anos

Registre-se, inicialmente, que não se deve confundir o direito real de propriedade (art. 1.225, I, do CC/2002), com o direito real do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, do CC/2002), que se consubstancia em um direito à aquisição do imóvel condicionado ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia contratualmente estabelecida. Assim, a quitação integral do valor avençado é condição sine qua non para que haja a transferência da propriedade sobre o imóvel, momento a partir do qual poderão as partes dispor livremente da coisa. Na hipótese de inadimplência, o objeto de mero compromisso de compra e venda continua sendo de titularidade do promitente-vendedor.

Entretanto, é possível se falar em alienação judicial do bem imóvel, condicionada à aquiescência do promitente-vendedor, medida que seria indispensável inclusive porque, se porventura houver cláusula de arrependimento na avença celebrada pelas partes, poder-se-ia pleitear a resolução do negócio cumulada com a retomada da coisa.

O acórdão está assim escrito:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM IMÓVEL, EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS ENTRE EX-CÔNJUGES.
DO PEDIDO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIABILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR. DIREITO À AQUISIÇÃO SUBORDINADO AO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO, INOCORRENTE NA HIPÓTESE. ALIENAÇÃO CONDICIONADA A CONCORDÂNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. INEXISTÊNCIA.
ARBITRAMENTO DE ALUGUEL AO EX-CÔNJUGE POR USO DE IMÓVEL QUE SERVE TAMBÉM A PROLE. POSSIBILIDADE, EM TESE. ARBITRAMENTO CONDICIONADO À PARTILHA OU IDENTIFICAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE CADA CÔNJUGE.
CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DOS CÔNJUGES EM AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA PELA PROMITENTE VENDEDORA. REFLEXOS NA PARTILHA ANTERIORMENTE REALIZADA.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO.
1- Ação distribuída em 24/09/2010. Recurso especial interposto em 01/10/2014 e atribuído à Relatora em 25/08/2016.
2- O propósito recursal consiste em definir se é juridicamente possível a alienação judicial de bem imóvel sobre o qual apenas houve compromisso de compra e venda e se é admissível o arbitramento de alugueis em favor de ex-cônjuge, em decorrência da ocupação exclusiva de imóvel comum, seja em razão da necessidade de preservação do direito à moradia da prole menor, seja em virtude de as partes serem somente promitentes compradoras do bem.
3- É juridicamente possível o pedido de alienação judicial de bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda, especialmente diante da possibilidade, em tese, de aquiescência da promitente vendedora quanto aos termos da pretendida alienação.
4- O direito real de propriedade não se confunde com o direito real do promitente comprador, que se consubstancia em um direito à aquisição do imóvel condicionado ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia contratualmente estabelecida.
5- Na hipótese, ausentes quaisquer elementos que demonstrem a aquiescência da promitente vendedora para com a pretendida alienação e tendo em vista a possibilidade, em tese, da retomada da coisa após o trânsito em julgado da ação em que se reconheceu a culpa dos promitentes compradores, é inviável a alienação judicial do bem em nome de terceiro.
6- O simples fato de a prole residir com um dos ex-cônjuges não é suficiente, por si só, para impedir o arbitramento de aluguel devido ao outro que se vê privado da fruição do bem comum.
7- É admissível o arbitramento de alugueis após a partilha de bens do casal ou, antes dessa, se houver meio de identificação da fração ideal a que fazem jus cada um dos cônjuges. Precedentes.
8- Na hipótese, ausente direito real de propriedade das partes sobre o bem imóvel e tendo sido a partilha do direito decorrente do compromisso de compra e venda diretamente impactada pela condenação solidária dos promitentes compradores em ação de cobrança ajuizada pela promitente vendedora, não há que se falar em arbitramento de alugueis.
9- Não se conhece do recurso especial interposto ao fundamento de dissídio jurisprudencial se ausente o cotejo analítico dos julgados supostamente divergentes.
10- Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.
(REsp 1501549/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 11/05/2018)