Terceira Turma confirma cancelamento de hipoteca emitida por construtora falida

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso de sociedade empresária insatisfeita com o cancelamento judicial de uma hipoteca em seu favor. A empresa discordou do cancelamento do título por entender que a Justiça não poderia ter desfeito uma garantia hipotecária outorgada por uma incorporadora e construtora em seu benefício, já que o cancelamento foi proposto por terceiro.

No caso analisado, a construtora (que depois entraria em falência) emitiu hipotecas como garantia em nome da empresa recorrente, para possibilitar a compra de um terreno, no qual construiria um empreendimento imobiliário. O respectivo contrato de dação em pagamento foi garantido por meio da hipoteca de outro imóvel construído pela falida, mas vendido posteriormente a terceiro.

Paralelamente, este terceiro (o recorrido no STJ) ingressou com ações de adjudicação compulsória e de cancelamento de hipoteca incidente sobre o referido imóvel, já que havia quitado o imóvel junto à construtora.

O pedido foi julgado procedente pelo juízo, com confirmação pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), e a empresa entrou com recurso no STJ. Em decisão monocrática, o ministro Marco Aurélio Bellizze rejeitou o pedido, ao argumento de que a decisão do TJSP estava de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 308.

Peculiaridade

Em novo recurso, a empresa alegou que o caso era peculiar, pois os imóveis foram hipotecados em seu favor para garantir o pagamento do preço do terreno, ou seja, a garantia foi dada antes de se iniciar uma relação jurídica da construtora com os futuros proprietários dos imóveis.

Para os ministros da Terceira Turma, que mantiveram a decisão do relator, mesmo a peculiaridade citada não afastava no caso a incidência da Súmula 308 do STJ.

O enunciado estabelece que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Entenderam os ministros integrantes da Terceira Turma que o referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.

O ministro Marco Aurélio Bellizze lembrou que, apesar de ter sido formulada com base nos casos de financiamento por instituição financeira, a Súmula 308 pode ser aplicada em outras situações, pois sua intenção é proteger o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda. Afirmou que “não pode o adquirente de boa-fé ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente”.

O entendimento dos ministros é que o proprietário do imóvel não pode sofrer as consequências da má sorte da construtora, já que a falência diz respeito apenas a ela e não tem relação com a pessoa física que adquiriu legalmente o imóvel.

O magistrado lembrou que a empresa prejudicada pode buscar outros meios judiciais de cobrar a massa falida da construtora.