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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0299

Petição - TJSP - Ação Iptu/ Imposto Predial e Territorial Urbano - Execução Fiscal - contra Urbanizadora Guarujá

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DO SETOR DAS EXECUÇÕES FISCAIS DA COMARCA DE JANDIRA/SP

Processo nº. 0000000-00.0000.0.00.0000

Inscrição: 15382

MUNICÍPIO DE JANDIRA , já devidamente qualificado por sua d. Procuradoria, nos autos da Execução Fiscal ajuizada em face de URBANIZADORA GUARUJA LTDA E Nome, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar a presente IMPUGNAÇÃO À EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE pelas razões que passa a expor:

I - DOS FATOS

Alega a Excipiente, em síntese, a ilegitimidade passiva da execução fiscal, uma vez que realizou um compromisso particular de venda e compra com Nomedevendo a exação tramitar somente em face do compromissário comprador e não do proprietário do imóvel.

II - DO DIREITO

Em que pese a alegação da Excipiente pela ilegitimidade passiva, não apresentou a matrícula atualizada do imóvel, a fim de demonstrar efetivamente a alteração da propriedade, conforme disciplina o artigo 1245 do Código Civil .

Portanto, no que tange à legitimidade passiva, dispõe o Código Civil, de maneira expressa, que "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de imóveis" ( artigo 1245 do Código Civil ).

Outra previsão legal é a expressa no artigo 123 do Código Tributário Nacional , qual seja: "salvo disposição de lei em contrário, as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes".

Seguindo o regramento jurídico, o artigo 32 do Código Tributário Nacional determina que: "o imposto de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município".

O artigo 26 do Código Tributário Municipal e o artigo 31 do Código Tributário Nacional dispõem igualmente que: "contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - ITPU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título".

Por fim, cumpre destacar a Súmula 399 do C. Superior Tribunal de Justiça com a seguinte redação: "cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU".

Neste ponto, diante do posicionamento sumulado combinado com o disposto no artigo 32 do Código Tributário Nacional , também mencionado, não há ofensa à legislação e à jurisprudência o ajuizamento da execução fiscal do débito do tributo IPTU ter sido realizado em face da proprietária do imóvel.

Assim, verifica-se a legitimidade passiva da Excipiente no polo passivo da demanda, uma vez que o instrumento particular de venda e compra do imóvel não pode ser oposto à Fazenda Pública, já que não houve registro de transferência da propriedade imóvel perante o Registro de Imóveis a fim de modificar o polo passivo da demanda, também como o tributo em questão possuir como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física.

Destaca-se o próprio entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR).

1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente

comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin,Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha,Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ20.2.2006.

3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" ( REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004).

4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08".

( REsp 1111202/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 10/06/2009, DJe 18/06/2009 ).

Em epítome a pretensão reiterada da Excipiente é que com o mero compromisso de venda e compra firmado entre o vendedor e o comprador, sem a ocorrência da transferência legal do imóvel (conforme determinação no Código Civil), a mesma esteja" imune "dos tributos que recaiam sobre a sua propriedade, contrariando os ditames legais e a jurisprudência.

Ademais do quanto narrado, perante a legislação municipal de Jandira (Código Tributário Municipal) não basta tão somente a existência de registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, pois há uma obrigação acessória do contribuinte de manter atualizado o CIMOB - Cadastro Imobiliário, nos termos do artigo 197, do Código Tributário Municipal de Jandira , in verbis:

Art. 197. O proprietário de imóvel, o titular de seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título são obrigados:

I - a promover a inscrição, de seus bens imóveis, no Cadastro Imobiliário - CIMOB;

Nesse sentido, o artigo 30 do Código Tributário Municipal de Jandira , dispõe que:

"Art. 30. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU será lançado em nome de quem constar o imóvel no CIMOB - Cadastro Imobiliário".

Ainda, considerando a existência de Agravos de Instrumento interposto pelas empresas imobiliárias (proprietárias que tão somente celebram COMPROMISSOS de venda e compra) para discutir a legitimidade passiva na execução fiscal, apresenta-se 02 (duas) ementas deste E. Tribunal de Justiça que rejeitaram os argumentos e mantiveram a r. decisão do MM. Juízo a quo pela LEGITIMIDADE da Ananda Projetos e Empreendimentos Imobiliários Ltda:

AGRAVO DE INSTRUMENTO IPTU Rejeição de exceção de pré-executividade em execução fiscal Arguição de ilegitimidade passiva Compromisso de compra e venda levado a registro Proprietário e possuidor Propriedade imobiliária que se transmite apenas com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis competente Decisão mantida RECURSO DESPROVIDO.

Agravo de Instrumento nº 2073475-62.2017.8.26.0000

Agravantes: Ananda Projetos e Empreendimentos Imobiliários Ltda e Nome

Agravado: Município de Jandira

Comarca: Hortolândia

Voto nº 9275/2017

Relator: Desembargador Nome(27/07/2017).

Agravo de Instrumento. Execução Fiscal. IPTU dos exercícios de 2011 a 2015. Município de Jandira. Exceção de pré-executividade rejeitada. Pretensão à reforma, sob o fundamento da ilegitimidade passiva da agravante. Desacolhimento. Caso concreto em que o compromisso de compra e venda não foi levado a registro na matrícula imobiliária, conforme determina o Código Civil em seus arts. 1.227 e 1.245. Aplicação do quanto decidido no julgamento definitivo de Recurso Especial Representativo de Controvérsia n. 1.00.000 OAB/UF, no qual se reconheceu a legitimidade passiva tanto do proprietário (promitente vendedor), quanto do possuidor (promitente comprador) quanto aos débitos de IPTU. Decisão mantida. Recurso ao qual se nega provimento.

Voto n. 7426

AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 2073521-51.2017.8.26.0000

Comarca: Jandira

Agravante: Ananda Projetos e Empreendimentos Imobiliários Ltda

Agravado: Município de Jandira

Interessado: Nome

Relator: Desembargador: Ricardo Chimenti (08/06/2017).

Deste modo, não merece acolhimento o argumento da ilegitimidade passiva e a responsabilidade exclusiva de um FUTURO E EVENTUAL proprietário .

Temos ainda que não houve o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, o que demonstra que não ocorreu a transmissão da propriedade.

Cabe salientar a questão da obrigação propter rem, pois a Excipiente é a proprietária do imóvel , não podendo se excluir das suas obrigações legais sob a alegação de ter realizado um compromisso de venda e compra (que não resultou na transferência da propriedade - artigo 1245 do Código Civil) e também pela falta de comunicação ao Poder Público Municipal, nos termos do artigo 197 do Código Tributário Municipal .

Em caso da penhora on line e demais medidas restarem infrutíferas, caberá ao final levar o imóvel à leilão e, neste ponte, questiona-se: em nome de quem está o imóvel no Registro de Imóveis? Da proprietária Urbanizadora Guaruja Ltda ou do compromissário comprador Nome?

Sendo excluída do polo passivo a proprietária do imóvel, poderá ser levado a leilão o bem imóvel de quem não é parte do processo? Creia-se que não.

Em suma, em caso de exclusão da proprietária do polo passivo (Urbanizadora Guaruja Ltda), em completa afronta à legislação, e não havendo bens do compromissário comprador para satisfazer a obrigação podemos concluir que o imóvel não poderá ser levado a leilão ou adjudicado, situação completamente oposta àquilo que a Excipiente alega de que o compromissário é o proprietário do imóvel.

Conclui-se, portanto, que a Excipiente é a proprietária do imóvel objeto da exação do IPTU, recaindo sobre a mesma o imposto, conforme disposto no Código Tributário Nacional (artigo 31) e Código Tributário Municipal (artigo 26), ao elencar entre os contribuintes do referido imposto o proprietário!

Assim, cabível a permanência no polo passivo da execução fiscal ambos os contribuintes do tributo IPTU, quais sejam, a proprietária e o compromissário comprador, nos termos da legislação tributária e civil que permitem e disciplinam os conceitos legais utilizados para tanto.

Ademais do quanto explanado, temos que a Excipiente equivoca-se do meio judicial para pretender que ocorra a transferência da propriedade do bem imóvel, pois ao que consta (se foi realmente realizado e finalizado o compromisso de venda e compra) a medida cabível seria pela Ação Ordinária de Obrigação de Fazer em face do adquirente da área em levar à registro perante o Cartório de Imóveis e, de posse da matrícula atualizada, apresentar ao Fisco Municipal para atualização cadastral, excluindo-se a Urbanizadora Guaruja Ltda da condição de proprietária e não através de uma exceção de pré-executividade.

III - DO PEDIDO

Diante do exposto, requer seja rejeitada a exceção de pré-executividade, determinando-se a continuidade do presente feito com a penhora on line, nos termos do convênio Bacen - JUD, e em acordo com o comunicado CG nº 1042/2006, nas contas do (a) executado (a) Nome, portador do CPF sob o nº. , e NÃO ALCANÇADO O VALOR TOTAL,nas contas da executada URBANIZADORA GUARUJA LTDA, portadora do CNPJ sob o nº. 00.000.000/0000-00, na quantia de R$ 00.000,00, conforme planilha de débito em anexo.

Em caso positivo, após todas as formalidades, que seja feita a conversão dos valores depositados às fls., bem como seja expedido o respectivo alvará, dispensando a vista dos autos apenas para comunicar que a penhora foi frutífera.

Termos em que,

P. e E. Deferimento.

Jandira, 12 de Junho de 2018.

PROCURADOR DO MUNICÍPIO DE JANDIRA

Assinado Digitalmente