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29 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0229

Petição - TJSP - Ação Rescisão / Resolução - Procedimento Comum Cível

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EXELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE HORTOLÂNDIA - SP

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, brasileiro, desempregado, solteiro, portador da Cédula de Identidade RG nº 00000-00SP e inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, telefone

(00)00000-0000, residente e domiciliado (a) na EndereçoCEP: 00000-000, por intermédio de seu advogado e bastante procurador (Instrumento de Procuração anexo), com escritório profissional sito à Endereço, onde recebe notificações e intimações, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar CONTESTAÇÃO em face da ação movida por Nomee a COMISSÃO DE REPRESENTANTES, já qualificada nos autos do processo em epigrafe, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I - RESUMO DA INICIAL

Alega em breve resumo que foi destituída a incorporadora LECONS por decisão da maioria de Adquirentes, em virtude da criação da Nomede moradores, e que passou a ser a Autora a única responsável pela administração do empreendimento, e que vem prosseguindo com o andamento da obra por meio de recursos, conseguidos pelo pagamento de aportes feito pelos proprietários, e que supostamente o Réu estaria em mora pela falta de pagamento dos aportes e do saldo remanescente. Pedindo assim a rescisão do contrato, utilizando como base o contrato firmado com a empresa LECONS, alegando ainda que o contestante é parte legitima para compor a demanda, pois "existe uma negociação informal em andamento" a cerca da unidade .

II - DOS FATOS

Diferentemente do que tenta demonstrar a parte autora, a negociação sobre a unidade Autônoma 29, Torre 01, não tem nada de INFORMAL , pelo contrario, foi feita por intermédio da diretoria da Nome, através de termo de cessão de direitos (doc. Anexo) inclusive assinado e ratificado pelo presidente da Nomee do diretor jurídico, que por sinal trata-se do mesmo patrono da autora que a representa nesta lide, ou seja, tem total conhecimento sobre o assunto, documento este feito inclusive com os requisitos previstos no Art. 26 da Lei 6766/79.

De fato o Requerido firmou contrato de cessão de direito com a Sr. Nome, assumindo a unidade descrita no contrato de promessa de compra e venda firmado com a empresa LECONS, empresa do ramo da construção e incorporação imobiliária, sendo a Unidade Autônoma 29, Torre 01, do empreendimento denominado "ALTOS DO GABRIEL" , conforme quadro resumo juntado as fls. 97/98.

Desta feita, entende ser parte ilegítima para compor o polo passivo da demanda o Sr. Nome, uma vez que cedeu 100% dos direitos ao Contestante, e nada pode opinar mais sobre o assunto.

No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 00.000,00, bem como ao valor residual, que seria para Financiamento: R$ 00.000,00que seriam pagos através de financiamento, em preços fixos e irreajustáveis.

Todavia, no ato em que foi adquirido a unidade, ficou acordado no termo de cessão de direitos (doc. Anexo) na clausula quarta, no item 4.5 que todas as despesas sobre o imóvel objeto da cessão, se encontrava em dia e, que no item 4.6 esclarece que todas as despesas a partir da cessão a partir de dezembro de 2017, data em que foi assinado e reconhecido firma das assinaturas no termo de cessão de direito, ficariam ao encargo do Requerido.

Desta feita esclarece que vem cumprindo rigorosamente com suas obrigações, tanto é que pagou todas as parcelas dos aportes, após a referida data, através dos boletos que recebeu da Nome, e só esta aguardando aprovação em assembleia sobre o saldo remanescente para dar inicio ao pagamento.

Neste sentido, esta sendo surpreendido com esta cobrança indevida, pois na época em que assumiu a referida unidade, foi feito por meio de termo de cessão de direitos, termo este de adesão, sendo inclusive ratificado por meio de assinatura da Nome, conforme comprova documento anexo, que desde já requer sua juntada.

Diante o exposto é um absurdo que venha a Autora, por meio de uma petição confusa e sem qualquer fundamento, pois em certos momentos se utiliza do contrato de terceiros, firmado entre o Requerido e a empresa LECONS, para dizer que o requerido está em mora e em outros se vale das atas aprovadas em assembleias, ou seja, o referido contrato só tem força no que supostamente favorece a Autora? contrato este que ressalta a autora não faz parte.

Alega a Parte Autora que o Requerido não efetuou o pagamento do saldo Residual na data estipulada pela mesma, porem nobre julgador não ouve qualquer data estipulada pela comissão, que tenha se quer sido apreciada em assembleia pelos adquirentes, nem mesmo a forma e condições, que tal valor deveria ser pago, ou seja, não há que se falar em mora, mas sim em falta de organização, pois tal assunto se quer foi submetido a uma eventual votação, para aprovação em assembleia.

Da mesma forma, o Contrato assinado na época com a empresa Lecons, não pode ser utilizado como base, pois foi firmado com terceira pessoa que não compõe o polo desta demanda, sendo notório que o contrato só faz lei entre as partes, e mesmo se for utilizado como base, deve ser analisado como um todo, principalmente ao que se refere ao prazo para entrega do imóvel e demais condições contratuais.

No mesmo sentido, mostra-se verdadeira má fé por parte da Autora, que alega que o Requerido esta em mora quanto ao pagamento do valor total dos aportes, o que não é verdade, conforme comprovantes de pagamentos que junta em anexo, bem como previsão expressa a cerca de eventuais valores em aberto, antes da cessão de direitos.

O Requerido efetuou o pagamento de todos os valores em aberto, após a efetiva cessão de direito, que ocorreu em dezembro 2017, sendo que a partir de janeiro de 2018, foram pagos todos os boleto recebidos referente aos aportes, e não há em que se falar em valores de aportes, com data anterior, a data que o requerido recebeu o imóvel, pois existe previsão expressa de que todas as despesas do imóvel se encontravam em dia, antes da data da efetiva cessão, e que apenas após a referida data, ficaria ao encargo do Requerido o pagamento das despesas do imóvel, (clausula quarta, no item 4.5 e item 4.6).

Quanto a questão do saldo Residual, de fato ainda não há qualquer previsão contratual de como será feito seu pagamento, por culpa exclusiva da Autora, que se nega a levar o assunto aos demais Adquirentes, por meio de uma assembleia, não podendo querer se valer de um contrato firmado com a antiga incorporadora, para dizer que o requerido está em mora, muito menos ao que se refere ao quadro resumo, que é um acessório do contrato principal, sendo que o Termo de Cessão de direitos, nada tratou sobre o assunto.

Neste sentido ressalta-se ainda, a ata da assembleia fls. 89, no qual foi levado como um dos assuntos a serem votados, consta de forma expressa que os proprietários presentes, não chegaram a um consenso, inclusive foi dado como sugestão por uma proprietária, que fosse levado o assunto à outra assembleia, para que pudessem analisar o tema com mais cautela, porem de forma totalmente arbitraria a comissão se negou a acatar o pedido e disse que o assunto seria tratado individualmente com cada adquirente, e não colocou o tema em votação, o que mostra o despreparo e falta de interesse de agir da parte autora.

III - DA NECESSIDADE DOS APORTES

No que se refere a necessidade de aportes, para tentar terminar a obra, considera- se fato incontroverso, tanto é que o requerido efetuou rigorosamente o pagamento dos mesmos (comprovantes anexo), respeitando assim o que ficou determinado e aprovado em Assembleia realizada na data de 29.06.2016 (fls. 77).

Outrossim o Requerido não esta em mora, pois efetuou o pagamento de todos os valores em aberto, após a efetiva cessão de direito, que ocorreu em dezembro 2017, sendo que a partir de janeiro de 2018, foram pagos todos os boleto recebidos referente aos aportes, e não há em que se falar em valores de aportes, com data anterior a data que o requerido recebeu o imóvel.

Neste sentido existe previsão expressa de que todas as despesas do imóvel se encontravam em dia, antes da data da efetiva cessão e que apenas após a referida data, ficariam ao encargo do Requerido o pagamento das despesas do imóvel, (clausula quarta, no item 4.5 e item 4.6).

Vejamos:

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Da mesma forma, importante destacar, que o referido procedimento de transferência das unidades se deu apenas após a efetiva assinatura e reconhecimento de firma, o que de fato traz segurança ao negocio realizado, e após a referida data o Requerido passou a efetuar rigorosamente com o pagamento das parcelas do aporte, conforme demonstra, comprovantes de pagamento em anexo.

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Neste sentido Excelência, veja que o termo foi assinado e reconhecido firma das mesmas, apenas em dezembro de 2017, ou seja, imediatamente após a conclusão da transação, o Requerido passou a efetuar o pagamento das parcelas dos aportes, e assim o fez até a última parcela.

Da mesma forma, vejamos a data do reconhecimento de firma das assinaturas das testemunhas:

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Bem como do representante da Nomede moradores:

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Importante destacar que os aportes foram constituídos em assembleia com data de inicio para o dia 10/08/2016 (fls. 79), ou seja, data anterior a cessão de direitos, no qual o requerido assumiu a reponsabilidade do que estava em aberto apenas após dezembro de 2017, nada podendo requer neste momento a parte autora, sobre eventuais débitos que supostamente estariam em aberto em data anterior a cessão, pois elaborou e assinou o termo de cessão de direitos, ratificando suas condições e clausulas dando a mais plena e geral quitação de "TODAS AS DESPESAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL".

Sendo assim uma vez que a Unidade T1-29 foi adquirida de terceiros por Instrumento de Cessão, com assinatura no dia 24/07/2017, reconhecimento de firma do cedente em 04/01/2018, teve como início do pagamento das parcelas mensais de aporte (parcela 18/34) em 24/01/2018, sendo que em 10/09/2018 houve a anuência da Nomena Cessão, e na data de 23/05/2019 houve o pagamento do aporte referente a parcela 34/34. Quitando assim o debito por parte do Requerido, conforme combinado na cessão de direitos.

Desta data em diante todos os boletos mensais emitidos pela Nomeao adquirente, foram pagos nos respectivos vencimentos.

A ultima parcela do cronograma (parcela 34/34) foi paga em maio no vencimento 23/05/2019 conforme comprovantes anexo.

Desta feita, requer a juntada dos comprovantes de pagamento dos aportes, conforme exposto acima, e tabela abaixo;

Parcela Data do Pagamento Valor

18/34 24.01.2018 R$ 00.000,00

19/34 28.02.2018 R$ 00.000,00

20/34 22.03.2018 R$ 800,00

21/34 23.04.2018 R$ 800,00 22/34 22.05.2018 R$ 800,00 23/34 22.06.2018 R$ 816,79 24/34 23.07.2018 R$ 800,00 25/34 22.08.2018 R$ 800,00 26/34 24.09.2018 R$ 800,00 27/34 22.10.2018 R$ 800,00 28/34 22.11.2018 R$ 800,00 29/34 24.12.2018 R$ 800,00 30/34 22.01.2019 R$ 800,00 31/34 22.02.2019 R$ 800,00 32/34 22.03.2019 R$ 800,00 33/34 23.04.2019 R$ 800,00 34/34 23.05.2019 R$ 800,00

Total Pago R$ 00.000,00

Diante o exposto, requer que seja julgado improcedente os pedidos da parte autora, em especial ao que se refere a cobrança dos aportes, dando por quitado tal debito e condenando a pagar em dobro os valores cobrados indevidamente, conforme será tratado em tópico especifico abaixo.

IV - DA LEGITIMIDADE PASSIVA DOS REQUERIDOS

Diferentemente do que tenta apresentar a Autora, alterando a verdade dos fatos, o único legitimo a compor o polo Passivo desta demanda é Nome, ora contestante, pois deve ser considerado parte ilegítima a compor a demanda o Sr. Nome, pois como demonstrado, foi assinado termo de cessão de direitos entre as partes, com anuência da parte autora, não podendo assim Nomese manifestar sobre o assunto, seja por falta de interesse de agir, ou ate mesmo, por ser parte ilegítima para compor a demanda.

Veja também que o termo de cessão de direitos foi assinado em duas vias, ficando uma via com a Nome, não sendo verdadeira a alegação de que o Requerido supostamente se negou a entregar o documento, ate mesmo porque, quem redigiu o mesmo, foi a parte autora, sendo inadmissível querer alegar que não possui uma via do referido documento ou mesmo desconhecimentos das condições nele estipuladas.

V - DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA ABUSIVO

No item 19 e seguintes da exordial, a parte autora, tenta justificar uma correção monetária, com suposta clausula contratual, prevista no contrato assinado juntamente com terceira pessoa (Lecons), que se quer faz parte da referida demanda, mesmo que assim o fosse se mostra desproporcional e inadequado a aplicação de tal atualização, uma vez que, o empreendimento chegou ao estado que se encontra, por culpa exclusiva da incorporadora, não podendo assim os adquirentes, serem penalizados por suposto lapso temporal, que se passou da data da compra, ate a efetiva quitação do mesmo, pois é necessário observar inúmeros fatores, e não só o que interessa aos direitos da parte autora.

Veja que o requerido e adquirente de boa fé, e em nada deu causa para o atraso da obra e paralização do empreendimento, sendo que por culpa exclusiva da empresa Lecons, o empreendimento não foi concluído e mesmo após a destituição e ingresso da Nomede moradores, o Requerido não descumpriu com qualquer condição imposta pela maioria de adquirentes, aprovada em assembleia.

O que de fato existe, é um impasse criado por meio de condutas arbitrarias e ditatórias desta atual gestão, que esta a frente da Nomede moradores, que se nega a todo custo tratar do assunto em uma assembleia, com os demais adquirentes.

Dito isto, evidente que o valor cobrado atualmente pela Nomee desproporcional e não tem qualquer fundamento legal para isso, pois tal valor ficou inicialmente combinado que seria pago de uma forma, porem em virtude da destituição da incorporadora Lecons, todos os adquirentes ficaram sem saber como proceder a cerca do saldo residual, forma e condições de pagamento.

Desta forma, mesmo que vossa Excelência entenda em julgar parcialmente procedente o pedido, para determinar o pagamento do saldo residual, o que seria uma injustiça, pois tal fator deve ser submetido a uma assembleia para aprovação dos demais adquirentes, mas que seja sem aplicação de correção monetária e também que seja estipulado a forma e condições, a que tal pagamento devera ser submetido.

VI - DOS FUNDAMENTOS

Importante destacar, que a parte autora, por mais que tenha destituído a incorporado LECONS, passou a representar o empreendimento altos do Gabriel, e não passou a representar a empresa Lecons, como tenta confundir este juízo na exordial, fls. 09, item 17, pois o instrumento assinado de compra e venda, foi com a Lecons e não com a Nome, sendo que, com esta o único documento assinado é referente ao termo de cessão de direitos (doc. Anexo).

Conforme as próprias alegações da parte Autora, uma vez constituída a Nome, sua responsabilidade e obrigações passa a valer daquele momento, ou seja, para poder fazer qualquer ato, como é o caso da cobrança dos saldos residuais, tem por obrigação, em levar o tema aos demais adquirentes, por meio de assembleia, para que o assunto, seja discutido, e determinado pelo voto da maioria, como será feito o pagamento do saldo residual, como foi o caso da aprovação dos aportes.

Neste sentido importante destacar trecho da própria inicial (fls. 22) sobre a previsão do Parágrafo único do Art. 36-A, da lei 6766/79, incluído pela Lei nº 13.465, de 2017, dispõe o seguinte:

"A rt. 36-A - As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis , titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se , por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis . g.n.

" Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos , cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos "g. n..

Veja nobre julgador que o referido artigo de lei, que disciplina a matéria, não deixa qualquer duvida ao que vem exaustivamente demonstrando o requerido, a parte autora, não pode se valer do contrato firmado entre terceiros, mas sim do que esta previsto no estatuto social que a constituiu ou por meio de ata devidamente aprovado em assembleia.

Importante relembrarmos que a comissão em relevo é a representação de todos os adquirentes perante o incorporador. É a via por meio da qual se manifestam os DIREITOS DOS ADQUIRENTES . É possível afirmar, por isso, que goza de prerrogativas perante o incorporador e de obrigações perante os demais adquirentes, respondendo sempre por meio de Assembleia.

A comissão que representa a Nome, ora parte autora, nada mais é que o órgão que representa os adquirentes no dia a dia da incorporação, tendo direitos de fiscalização, e obrigações para com os demais, neste sentido em especial destaca-se que comissão terá poderes para convocar Assembleia de adquirentes caso entenda necessário, tanto para apresentar relatórios ou para discutir algum ponto que seja de poder da Assembleia, o que é obvio, apenas em assembleia, poderá ficar delimitado a forma e condições de pagamento dos saldo Residual, o que não foi feito, e se nega a todo custo em realizar a parte autora.

Importante destacar que a destituição da incorporadora Lecons, por si só, não da poderes para a Nomerepresentar a empresa Lecons, mas sim em assumir o empreendimento e dar seguimento ao andamento da obra, diferentemente do que tenta demonstrar a parte autora em sua inicial, afim de querer dar legitimidade as suas condutas arbitrarias, com base exclusivamente no contrato firmado entre terceiros, que volto a dizer a parte autora não fez parte das negociações.

Desta feita, requer que sejam julgados improcedentes os pedidos da inicial, por falta de fundamento jurídico e por estar comprovado, que o Requerido não esta em mora, tão pouco que descumpriu qualquer determinação prevista nas atas das assembleias, documento este que entende o Requerido, único a ser hábil para exigir, ou impor qualquer sanção a um dos proprietários do empreendimento, objeto desta lide.

VII - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

De fato o Requerido recebeu uma notificação (fls. 95) para comparecer em local designado pela comissão, ora parte autora, porem diferentemente do que tenta demonstrar a autora, o requerido foi na reunião e tentou a todo custo chegar a um acordo referente a questão do saldo Residual, mas sem êxito, pois a Autora se mostra totalmente arbitraria e tenta agir de acordo com suas vontades e prazeres.

Agora bem distante é querer dizer que pelo simples fatos de ter enviado um AR ao requerido (fls. 95), já é requisito para constituir o mesmo em mora, e querer simplesmente arrancar a unidade do mesmo, tal conduta chega a ser um absurdo, ate mesmo porque, não foi apresentado aos autos, os termos da notificação, enviado por meio do referido AR.

Na referida reunião, foi questionado a comissão a forma como estariam cobrando os proprietários, mas a comissão se nega a dar qualquer explicação, apenas alega que se não receber o valor total a vista, iriam fazer de tudo para tomar as unidades dos proprietários, para por a venda em valor bem abaixo do mercado, como já vem sendo feito, onde existem unidades, sendo vendidas pelo valor de 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), isentas de qualquer taxas, inclusive as adicionais, como exemplo os aportes, conforme comprova termos de cessão em anexo, firmado com terceiras pessoas.

Veja nobre julgador, que estas notificações extrajudiciais visam apenas convencer o proprietário a devolver a unidade, pois sem qualquer previsão legal, estão cobrando juros elevados, sendo que em certas ocasiões o valor da unidade esta chegando a quase o dobro do valor da divida e quase o triplo do que uma unidade esta sendo vendida atualmente.

Entretanto, em certos casos, a autora esta logrando êxito e conseguindo, tomar a unidade do adquirente, e colocam a venda por valor inferior a 50% do que de fato estão cobrando do real proprietário, o que esta trazendo um prejuízo enorme aos adquirentes tanto no cunho material como moral, pois estão vendo seu sonho da casa própria se perder, por mero capricho da diretoria da presente Nomede moradores.

Excelência, tais esclarecimentos visam apenas demonstrar a realidade dos fatos, que são bem diferentes do que vem apresentando a autora, que vem agindo de forma totalmente arbitraria, e se recusam a levar o assunto à assembleia para aprovação, buscando assim o poder judiciário como trampolim para conseguirem algo que só poderia ser feito, através de uma assembleia geral, com aprovação da maioria dos Adquirentes presentes, devendo assim ser julgado improcedentes os pedidos da inicial.

VIII - DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO

Não há em que se falar em resolução do contrato, pois o contrato de fls. 97/130, não foi assinado com a parte autora, sendo esta parte ilegítima, para requerer o cumprimento de quaisquer condições nele previsto.

Da mesma forma o requerido vem cumprindo com tudo aquilo que ficou combinado com a antiga incorporadora, e mesmo após a nova gestão, vem cumprindo com tudo aquilo APROVADO EM ASSEMBLEIA , pelos demais adquirentes, bem como, com o que esta previsto, no termo de cessão de direitos.

Veja que a Autora, mesmo sem ter qualquer fundamento legal, busca se utilizar do contrato firmado com terceiro"Lecons", fls. 97/130, neste sentido, apenas por amor ao debate, se o contrato for utilizado como base para qualquer decisão, o que entende o Requerido não ser o caso, por ter sido assinado com terceira pessoa, deverá assim ser utilizado todas as suas clausulas, e não só aquela que supostamente dão embasamentos ao pleito da Autora.

Neste sentido importante relembrarmos, um conceito básico do Código Civil, que rege que o contrato, em regra, por força da obrigatoriedade dos contratos, vincula exclusivamente as partes contratantes, não aproveitando nem prejudicando terceiros à relação jurídica. Assim, os direitos e obrigações assumidos em um contrato se limitam apenas aos contratantes.

Importante ainda destacar o princípio do"pacta sunt servanda"que foi acolhido pela nossa Carta Constitucional, asseverando que o contrato faz lei entre as partes , ou seja, impossível que a parte autora, ora pessoa estranha ao negocio, queira se valer das condições e obrigações estipuladas no contrato de fls. 97/130.

Desta feita, não resta qualquer duvida sobre improcedência do pedido a cerca da pretensão da parte autora, que quer se utilizar de um contrato, firmado entre terceiros, para dar embasamento a uma suposta rescisão contratual, mesmo sem ter qualquer relação jurídica com o referido documento.

Neste sentido, evidente que o requerido não esta em mora, não podendo ser utilizado como base o contrato assinado com terceira pessoa, não havendo data para o pagamento do saldo remanescente, devendo ser levado o assunto aos demais adquirentes para votação e aprovação em assembleia dos termos e forma de pagamento do referido valor.

Importante ressaltar ainda que o contrato firmado entre o Requerido e a Lecons, se quer traz, data certa para que fosse efetuado o pagamento do valor remanescente, pelo contrario apenas esclarece a clausula 3.4.7 que caso o valor financiado não seja suficiente para pagar a divida, o pagamento deverá ser feito, no ato da assinatura da escritura definitiva (fls. 107).

Desta feita não ficou comprovado nos autos, a mora por parte do Requerido, devendo assim ser julgado improcedente a presente demanda.

IX - DA GARANTIA DE PRERROGATIVAS

Veja nobre julgador, que mais uma vez a Autora tenta confundir este juízo, alegando que o contrato firmado entre as partes não foi cumprido, mesmo sendo claro que a Autora não é parte do contrato que tanto cita em sua petição.

E mesmo que assim não fosse a mesma só quer que seja aplicado, as clausulas e condições que de alguma maneira a favoreça, o que é um absurdo e vai contra todos os ditames legais, em especial ao código de defesa do consumidor.

Ao que se refere o termo de cessão de direitos, o mesmo é omisso quanto a eventuais obrigações quanto ao procedimento e condições para pagamento do saldo residual, devendo o assunto ser levado a aprovação em assembleia, meio este único hábil a delimitar obrigações aos adquirentes, uma vez que foi destituída a antiga incorporadora.

X - DAS RETENÇÕES - ART. 67-A DA LEI 13.786/2018

Novamente destaca-se que não existe nos autos qualquer instrumento contratual firmado entre o Requerido e a parte autora, quanto mais inadimplência por parte do requerido, ou seja, totalmente inaceitável a pretensão da parte autora.

Por amor ao debate, mesmo que Vossa Excelência entenda plausível os pedidos da exordial, o que seria uma injustiça, caso seja rescindido o contrato firmado com a Empresa Lecons, que seja determinado a restituição de todo o valor recebido, seja pela Cedente R$ 00.000,00ou mesmo pela Nomede moradores pelo recebimento dos aportes R$ 00.000,00, pois decisão contraria mostraria verdadeiro enriquecimento ilícito por parte da Autora, que busca a todo custo, tomar o apartamento do requerido, para que seja levado a venda, por valor bem abaixo de mercado, e lucre novamente.

Outrossim não há em que se falar em suposta retenção de valor a titulo de ressarcimento de despesas administrativas e de retenção de encargos moratórios, pois a parte autora apenas destituiu a antiga incorporadora e assumiu o empreendimento com mais de 50% da obra pronta, ou seja, não teve e não comprovou qualquer gasto a titulo requerido, não se justificando a retenção pretendida no percentual de 50% do valor recebido.

XI - DO DIREITO A COMPENSAÇÃO

Não há em que se falar em compensação de valores, seja pela improcedência do pedido ou mesmo pela interpretação errônea feita pela parte autora referente a sumula 1 do TJSP, pois tal aplicabilidade ocorre no caso do comprador pedir a rescisão, e não uma terceira pessoa, como é o caso da parte autora, que se quer faz parte da relação jurídica do contrato, devendo para tanto ser julgado improcedente o referido pedido.

XII - DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DOS APORTES

Neste ponto sim, em parte concorda o requerido com a autora, pois de fato teria legitimidade para cobrar o pagamento do aporte, porem não merece prosperar, pois tal pretensão é indevida.

Como já ficou bem esclarecido, o requerido pagou todas as parcelas a que era responsável, após ter assumido a unidade, por meio de cessão de direitos, nada podendo ser cobrado, referente a suposta divida existente anteriormente, pois existe previsão expressa no termo de cessão, assinada e ratificada pela Nome, dando a mais plena e geral quitação, sobre qualquer valor, que poderia vir a recair em data anterior a cessão de direitos sobre a unidade 29 da Torre 1.

XIII - DO SALDO RESIDUAL

Ao que se refere ao saldo residual, o Requerido apenas esclarece que a forma como vem agindo a parte autora, vai contra os ditames legais, pois não tem amparo para efetuar tal cobrança, e se nega a levar o assunto para apreciação dos demais adquirentes, por meio de uma assembleia.

Neste sentido vem a Autora, buscando por meio da esfera judicial, lesar todos os proprietários, pois mais de 80% dos adquirentes ainda possuem este saldo residual em aberto, e uma decisão procedente, como busca a Autora, traria enormes e imensuráveis prejuízos a centenas de famílias, pois seria utilizada em futuros processos semelhantes.

Importante destacarmos, que a destituição da incorporadora pela assembleia de adquirentes, nos termos do Art. 43. Inciso VI da lei 4591/64, é causa resolutiva das promessas de compra e venda celebradas, pondo termo ás obrigações contratuais da promitente vendedora, passando a ser regida as obrigações do comprador por meio das decisões aprovadas em assembleia, pela maioria dos adquirentes presentes, devendo para tanto a parte autora agir de acordo com os atos constitutivos do Estatuto social que a constituiu.

Há que se ressaltar que a assembleia de adquirentes é soberana em suas decisões, que obrigam a todos os promitentes compradores, consoante Art. 49 da Lei 4591/64:

"Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação"g. n..

Neste sentido, evidente que se deve julgar improcedente a pretensão da Parte autora, afim de que seja determinado, que a mesma, leve o assunto a aprovação, por meio de uma assembleia geral, ai sim, se valendo da vontade dos demais adquirentes, de fato, efetue a cobrança, nos termos e condições que ficarem aprovados em ata.

Como em toda reunião desta natureza, o voto é a expressão da vontade individual ate o momento em que proferido, uma vez colhida à votação, a matéria vencida passa a traduzir a vontade do grupo ou da Endereçomacular de completa inanidade.

Neste sentido não cabe à alegação da Autora de que o requerido esta em mora, por falta de pagamento dentro do prazo fixado, ora Excelência, como já vem sendo exaustivamente demonstrado acima, a Autora não tem qualquer fundamento ou legitimidade, para embasar tal cobrança, pois de fato representa os demais Adquirentes do empreendimento, inclusive o requerido, e não tem qualquer ata de assembleia de adquirentes, que trata sobre tal assunto e que foi votada e aprovado qualquer proposta.

Ao destituir a incorporadora LECONS, assumiu o empreendimento e foi constituída por meio do Estatuto Social da Nomefls. 36/46, tendo sim direitos, porem jamais podemos esquecer suas obrigações com os demais adquirentes, neste sentido vejamos o tópico abaixo.

Por fim neste tópico, importante destacar a desvalorização do empreendimento, bem como da unidade autônoma, objeto desta lide, sendo que as unidades devolvidas para parte autora, estão sendo vendidas por valor em media de R$ 00.000,00mil reais, ou seja se mostra desproporcional e inadequado querer cobrar do requerido, que pague o valor combinado com a antiga incorporadora, neste sentido, caso seja julgado procedente os pedidos da autora, para pagamento do saldo residual, requer que seja, determinado o valor no mesmo percentual que estão sendo vendidas as unidades atualmente, conforme comprova termos de cessão em anexo.

XIV - DOS LIMITES, DEVERES E PODERES DA NomeDE MORADORES

A presente comissão de moradores vem agindo como se autônoma fosse, sem consultar os demais proprietários, o que fere diretamente a legislação vigente, não tendo assim autonomia para decidir e proceder arbitrariamente como o vem fazendo, neste sentido vejamos o que determina O Estatuto Social da Nomefls. 36/46.

No Artigo 6º do referido documento declara que devem ser seguidas as deliberações havidas em assembleias: (fls. 38) g.n.

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Da mesma forma Art. 9º a do Estatuto Social da Nome, declara que é dever cumprir com as deliberações normativas editadas pela Nome, porem nos autos a Autora não se desincumbiu de juntar qualquer norma editada e aprovada pela assembleia, no que se refere ao pagamento do saldo residual, (fls. 39) g.n.:

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Continuando na mesma linha de raciocínio, e para que não reste nenhuma duvida a cerca da competência e procedimento para aprovação de assuntos, que versem sobre o cunho financeiro, para termino da obra, vejamos a previsão do Art. 12, item 3 do Estatuto Social da Nome, (fls. 40) g.n.

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Veja nobre julgador, que somente por meio da assembleia Geral Ordinária, pode-se deliberar quanto a levantamentos de recursos financeiros para aplicação no empreendimento, não podendo a diretoria da Nome, ora parte autora, querer cobrar qualquer valor dos adquirentes de forma arbitraria e ditatorial como vem fazendo, quanto ao valor residual supostamente devido pelos adquirentes.

Pelo que foi constatado, a maioria, se não for todos, os que compõe a referida comissão, que representa a Nomede moradores, são de proprietários, que já quitaram suas unidades, o que justifica a falta de interesse em achar um meio termo, para solucionar a forma e condições de pagamento do saldo residual.

Buscam ainda a todo custo, tentar constituir em mora o adquirente, com a única finalidade de tomar o imóvel, para vende-lo a um preço que não chega a 1/3 do que inicialmente esta sendo cobrado do real proprietário, como exemplo a venda de duas unidades pelos valor aproximado de 65 mil reais cada uma, conforme comprova termo de cessão anexo, sendo que foi omitido o nome dos adquirentes apenas com a intenção de preservar suas informações, por serem pessoas estranha ao presente processo.

Veja da mesma forma, que não esta incluso no rol de atribuições dos membros da direção da Nome, Art. 20 em diante do estatuto social da Nome

Gabriel, a cobrança de qualquer valor (saldo remanescente), pois é obvio que tal assunto tem que ser submetido a aprovação dos demais adquirentes, por meio de uma assembleia.

Vejamos ainda que o Art. 30 a do estatuto da Nomede moradores nas fls. 44, determina que o fundo social será constituído pelas contribuições estabelecidas no estatuto ou em assembleia, nada mencionando quanto eventual previsão de contrato firmado com terceira pessoal, em especial a empresa LECONS, documento este que reafirmo, se quer foi juntado ao processo.

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Neste sentido, a legislação que foi utilizado pela Autora por analogia, o artigo 12 da lei 4.591/64, que supostamente dá legitimidade a cobrança, trás de forma clara e evidente que as cobranças sempre são feitas com base na convenção de condomínio ou por meio de aprovação em assembleia.

" Art. 12. - § 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral , podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, COM APROVAÇÃO DA ASSEMBLÉIA "g.n.

Todos os fundamentos citados, só nos leva a uma conclusão, só pode agir a Nomeou constituir em mora algum Adquirente, por meio de aprovação expressa dos demais, em virtude de uma assembleia, agora pergunto, onde esta o referido documento?

Neste sentido, destaco a ata juntada aos autos de Fls. 89, que trata sobre o saldo Residual, no qual foi levado para discussão e nada ficou definido, sendo que o próprio presidente, declara que o saldo Residual, seria tratado individualmente com cada proprietário fls. 90.

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Neste sentido vejamos o que foi discutido e qual foi a conclusão:

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Por fim, na referida assembleia nada foi votado quanto ao assunto fls. 90:

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O assunto por mais que estivesse incluído na pauta, para votação, não foi votado, e simplesmente foi deixado ao relento, buscando mais uma vez, a diretoria tentar enfiar arbitrariamente sua vontade pessoal, em face dos interesses e direitos dos demais Adquirentes, sendo que deveriam ter colocado em votação a proposta da Sra. Debora, que sugeriu nova assembleia, para tratar sobre o assunto, ou o pagamento de 50% e o restante em parcelas como foi sugerido pela Sra. Alexandra ou mesmo que fosse determinado que todos deveriam pagar o saldo remanescente, mas nada disso foi feito, e simplesmente foi passado para o item 3 da pauta, se negando a autora a levar o assunto para votação.

Veja que tal postura vai contra os ditames do Código Civil, e fere diretamente os direitos do condômino, que se viu impedido de votar sobre um assunto de tamanha importância, por culpa (negligencia, imprudência ou imperícia) da diretoria, que se recusa a levar o assunto para votação, vejamos:

"Art. 1.335 CC. São direitos do condômino":

"III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite".

Neste sentido, espera o requerido, que seja julgado improcedente a presente demanda, corrigindo os erros e abusos que vem sendo cometidos pela presente diretoria da Nomede moradores, ora Autora, que tem o dever legal de agir em nome dos demais proprietários e não pelos interesses e vontades próprias, como o vem fazendo.

XV - DA RECONVENÇÃO

a) Cobrança Indevida Divida Já Paga - Devolução em Dobro

Uma vez juntado aos autos os comprovantes de pagamento das parcelas dos aportes referente a parcela 18/34 a 34/34, parcelas estas com data posterior a que o Requerido assumiu as obrigações da unidade, por meio de cessão de direito (doc. Anexo), requer que, seja condenado a Autora ao pagamento em dobro do valor cobrado indevidamente, pois mesmo tendo ciência de sua quitação, busca um enriquecimento ilícito pela esfera judicial, agindo de má fé, alegando a falta de pagamento, com o único intuito de tentar receber duas vezes, ou para dar embasamento a eventual rescisão de contrato.

Neste sentido destacamos o Art. 940 do Código Civil, pois"Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição".

As parcelas dos Aportes pagos, cobrado indevidamente pela Nome, corresponde as parcelas 18/34 a 34/34, sendo 16 parcelas de R$ 00.000,00, e uma parcela de R$ 00.000,00totalizando uma cobrança indevida no valor de R$ 00.000,00.

Neste sentido:

"Art. 343 do CPC. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa".

E uma vez comprovado o pagamento dos valores referente aos aportes, requer que seja condenado a parte autora, em sede de reconvenção (Art. 343 CPC) ao pagamento do valor em dobro do valor cobrado indevidamente, conforme comprovantes de pagamento anexos, valor este consistente em R$ 00.000,00

XVI - DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA

A presente demanda foi proposta em face do Requerido que atualmente se encontra desempregado, conforme comprova Carteira Profissional anexa, não tendo condições de arcar com as custas do processo, para tanto junta a declaração de hipossuficiência e demais documentos comprobatórios.

Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita , por não ter o requerido condições de arcar com as custas do processo, sem prejudicar seu sustento próprio e de sua família, nos termos da legislação vigente, com base na declaração de hipossuficiência em anexo.

XVII - CONCLUSÃO

Diante tudo o que foi demonstrado e esclarecido acima, é dever de justiça, que seja julgado improcedente os pedidos da inicial, acolhendo no mérito a total improcedência dos pedidos, por ausência de fundamento jurídico (contrato ou ata aprovada em assembleia), não podendo ser utilizado contrato firmado com pessoas estranhas ao processo, uma vez que a parte autora não faz parte da relação jurídica.

Da mesma forma é de conhecimento de todos a crise mundial que estamos vivendo, em meio a pandemia do coronavirus, sendo inaceitável, que seja feito uma cobrança arbitraria e totalmente ditatorial, que só busca resguardar os interesses da própria diretoria da comissão de moradores, que por sua vez, deveria buscar meios para ajudar os demais proprietários.

Não podendo se valer do poder judiciário, para satisfazer uma vontade própria, deixando de lado o previsto no estatuto social que constitui a Nomede moradores, e demais legislação vigente, que tem previsão expressa que todos os assuntos relacionados a arrecadação de valores, obrigatoriamente deve ser submetida a aprovação da assembleia.

XVIII - DOS PEDIDOS

Diante do exposto requer:

1) MÉRITO

a) A improcedência da presente ação , referente a todos os pedidos da exordial, em virtude da ausência de fundamento legal, para cobrança do saldo residual, por falta de aprovação em assembleia, nem mesmo para pedir rescisão contratual, com base em documento firmado entre terceiros, estranho a este processo, bem como dos valores referente aos aportes que já foram pagos.

b) Com base no Art. 334, § 5º do CPC, o Requerido informa que tem interesse na audiência de conciliação , no qual requer que a mesma seja designada;

c) Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita , por não ter o requerido condições de arcar com as custas do processo, sem prejudicar seu sustento próprio e de sua família, nos termos da legislação vigente, com base na declaração de hipossuficiência em anexo.

d) Seja a Requerente condenada a pagar todas às custas e taxas judiciais e a pagar honorários sucumbenciais arbitrados em 20% (vinte por cento) do valor da ação.

e) Em caso de procedência dos pedidos da inicial, subsidiariamente requer que seja determinado a restituição do valor integral, com base no Art. 32-A e 67- A, ambos da Lei 6766-79, pago tanto a Cedente de R$ 00.000,00como ao valor pago a Nomede moradores referente aos aportes de R$ 00.000,00, totalizando o valor de R$ 00.000,00, devidamente corrigido.

f) Desta forma, mesmo que vossa Excelência entenda em julgar parcialmente procedente o pedido para determinar o pagamento do saldo residual, que seja sem aplicação de correção monetária, e no mesmo valor R$ 00.000,00, a que as unidades estão sendo vendidas atualmente, e também que seja estipulada a forma e condições a que tal pagamento, devera ser submetido.

g) Requer a produção de todas as PROVAS admitidas em Direito, como orais, documentais, periciais, sem exclusão de outras provas que virem a ser pertinente a presente lide.

h) Requer, por fim, que as intimações sejam feitas em nome do advogado Dr. Johnny Roberto de Castro Santana - OAB/SP 343.919 nos termos das Normas Gerais de Corregedoria do Estado, sob pena de nulidade.

2) DA RECONVENÇÃO - (Art. 343 CPC)

a) Uma vez comprovado o pagamento dos valores referente aos aportes, requer que seja declarado a quitação do mesmo, bem como a condenação da parte autora em sede de reconvenção (Art. 343 CPC) ao pagamento do valor em dobro do valor cobrado indevidamente de R$ 13.616,79 (treze mil seiscentos e dezesseis reais e setenta e nove centavos), conforme comprovantes de pagamento em anexo, valor este consistente em R$ 27.233,58 (vinte e sete mil duzentos e trinta e três reais e cinquenta e oito centavos)

b) Seja intimada a parte autora para apresentar resposta § 1º do Art. 343 CPC;

Termos em que

Pede Deferimento.

Hortolândia, 10 de agosto de 2020.